«Пионер» рассмотрит возможность стройки на месте завода Магомедова
Что появится на месте бывшей фабрики по производству кожиГруппа «Пионер» планирует принять участие в застройке территории бывшего Московского завода искусственных кож им. Ногина («Искож»), расположенного на Витебской улице между Можайским шоссе и МКАД на западе Москвы. Об этом РБК рассказали два консультанта на рынке недвижимости, работавшие с этой площадкой.
На участие группы «Пионер» в проекте может указывать и смена руководства «Искожа». По данным ЕГРЮЛ, 25 марта гендиректором АО «Искож», на балансе которого и находится это предприятие, стала Мария Савелкина. Она же возглавляет фирмы «СЗ «Варшавская» и «СЗ «Дербеневская», зарегистрированные по тому же адресу, что и «Пионер». С «Пионером» связан и партнер Савелкиной по ООО «МК» — Максим Сухарев. У него есть 81% в фирме «Прогресс», оставшиеся 19% в которой принадлежат «Современным строительным проектам» (100-процентная дочка «Пионера»). Представитель девелопера от комментариев отказался.
Чем известен «Искож»
Завод включает в себя здания общей площадью 30 тыс. кв. м и земельный участок под ними на 9,6 га. Когда-то на этом месте располагалась фабрика брезентов, ремней, клеенок и непромокаемых тканей товарищества «Франк Реддавей и Ко», которая была основана в конце XIX века. После Октябрьской революции она была национализирована и передана тресту «Техноткань». В 1927 году фабрике присвоили имя революционного и партийного деятеля Виктора Ногина, а спустя 50 лет она получила название Московского завода искусственных кож. На предприятии долгое время выпускали искусственную кожу и полимерные материалы, но сейчас оно не функционирует. Его здания сдаются в аренду, говорится в отчетности АО «Искож».
Сам «Искож» несколько раз менял владельцев. В 1990-е годы 90% акций предприятия приобрела группа «Финвест» Владимира Слуцкера, ранее занимавшего пост члена Совета Федерации от Чувашии, и его партнера Амбарцума Сафаряна. Они рассматривали возможность построить здесь жилой комплекс «Риверсайд» общей площадью около 200 тыс. кв. м. Но эти планы так и не осуществились: между Слуцкером и Сафаряном разгорелся длительный корпоративный конфликт, писал Forbes.
Впоследствии все предприятие перешло под полный контроль совладельца группы «Сумма» Магомеда Магомедова, сообщало издание в 2012 году. Представитель бизнесмена тогда это подтверждал и добавлял, что «Искож» был куплен по рыночной цене». С тех пор о продаже фабрики другим игрокам не сообщалось. В декабре 2022 года Мещанский районный суд Москвы приговорил Магомеда Магомедова к 18 годам лишения свободы по обвинению в организации преступного сообщества, мошенничестве в особо крупном размере, растрате и незаконном хранении оружия. Спустя год приговор ему был смягчен до 17 с половиной лет.
В середине прошлого года компания «Дантон» подала иск о банкротстве АО «Искож». Ее бенефициаром, по данным системы СПАРК, является кипрская Kardo Invest Limited AG, ее конечные собственники не раскрываются. «Ведомости» в 2017 году называли «Дантон» также бизнесом Магомедова. Эта компания была создана им для поставок зерна, сообщало издание. С чем связано решение «Дантона» о подаче подобного заявления, РБК выяснить не удалось. Получить комментарий адвокатов Магомедова РБК не удалось.
Данные о текущих владельцах АО «Искож» не раскрываются.
На застройку территории завода «Искож» был и другой претендент, сообщали ранее «Ведомости». В 2023 году президентом АО «Искож», по данным ЕГРЮЛ, стал Павел Абрахин — он, как писало издание со ссылкой на информационные материалы одного из проектов фонда «Сколково», занимает должность инвестиционного директора девелопера Upside Development. О том, что Upside Development рассматривает возможность застройки «Искожа», говорили и консультанты, работавшие с площадкой. Но представитель застройщика заявил РБК, что компания не планировала заниматься застройкой данной территории, никакого отношения к проекту она и Абрахин не имеют.
Что такое группа «Пионер»
«Пионер» был основан в 2001 году Андреем Грудиным и Леонидом Максимовым. Первый погиб в июне 2020 года, сейчас Максимов — единственный владелец группы. Изначально компания строила жилье и коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге, а затем сконцентрировалась на проектах в Москве. Портфель реализованных проектов «Пионера» составляет около 3 млн кв. м. Среди его жилых комплексов — High Life у станции метро «Павелецкая», Pride на Полковой улице, «Life — Ботанический сад» в структуре одноименного транспортно-пересадочного узла. В декабре 2022 года Максимов рассказывал, что компания выйдет на рынок жилья ОАЭ. Под эти цели она приобрела 0,6 га в Дубае между районами Dubai Marina и Palm Jumeirah. Там должен появиться жилой комплекс общей площадью порядка 100 тыс. кв. м на 45 этажей. В конце декабря 2022 года компания также стала владельцем площадки в Мерзляковском переулке в центре Москвы.
Что говорят эксперты
Рыночную стоимость площадки директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин оценивает в 6‒7 млрд руб. Схожую цифру — около 5‒6 млрд руб. — приводит и руководитель направления земельных активов и девелопмента департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Дмитрий Шелковский. На этом участке можно построить жилой комплекс общей площадью порядка 300‒350 тыс. кв. м, подсчитал Рывкин. Инвестиции в его возведение он оценивает в 40‒45 млрд руб. Впрочем, затраты окупятся, считают консультанты. Выручку от продажи квартир здесь партнер Ricci | M&A Петр Виноградов оценивает примерно в 80 млрд руб.
Интерес «Пионера» к проекту опрошенные РБК эксперты связывают с несколькими факторами. Компания исторически хорошо понимает западное направление Москвы и умеет на нем работать, рассуждает Виноградов. К тому же в целом участков подобной площади с девелоперским потенциалом в городе осталось не так много, добавляет он.
На территории будут сохранены и памятники промышленной архитектуры, которые станут частью концепции будущей застройки, добавляет Шелковский. Дело в том, что в 2017 году восемь исторических зданий фабрики «Франк Реддавей и Ко» получили статус объектов культурного наследия регионального значения, говорят эксперты. В сентябре прошлого года Арбитражный суд Москвы обязал владельцев «Искожа» провести работы по сохранению этих зданий.