Реальные цены на новостройки в Москве снизились впервые с осени 2019 года
Стоимость квартир скорректировалась на фоне падения спросаСредняя цена квадратного метра при покупке квартир на первичном рынке в Москве в мае 2022 года снизилась на 1,5% по сравнению с апрелем, свидетельствуют данные «СберИндекса», с которыми ознакомился РБК. В мае квартиры в новостройках столицы продавались в среднем по 260,2 тыс. руб. за 1 кв. м, а в апреле на 4 тыс. руб. дороже — 264,3 тыс. руб.
Месячное снижение, зафиксированное в мае, произошло впервые с ноября 2019 года, когда цена «квадрата» снизилась также на 1,5% — до 159,7 тыс. руб. После этого почти 2,5 года цены на квартиры в новостройках в столице только росли, на что повлияли рост спроса после введения программы льготной ипотеки весной 2020 года и увеличение себестоимости строительства.
«СберИндекс» рассчитывает среднюю цену квадратного метра на основании фактических сделок, а не цен в объявлениях о продаже, которые зачастую отличаются от реальных. К примеру, в объявлениях застройщиков на сайте «Домклик» цена 1 кв. м составила в мае в среднем 333 тыс. руб. Весной 2022 года ЦИАН также зафиксировал снижение цен в объявлениях, а риелторские компании сообщили о снижении средней цены квадратного метра на вторичном рынке жилья Старой Москвы.
Как «СберИндекс» считает цены на недвижимость
На первичном рынке большинство квартир продается с привлечением ипотечных кредитов: например, в Москве и Подмосковье доля ипотечных сделок по новостройкам в июне составила 79%. В расчете «СберИндекса» используются цены по ипотечным сделкам Сбербанка, который занимает половину рынка.
Аналитики «СберИндекса» каждый месяц рассчитывают медианную цену на первичном и вторичном рынках недвижимости в каждом городе отдельно для 10 подклассов жилья, в которых учитываются в том числе материал стен, год постройки и размеры квартиры. Далее из этих показателей собирается взвешенный индекс цен на недвижимость в городе и регионе на основе исторического распределения сделок между подклассами жилья.
В среднем по России, по данным «СберИндекса», цены на квартиры выросли на 2,6%, до 127 тыс. руб. за 1 кв. м. Почти во всех регионах, кроме Москвы, в мае реальные цены на первичном рынке росли. Снижение в мае менее чем на 1% произошло только в Амурской и Вологодской областях. Причем в Амурской области цены хотя и незначительно, но снижаются второй месяц подряд.
Почему цены снизились
После начала боевых действий на Украине 24 февраля и введения санкций в отношении России Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5 до рекордных 20%. После этого продажи жилья в марте выросли, эксперты объясняли это тем, что покупатели заключали сделки по ранее одобренным ипотечным кредитам. Но затем, в апреле и мае, спрос упал.
В Москве за май в новостройках было продано 4,9 тыс. квартир, что на 7% меньше, чем в апреле. В годовом выражении рынок упал на 35%. На вторичном рынке в мае в столице зарегистрировали 7,2 тыс. сделок, что почти на 37% меньше, чем в апреле этого года, и на 45% меньше, чем в мае 2021 года. Выдача ипотеки в России в мае упала до минимума за пять лет. В июне ЦБ снизил ключевую ставку до 9,5%, а ставку по льготной ипотеке на новостройки власти сократили с 9 до 7%. После этого выдача ипотеки начала восстанавливаться.
Снижение стоимости жилья на рынке может быть связано с точечными проектами, которые вынужденно понижали цены, чтобы привлечь покупателей, говорит коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Но в целом на рынке наблюдается скорее стагнация, добавляет он.
В среднем спрос снизился относительно 2021 года на 15–20%, но это не является фактором для снижения цены, уверен руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет» Леон Пряжников. «Девелоперы будут скорее выводить [в продажу] меньше метров, чем выведут большой объем и снизят цены», — поясняет он. Снижение цен на 1,5% он называет «незначительной корректировкой».
Текущее снижение цен управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка объясняет тем, что на рынок вышел значительный объем новых проектов. По данным «Метриума», цены продолжили снижение и в июне: в новостройках массового сегмента «старой» Москвы средневзвешенная стоимость квадратного метра в июне 2022 года составила 281,6 тыс. руб., что на 0,2% меньше, чем в мае. «Мы действительно наблюдали ценовую коррекцию, связанную с переоценкой объемов на старте продаж», — согласен коммерческий директор компании «ПроГород» (входит в ВЭБ.РФ) Игорь Соломатин.
Стала ниже не только средняя цена «квадрата» в Москве, но и средняя стоимость сделки. Ее размер сократился почти на 1 млн руб. по объектам комфорт-класса, говорит гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. В марте и апреле этот показатель составлял 12,3 млн руб., в мае — 11,4 млн руб. В июне он вырос на 0,5 млн руб. Глазунова также объясняет снижение тем, что произошло изменение выборки, то есть в продажу вышли новые проекты.
Ситуация на вторичном рынке
В среднем по России цены на вторичном рынке, который по количеству сделок, как правило, в четыре-пять раз больше первичного, выросли в мае на 2,6%. В Москве средняя цена таких сделок составила 281 тыс. руб. за 1 кв. м, что почти на 2% выше, чем в апреле. В целом цены на готовые квартиры в столице в этом году росли на 2% в месяц.
В 34 регионах реальные цены на вторичном рынке снизились, свидетельствуют данные «СберИндекса». В большинстве из них зафиксировано снижение меньше чем на 1,5%. Например, в Краснодарском крае цены сделок уменьшились на 0,72%. Сильнее всего цены на вторичном рынке снизились в Чечне — в мае по отношению к апрелю они стали меньше на 7%, снижение в апреле к марту составило 14%. Цены на вторичном рынке в республике снижаются с начала года: в январе 1 кв. м в среднем стоил 52 тыс. руб., в мае — 39,7 тыс. руб.
Что будет с ценами дальше
По оценке Bloomberg Economics, Россия находится в десятке стран с самым высоким уровнем риска снижения цен на недвижимость. Из-за повышения процентных ставок по кредитам аналитики ждут снижения цен также в Канаде, США, Новой Зеландии и других странах.
По словам Пряжникова, цены на квартиры в новостройках в Москве в ближайшие месяцы могут снизиться еще на 2–3%, но к концу года они вырастут из-за уменьшения объемов жилья в продаже, начала новых проектов и снижения ипотечных ставок. «Цены стабилизировались, в будущем мы прогнозируем рост цен, величина которого будет зависеть от расположения проекта», — говорит Соломатин.
Гуторов полагает, что рост цен на рынке вряд ли случится. «Скорее всего, цены будут стагнировать, колеблясь в пределах 1–1,5% до осени», — считает он. В группе ФСК также не ожидают сильного роста цен. «По крайней мере, до момента каких-либо изменений с субсидированием вторичной недвижимости, которое помогло бы выправить дисбаланс первичного и вторичного рынков», — говорит директор департамента аналитики и планирования продаж ФСК Ксения Цаплина.