Рестораны Москвы договорились бороться с собственниками недвижимости
Союз арендаторов
Члены Федерации рестораторов и отельеров России (ФРиО) подписали соглашение, в котором обязались не занимать вакантные помещения, если прежним арендаторам пришлось покинуть их из-за повышения платы. Кроме того, владельцы столичных заведений настаивают на том, чтобы ставки аренды не были привязаны к валютным курсам.
Среди подписавшихся – «Чайхона №1», Ginza Project (рестораны «Мари Vanna», «The Сад», Barbados, Buono и др.), Maison Dellos (кафе «Пушкинъ», «Турандот», «Манон» и др.), La Maree, Torro Grill, Starbucks, Novikov Group (Vogue Cafe, «Царская охота», «Аист» и др.), Food Retail Group (сеть суши-баров «Две палочки»), «Якитория», «Кофемания», Ilovecafé («Ностальжи», «Дантес», «Шатер» и др.), «Росинтер» (IL Patio, «Планета Суши»), «Урюк-кафе». В общей сложности 30 рестораторов.
«В современных кризисных условиях, когда снижение покупательской способности привело к резкому падению рентабельности предприятий питания, важнейшим условием сохранения жизнеспособности предприятия питания... является стабильность размера арендной платы», – говорится в соглашении. В связи с этим владельцы ресторанов считают, что необходимо законодательно установить запрет на привязку арендной платы к иностранной валюте.
Соглашение между рестораторами сможет привести к сдерживанию роста арендных ставок, надеется управляющий партнер Torro Grill Кирилл Мартыненко. При этом он признает, что перейти на рублевые ставки арендодателям будет непросто. «У арендодателей договоры с банками заключены в валюте, поэтому просто так взять и перевести ставки в рубли они не могут, – объясняет он. – Обычно мы договариваемся о фиксации ставок по определенному курсу либо о дисконте».
Эта мера направлена на поддержку общепита, который страдает от нестабильной экономической и политической ситуации и от падающей потребительской активности, комментирует инициативу ФРиО президент «Росинтера» Сергей Зайцев.
«Арендодатели иногда идут на шантаж арендаторов, заявляя, что, если те не будут платить более высокую ставку, на их место придут другие, – говорит владелец проекта «Чайхона №1» Алексей Васильчук. – Нагрузка на рестораны и так выросла: в связи с удорожанием доллара аренда выросла почти в два раза, подорожали продукты на внутреннем рынке, на 30% упала покупательская способность. В этой ситуации мы даже не можем повысить цены, потому что тогда потребитель совсем к нам не придет».
Что говорят рестораторы
Кирилл Мартыненко, управляющий партнер Torro Grill
«По законам бизнеса арендная ставка не должна превышать 20% с оборота. Если она больше, то рестораны чувствуют себя некомфортно. В последнее время арендная ставка выросла на 30–40% – пропорционально курсу доллара. Раньше мы платили ставку от 15 до 18%, сейчас она уже выше 20%. По рентабельности мы сейчас на пределе, уже начинаем работать себе в убыток.
Алексей Васильчук, владелец проекта «Чайхона №1»
«В тех проектах, где долларовые договоры, арендная ставка выросла пропорционально доллару. В некоторых случаях этот рост составил 60%. Арендная ставка не должна превышать 14–15% с оборота, если она больше, то рестораторам уже тяжело. По нашим проектам процентная ставка достигает 30–40% от оборота, есть проекты, где мы платим 15–20%. Но вообще запас рентабельности уже на грани.
Анастасия Татулова, владелец «АндерСон»
«У нас арендная ставка снизилась по многим проектам на 10–20%. От тех, с кем не договоримся, съедем. Мы изначально заключали договоры в рублях, но я знаю, что многие подписывают в долларах. Вменяемые арендодатели понимают, что не найдут никого вместо тех, кто съедет, и не повышают арендную ставку. В среднем по рынку аренда от оборота в нормальное время составляет от 20 до 30%. Сейчас – больше. Туда, где ставка составляет 30%, мы не идем. 30% – это пороговая ставка, при которой рентабельности уже нет. При 20% она еще есть, но маленькая.
В долларах дешевеет – в рублях дорожает
В условиях, когда рубль за год подешевел к доллару более чем на 40%, арендодатели готовы идти на уступки: они уже снизили долларовые цены для рестораторов на 30–40%, следует из данных «Магазина магазинов» (см. таблицу). Но в рублях все равно выходит повышение.
«В долларах ставки, конечно, упали, но если пересчитывать их в рубли, то это падение не компенсирует обесценивание национальной валюты, – рассуждает старший консультант Cushman & Wakefield Ирина Данилкина. – Кроме того, резко сократилась активность рестораторов. Подписаний новых договоров аренды по полноформатным ресторанам почти нет, в основном подписываются только операторы фудкорта, причем крайне медленно».
«Ставки аренды в рублевом эквиваленте для ресторанов в торговых центрах (кроме операторов фудкорта) выросли на 15–20%. В тех проектах, где ставки в рублях выросли более 15–20%, наблюдается высокая вакантность», – отмечает региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Анна Никандрова. По ее данным, ставка аренды для ресторанов в торговых центрах находится в диапазоне $600–1200 за 1 кв. м в год. Из-за выхода большого количества новых проектов и, как следствие, высоких вакансий сделки до конца года могут заключаться по более низким ставкам – собственники готовы предоставлять арендаторам льготные условия, рассказывает она.
В стрит-ретейле, по данным Colliers, ставки аренды снизились с $1000–1200 за 1 кв. м в год на конец 2013 года до нынешних $700–900 за 1 кв. м в год. В стрит-ретейле есть случаи перехода на рублевые ставки. «Пока это только нарождающаяся тенденция, популярной она станет в следующем году, – прогнозирует аналитик CBRE Елена Ключарова. – В этом году доля тех арендаторов, кто перешел на рублевые арендные ставки, не превышает 5–7%, в следующем году она может увеличиться до 30%».
Что говорят арендодатели
Татьяна Науменко, директор департамента аренды гипермаркета «О'кей» (сдает площади на фуд-корте ресторанам KFC, «Теремок» и т.д.)
«Мы не пытаемся шантажировать наших арендаторов, пугать, что возьмем на их место тех, кто готов платить больше. Мы понимаем, что сейчас сложное время для арендаторов, поэтому не выкручиваем им руки. Мы практикуем систему, при которой расчет с арендатором ведется по фиксированному курсу в долларах. Такой договор фактически становится рублевым. Однако пока это отдельные случаи».
Управляющий БЦ «Атмосфера» на Сущевской улице
«По своему опыту и по опыту других арендодателей я знаю, что все, наоборот, готовы идти навстречу арендаторам. На рубли они вряд ли переходят, а вот фиксация курса в долларах – вполне распространенная история, причем долларовая ставка, как правило, гораздо ниже текущего курса».