«Норникель» выставил на продажу свою несостоявшуюся штаб-квартиру
О том, что «Норильский никель» выставил на продажу бизнес-центр «Легион II» на Большой Татарской улице, 11, в центре Москвы, РБК рассказали несколько консультантов по недвижимости.
Представитель «Норильского никеля» сказал РБК, что в соответствии с новой стратегией «Легион» признан для компании непрофильным, поэтому она «рассматривает различные варианты работы с этим активом, как внутри группы, так и на продажу».
Здание площадью около 30 тыс. кв. м построила в 2008 году компания «Легион Девелопмент» совладельца страховой компании «Росгосстрах» Данила Хачатурова. «Норникель» приобрел бизнес-центр четыре года спустя. По словам партнера Colliers International Станислава Бибика, сумма сделки составила примерно $200 млн (около 6,1 млрд руб. по средневзвешенному курсу доллара за 2012 год). Еще от $50 млн до $100 млн компания могла вложить в отделку, оценивает Бибик.
Изначально «Норникель» планировал использовать бизнес-центр на Татарской как свою штаб-квартиру, говорит партнер Cushman & Wakefield Михаил Миндлин, но затем стратегия изменилась и в конце 2013 года «Норникель» арендовал 14 тыс. кв. м в небоскребе «Меркурий Сити».
По словам собеседников РБК, осведомленных о планах «Норильского никеля», продавец намерен выручить за объект около 7,5 млрд руб. С учетом отделки и инфляции эта сумма сопоставима с той, которую металлургический гигант в рублевом эквиваленте заплатил четыре года назад.
«Легион II» сегодня полностью сдан в аренду по рыночным рублевым ставкам, поэтому он имеет все шансы вызвать интерес со стороны потенциальных инвесторов», — отмечает управляющий партнер S.A. Ricci Алексей Богданов. Арендаторами бизнес-центра являются Объединенная судостроительная корпорация, а также «Национальная система платежных карт» и нефтесервисная компания Eriell.
Активом уже заинтересовались несколько потенциальных покупателей, среди которых компания UFG Real Estate, говорят источники РБК. При этом, по их словам, UFG готова предложить существенно меньше — только 5 млрд руб. В пресс-службе UFG отказались от комментариев.
Арендопригодная площадь бизнес-центра составляет около 19 тыс. кв. м. Поскольку он полностью сдан, определить рыночную ставку нельзя, однако в соседнем с «Легионом II» здании ставка, по данным Knight Frank, составляет 28 тыс. руб. за 1 кв. м в год без НДС. Таким образом, ежегодный доход от аренды бизнес-центра, по расчетам РБК, может достигать 530 млн руб. Аналогичную сумму по верхней границе «Норильский никель» может ежегодно платить и за аренду своей штаб-квартиры в «Москва-Сити». Однако в реальности сумма, скорее всего, меньше, учитывая, что нижняя граница начинается от 317,5 млн руб. (исходя из средних ставок аренды в «Москва-Сити» в $360–600 за 1 кв. м в год, по данным JLL).
В случае закрытия сделка может стать одной из крупнейших за последнее время. В 2016 году на московском рынке офисной недвижимости дороже — в $400–450 млн — был оценен только один объект — бизнес-центр «Аврора бизнес-парк», который купила O1 Group Бориса Минца. Однако та сделка заключалась на безденежной основе и предполагала, что O1 Group возьмет на себя обязательства по уплате долга девелопера комплекса Forum Properties и передаст его собственникам — Андрею Баринскому и Владимиру Зубрилину — 5,88% своих акций.
Следующая по величине сделка, о которой РБК писал в октябре, — продажа структурами «Татнефти» бизнес-центра «Мельников хаус» за $80 млн. Причем покупателем выступала та же UFG Real Estate.
Офисный сегмент в этом году стал самым популярным среди инвесторов в коммерческую недвижимость. Общий объем инвестиций в 2016 году увеличится на 29% по сравнению с 2015 годом и составит $4,5 млрд (или около 300 млрд руб.), свидетельствуют данные CBRE. При этом до 40% от этого объема пришлось на сделки, заключенные государственными структурами и госкомпаниями, в то время как в прошлом году таких сделок не было, отметили в компании.