Raven Russia продаст офисы рядом со вторым по высоте зданием Петербурга
Кто может выкупить активы инвесткомпании
Инвестиционная и строительная компания Raven Russia начала искать покупателей на три офисных и четыре складских комплекса, расположенных в Санкт-Петербурге и Московском регионе. Об этом РБК рассказали три консультанта на рынке недвижимости, работавших с этими объектами.
Речь идет о петербургских бизнес-центрах «Премиум» (17,2 тыс. кв. м) на Приморском проспекте, «Келлерман» (26,9 тыс. кв. м) на 10-й Красноармейской улице и «Константа» (15,4 тыс. кв. м) на площади Конституции, уточняют источники РБК. БЦ «Константа» находится в девятиэтажном здании, которое вплотную примыкает к 42-этажному «Лидер Тауэр». До 2017 года это было самое высокое здание Петербурга, сейчас оно на втором месте по высоте.
Также компания, по словам консультантов, хочет продать складской комплекс «Пулково» (36,5 тыс. кв. м), расположенный на одноименном шоссе. Еще три подобных объекта Raven Russia намерена реализовать в Московском регионе — это логопарки «Лобня» (51,7 тыс. кв. м), «Южный» (14 тыс. кв. м) и «Шолохово» (44,9 тыс. кв. м), говорят собеседники РБК. На данный момент конкретного покупателя ни на один актив нет, но инвесткомпания рассматривает по ним различные предложения, уточняют они.
В самой Raven Russia РБК пояснили, что компания приняла решение сфокусироваться на строительстве новых складских комплексов для арендаторов в тех проектах, где есть земельные участки под размещение новых зданий. Для этого она продает непрофильные активы и проекты небольшой площади, уточнили там. «Компания ведет ряд переговоров, однако такие решения принимаются взвешенно и требуют глубокого анализа», — добавил ее представитель.
Чем известна Raven Russia
Raven Russia — один из крупнейших владельцев складов в России, в ее портфеле находится около 1,9 млн кв. м логистической недвижимости. Raven была создана в 2005 году британскими предпринимателями Антоном Билтоном и Глином Хиршем для инвестиций в российскую недвижимость, ее акции торговались на Лондонской фондовой бирже, а затем на Мосбирже. В 2018 году британская компания сменила название на Raven Property Group, впрочем, российское подразделение сохранило бренд Raven Russia.
В марте 2022 года совет директоров Raven Property Group одобрил соглашение о передаче бизнеса в стране кипрской Prestino Investments. Этой компанией владеют и управляют российские менеджеры группы во главе с руководителем местного подразделения Игорем Богородовым. Таким образом, именно ей перешло 100% в кипрской Raven Russia (Holdings) Cyprus Limited, на балансе которой находились российские активы. В августе прошлого года Forbes со ссылкой на регистрационную палату Абу-Даби сообщал, что и Prestino Investments, и Raven Russia (Holdings) Cyprus Limited сменили юрисдикцию с Кипра на ОАЭ. Первая получила название Phoenix Real Estate Investment Holdings Limited, вторая — Phoenix Property Group Limited. Редомициляция должна была помочь более «эффективной организации бизнес-процессов в условиях санкционных и контрсанкционных ограничений», поясняли тогда в компании.
Складские комплексы, которые продает Raven Russia, находятся в ее портфеле довольно давно, отмечают эксперты. К примеру, единоличным владельцем логистического парка «Пулково» компания стала в 2011 году, а спустя год она приобрела «Шолохово» на Дмитровском шоссе. «Южный» же Raven Russia приобрела еще в 2005 году. Бизнес-центры «Келлерман» и «Примиум» перешли компании в ходе сделки по покупке активов фонда Northern Horizon Capital в Петербурге в 2017 году. «Келлерман» включает в себя два корпуса, один из которых является 5-этажным зданием с мансардой 1881 года, а другой — современной постройкой. Историческое строение в XIX веке занимала Женская рукодельная школа императрицы Марии Александровны, в 1914 году — женская гимназия с рукодельными классами. В годы СССР здесь располагалась фабрика «Первомайская заря».
Как эксперты оценивают объекты
Стоимость складских комплексов, выставленных на продажу, может составить около 11,3–12,7 млрд руб. без учета НДС, подсчитал директор «Ricci | Склады» Дмитрий Герастовский. Партнер Rusland SP Дмитрий Лехмус в среднем оценивает офисные комплексы компании в Петербурге в 100–150 тыс. руб. за 1 кв. м (5,9–8,9 млрд руб.). В целом продажа объектов соответствует стратегии Raven, при которой из портфеля продаются непрофильные офисные активы, а средства от их реализации идут на развитие, приобретение или строительство новых объектов, отмечает генеральный директор CORE.XP Владимир Пинаев.
Склады могут заинтересовать как компании, так и инвесторов, если объекты будут продаваться как готовый арендный бизнес, рассуждает Герастовский. Потенциальными покупателями могут выступить крупные розничные сети, логистические и дистрибьюторские компании, а также онлайн-ретейлеры, рассуждает партнер NF Group Станислав Бибик. Решение об их реализации может быть связано с характеристикой самих объектов — они довольно нетипичны для портфеля Raven Russia, рассуждает Герастовский. Все они относительно небольшой площади, а для их содержания требуется такая же команда по эксплуатации, как и для объекта на 100–200 тыс. кв. м, резюмирует он.
Бизнес-центры в Петербурге могут также приобрести инвесторы, заинтересованные в получении дохода от сдачи площадей в аренду, говорит Лехмус. Впрочем, по его словам, ими могут заинтересоваться и компании, которые захотят разместить в них собственный офис. К примеру, это могут быть игроки из нефтегазового или страхового сектора, отмечает он. Офисные помещения будут интересны как крупным корпоративным клиентам, так и среднему и малому бизнесу, добавляет Бибик.
Компании довольно часто продают непрофильные активы для реализации новых проектов, отмечают эксперты. Так, «Роскосмос» планирует выставить на продажу непрофильные активы общей стоимостью свыше 11,4 млрд руб. в 2024 году, рассказывал РБК представитель госкорпорации. Речь идет более чем о 150 объектах различного назначения, среди которых, к примеру, земельно-имущественные комплексы, пансионаты и базы отдыха. Довольно часто непрофильные активы реализует и «Ростех». К примеру, в прошлом году его структура продала компании «Московский парк» бизнесмена Дмитрия Столова здание научно-исследовательского института «Экран», расположенного на Гончарной улице недалеко от станции метро «Таганская» в Москве. А девелопер «Донстрой» приобрел у госкорпорации имущество московского конструкторского бюро «Компас», которому принадлежат права на участки общей площадью 1,3 га и 13 зданий на 26,3 тыс. кв. м на Большой Татарской улице в Замоскворечье.