Европейская Atrium продаст все активы в России владельцу группы «Гранель»
Компания Atrium European Real Estate, владеющая сетью торговых центров «Парк Хаус» в России, ведет переговоры об их продаже девелоперской группе «Гранель», рассказали РБК два источника, знакомые с их ходом. Еще один источник на рынке недвижимости подтвердил РБК, что компания ведет консультации с российским инвестором, но стороны пока не подписали никаких соглашений. «Переговоры ведутся президентом ГК «Гранель» Ильшатом Анваровичем [Нигматуллиным]. Это личная инвестиция акционера, которая не относится к компании», — пояснила РБК PR-директор ГК «Гранель» Ксения Соломатина.
Представитель Atrium Ричард Сандерленд отказался от комментариев.
Atrium владеет в России семью торговыми центрами «Парк Хаус» — два комплекса находятся в Москве и по одному в Казани, Петербурге, Тольятти, Волгограде и Екатеринбурге. Общая арендопригодная площадь комплексов составляет 276 тыс. кв. м. Atrium оценивает свои активы в России в €280 млн (19 млрд руб. по текущему курсу), следует из финансовой отчетности компании за первое полугодие 2019-го.
Продавец
Всего Atrium владеет 31 торговым центром общей арендной площадью 850 тыс. кв. м в Польше, Чехии, Словакии и России. Общая стоимость портфеля группы на конец первого полугодия составила €2,7 млрд. Крупнейший акционер Atrium — израильская компания Gazit Globe (владеет 60,1%). В портфеле Gazit Globe — более 2 млн кв. м коммерческой недвижимости в десяти странах.
Atrium вышла на российский рынок в 2004 году (тогда называлась Meinl European Land). В 2014-м компания решила приостановить инвестиционную деятельность в России до стабилизации политической ситуации. Спустя три года стало известно, что компания и вовсе ищет покупателя на свои российские активы. Претендентом на покупку была, в частности, британская Raven Property Group (работает под брендом Raven Russia), которая специализируется на складской недвижимости в России, но сделка не состоялась.
Покупатель
Ильшат Нигматуллин основал группу «Гранель» в 1992 году в Башкирии вместе с Андреем Назаровым. Партнеров связывали не только деловые, но и семейные отношения — Нигматуллин женат на сестре Назарова. В октябре 2019 года Назаров стал первым заместителем председателя правительства Башкирии. Перед тем как перейти на работу в правительство, он продал Нигматуллину свою долю в «Гранель».
Основной профиль деятельности группы — строительство жилой недвижимости. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, «Гранель» входит в десятку крупнейших застройщиков России и строит сейчас 990 тыс. кв. м жилья. Основную часть компания возводит в Московской области (839 тыс. кв. м).
В состав «Гранель» входит компания «Аструм», которая владеет 250 тыс. кв. м коммерческой недвижимости в Башкирии, и компания «Аструм-Москва», в портфеле которой — около 300 тыс. кв. м торговых помещений, расположенных на первых этажах жилых комплексов, построенных «Гранель» в Московском регионе. Группа также владеет отелем Crowne Plaza Ufa. Там же в прошлом году компания, связанная с акционерами «Гранель», купила торгово-развлекательный центр «Мир».
Особенности актива Atrium
Продав свои российские активы, Atrium присоединится к другим зарубежным инвесторам, покинувшим рынок после 2014 года. В частности, бизнес в России прекратили финские Stokmann и Sponda, австрийская Immofinanz и другие.
«Компания Atrium приостановила свое развитие в России в 2014 году, но продолжала вкладываться в уже принадлежавшие ей объекты: развивала их, проводила необходимые реконцепции», — отмечает руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL Наталия Тишендорф.
Несмотря на это, российские активы тянут общие показатели Atrium вниз. За девять месяцев 2019 года (последние опубликованные финансовые показатели компании) чистый доход группы от аренды составил €133,4 млн, снизившись по сравнению с тем же периодом 2018-го на 1,2%. Доход от аренды в странах за исключением России вырос на 1,9%. Российские активы за январь—сентябрь прошлого года принесли Atrium €26,7 млн арендного дохода, что на 11,9% ниже, чем годом ранее. В компании это объясняли уходом двух крупных арендаторов — Castorama и MediaMarkt. В ноябре в Atrium заявили, что показатели российского портфеля стабилизировались благодаря тому, что торговые центры заполнились новыми арендаторами.
Партнер Colliers International Станислав Бибик полагает, что если в сделку войдут все торговые центры, покупатель может рассчитывать на скидку. Он оценивает все торговые центры «Парк Хаус» в 16–18 млрд руб. «Покупка всего портфеля будет выгодна покупателю, поскольку он получит уже работающий механизм, платформу. Кроме того, портфель разрозненный, и продать его целиком — логичный шаг для продавца: какие-то активы более удачные и интересные для инвесторов, какие-то более тяжелые», — пояснил Бибик.
Тишендорф отмечает, что региональные активы в торговой недвижимости в последнее время стали более привлекательными для инвесторов из-за активного снижения ключевой ставки и расширения возможностей привлечь качественное долговое финансирование.
«Региональный рынок, где в зависимости от объекта можно рассчитывать на доходность 13–15% и выше, для части инвесторов с аппетитом к риску становится привлекательным», — утверждает директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости PwC в России Саян Цыренов. По его словам, в первую очередь инвесторы интересуются активами в столице. «Но сейчас, когда начинают расти обороты в ретейле, повышаться ставки аренды и удешевляться долговое финансирование, продавцы качественных объектов в Москве держат на них довольно высокие цены, которые часто не устраивают покупателей», — поясняет Цыренов.