Сбербанк увидел резкий рост цен на новостройки из-за льготной ипотеки
В некоторых регионах цены на первичное жилье выросли больше чем на 30%Цены на квартиры на первичном рынке в июле—августе 2020 года выросли по сравнению с тем же периодом прошлого года в среднем по России на 6,2%. Такие данные содержатся в имеющемся у РБК отчете «СберИндекса» «Рынок недвижимости в России в июле—августе: бурный рост активности вместо снижения». Свои выводы аналитический проект Сбербанка делает на основе данных объявлений принадлежащего банку сервиса «ДомКлик».
В «ДомКлик» сейчас размещены более 1,2 млн объявлений о продаже недвижимости, из которых 229 тыс. относятся к первичному рынку, остальные — к вторичному.
В каких регионах больше всего подорожала недвижимость
В 23 регионах, по информации Сбербанка, цены на первичную недвижимость выросли более чем на 10% год к году. Наибольшее подорожание зафиксировано в Астраханской области, где 1 кв. м на первичном рынке в июле—августе стоил почти на 45% больше, чем годом ранее. Также в тройке по лидерам роста цен на новостройки оказались Иркутская и Томская области, где рост составил почти 38 и 36% соответственно.
Более чем на 20% цены на новостройки выросли в Республике Хакасия, Челябинской, Белгородской, Калининградской и Курской областях, Приморском крае.
В Москве 1 кв. м на первичном рынке подорожал, по данным Сбербанка, на 10%, в Подмосковье — на 20%, в Санкт-Петербурге — на 12%, в Ленинградской области — на 10%.
Не только рост
В девяти регионах, по данным Сбербанка, недвижимость в июле—августе подешевела. Больше всего цена 1 кв. м в новостройках упала в Курганской области (снижение на 58%). Существенная отрицательная динамика зафиксирована также в Костромской области (-45%), Якутии (-34%), Новгородской области (-17%) и Республике Марий Эл (-13%).
Почему дорожает жилье
Опережающий рост цен на новостройки в Сбербанке связывают с мерами поддержки, принятыми во время пандемии, и прежде всего с программой льготной ипотеки под 6,5%, которая действует для покупки квартир на первичном рынке. Программа повысила спрос на ипотеку: по данным госкомпании «Дом.РФ», в январе—августе в России выдано 895 тыс. ипотечных кредитов на 2,2 трлн руб., что на 14% больше к аналогичному периоду прошлого года в натуральном выражении и на 26% — в денежном. В своем отчете Сбербанк не указывает, на сколько цены выросли по сравнению с периодом до начала действия программы льготной ипотеки, которая была запущена в апреле.
Что такое льготная ипотека
Программа льготной ипотеки в России была запущена, чтобы поддержать спрос на жилую недвижимость во время пандемии коронавируса. Первоначально по ее условиям покупатели жилья могли по субсидированной ставке 6,5% взять ипотеку до 8 млн руб. на квартиры в новостройках в Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области. В других регионах размер кредита не мог превышать 3 млн руб.
В июне лимиты ипотечных кредитов повысили до 12 млн и 8 млн руб. соответственно. Первоначальный взнос для участия в программе льготной ипотеки сначала должен был быть не меньше 20%, позже правительство утвердило его снижение до 15%. Купить квартиру с использованием льготной ипотеки можно до 1 ноября 2020 года.
Будет ли программа продлена на 2021 год, решат осенью.
Рост спроса, который наблюдается после введения программы льготной ипотеки, повлиял и на цены, признается Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ» (госкомпания в том числе анализирует рынок жилья и ипотеки в России). «Рост находится в пределах инфляции или немного превышает ее. Мы не исключаем, что в ряде регионов может быть опережающая динамика с учетом баланса спроса и предложения», — добавил Гольдберг. Средний рост цен на 6% он назвал нормальной ситуацией на рынке, поскольку с учетом инфляции 3,5–4% рост в реальном выражении составляет около 2 п.п.
РБК направил запрос в Минстрой.
Как рост цен оценивают риелторы и застройщики
Льготная ипотека стала одним из ключевых факторов восстановления спроса и роста цен на жилье, согласна управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. На московском рынке, по данным «Метриум», в массовом сегменте средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке в августе 2020 года выросла на 4,5% с начала этого года и на 8% относительно прошлогоднего августа. При отсутствии новых экономических потрясений по итогам года можно ожидать рост цен на 7–10%, прогнозирует Литинецкая.
Но до уровня прошлого года спрос в Москве пока не восстановился. По данным столичного управления Росреестра, в январе—июле этого года (данных за август пока нет) было продано 34,7 тыс. квартир в новостройках (по договорам долевого участия), что почти на 34% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Тогда в преддверии реформы долевого строительства число договоров долевого участия возросло, если сравнивать показатели первых семи месяцев этого года с январем—июлем 2018-го, то падение составляет 14%.
На рост цен, по мнению Литинецкой, повлияли еще и отложенный спрос, сформировавшийся во время самоизоляции, подорожание из-за валютных колебаний стройматериалов и, как следствие, возросшая себестоимость проектов, а также переход на эскроу-счета в рамках реформы долевого строительства.
Средний рост цен на жилье в таких городах, как Пермь, Уфа, Набережные Челны, Ижевск, Хабаровск, Ярославль, составил 3–5% с начала года, но некоторые города показали более серьезную динамику — например, в Тюмени цены выросли на 13%, отмечают в группе «Талан». Директор по маркетингу группы Наталья Гарифуллина уточняет, что основной рост пришелся на месяцы после введения льготной ипотеки.
Размер скидок на квартиры в апреле—мае достигал 15–20%, сейчас прямых скидок практически нет, констатирует гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. При этом застройщики активно предлагают специальные условия по ипотеке, например дополнительное субсидирование ставок на один год или выплату процентов по ипотеке на шесть или 12 месяцев, отмечает Глазунова.
Как цены в новостройках влияют на вторичный рынок
В июле—августе подорожало в среднем по России на 3% и жилье на вторичном рынке, говорится в отчете «СберИндекса». Наибольший рост показал Хабаровский край — почти 23%. Существенно подорожала, по версии Сбербанка, вторичная недвижимость в Ленинградской области (19%), в Республике Алтай (18%), Амурской (17%) и Калининградской (16%) областях.
В Москве цены на вторичку выросли почти на 10%, в Московской области — на 13%, в Петербурге — на 4%.
Гендиректор агентства We Know Александр Галицын cвязывает рост цен на вторичном рынке с увеличением спроса на первичном: владельцы квартир продают их, чтобы затем купить жилье в новостройках. Кроме того, повышение цен на первичном рынке владельцы готовых квартир воспринимают как сигнал к пересмотру расценок на свои объекты, поясняет Галицын, предупреждая, однако, что заявленный рост цен на вторичном рынке не означает того, что собственникам удастся продать свои квартиры по новой запрашиваемой цене.