Сносные условия: у кого и за сколько Фонд реновации покупает землю
Московский фонд реновации жилой застройки (Фонд реновации), учрежденный в 2017 году правительством Москвы для реализации программы реновации, впервые выступил в качестве покупателя земли в Москве. Фонд приобрел четыре участка общей площадью 3 га. Все они находятся около жилых кварталов, которые планируется реновировать. На участках находятся здания недействующих детских садов и яслей. За недвижимость фонд отдал суммарно 662 млн руб. Все сделки проходили без конкурса, договоры заключались с продавцами напрямую, следует из документации, размещенной на сайте госзакупок.
Возможность покупки недвижимости была у Фонда реновации и раньше, но пока он ведет строительство только на участках, принадлежащих Москве. В июле представитель Москомстройинвеста сообщал, что город может воспользоваться землями частных инвесторов — в тех районах, где у города нет своей земли или стартовой площадки для реновации. При этом, как рассказывал «Ведомостям» московский чиновник, «единой формулы», по которой проекты частных инвесторов будут вовлечены в программу реновации, нет, вариантов может быть несколько: выкуп земли, обмен участка на другой, а в ряде случаев инвесторы готовы передать участки безвозмездно. Но собеседник издания — высокопоставленный чиновник мэрии — отмечал, что любые расчеты с инвесторами будут вестись исходя из себестоимости строительства, город не будет выкупать квартиры по рыночной цене.
«Мы планируем передать несколько участков фонду, но время для этого пока не пришло, к этому не подошла логика программы», — говорит совладелец девелоперской ГК «МИЦ» Андрей Рябинский. По его словам, пока не определено, каким образом будет идти передача фонду — будет ли это прямая продажа или обмен.
На момент публикации в Фонде реновации не ответили на запрос РБК.
Были ли рыночными цены, по которым прошли первые сделки фонда, разбирался РБК.
Что и у кого купил фонд?
Три из четырех участков фонд купил у ОАО «Российские железные дороги» (территории на пр. Буденного, 47Б, ул. Краснодарская, вл. 6, на проезде Черепановых, вл. 56А). Все три сделки прошли в октябре 2018 года. На момент публикации в РЖД не смогли уточнить причины продажи участков. Все три участка на прошлой неделе были включены в перечень территорий, на которых планируется строительство «стартовых» многоквартирных домов для переселения граждан после 1 января 2022 года.
Еще один участок, на ул. Касимовская, 39, к. 2, фонд на прошлой неделе купил у Руслана Джамалудинова. Этой территории в перечне участков для реновации пока нет. Как ранее писал РБК, Руслан Джамалудинов — брат Арсена Джамалудинова, зятя миллиардера Сулеймана Керимова. Братья Джамалудиновы строили комплекс апартаментов Sky Skolkovo, но в этом году они вышли из этого проекта. О других девелоперских проектах Руслана Джамалудинова неизвестно. Согласно данным СПАРК, ему принадлежит доля в компании «ГалаСтрим», которая производит оборудование для перекачки нефтепродуктов, и GTS Group, работающей в сфере ИТ, нефтехимии и автоматизации производства. РБК передал вопросы Руслану Джамалудинову через пресс-службу компании GTS Group.
Большая стройка
Мэр Москвы Сергей Собянин объявил о предстоящей масштабной программе сноса ветхого жилья в Москве в феврале 2017 года во время встречи с президентом России Владимиром Путиным. Спустя несколько месяцев закон о реновации в столице был принят Госдумой и подписан 1 июля президентом, несмотря на протесты москвичей. В программу реновации вошел 5171 дом, в которых проживает более 1 млн москвичей. В рамках реновации планируется расселение свыше 350 тыс. квартир. Переселять жителей попавших в программу реновации домов начали в феврале 2018 года, а первую пятиэтажку в Москве снесли в августе 2018 года. В сентябре в Госдуму был внесен законопроект, который предусматривает возможность распространения московского опыта реновации на всю Россию.
О чем говорит цена первых сделок фонда?
Все участки РЖД были проданы по цене, близкой к кадастровой стоимости, с небольшими отклонениями в большую или меньшую стороны. Исключением стал актив Джамалудинова: кадастровая стоимость земли со зданием на нем, согласно данным Росреестра, составляет 62 млн руб., продана недвижимость была за 130 млн руб. Хотя «дисконт» все же мог быть: согласно информации, сохранившейся на сайте объявлений, собственник хотел продать этот участок еще на 10 млн дороже.
Опрошенные РБК эксперты называют цены, которые заплатил фонд, рыночными. По словам старшего консультанта отдела рынков капитала компании CBRE Эльдара Асадуллаева, цена участков «является рыночной с учетом характера и возможностей покупателя». «В данном случае указанная цена за землю в текущем состоянии является вполне адекватной», — соглашаются в девелоперской компании «Гранель». Рыночной называет сумму сделок и директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Игорь Роганович. «Цена участков в принципе находится в рынке и подходит для целей реновации. Однако без этого проекта их привлекательность была бы не так высока», — поясняет Роганович.
Но «особые условия» фонд все же получает — за счет дальнейшей значительной экономии при реализации проекта, отметили несколько участников рынка, проанализировавших купленные земли. «У фонда есть возможности получения разрешений и согласований без проблем, поэтому дополнительно это не нужно закладывать в бюджет и сроки», — отмечает представитель строительной компании. Участники рынка отмечают, что после согласования строительства жилья на участках, купленных фондом, их стоимость сразу вырастет.