Квартиры в пятиэтажках перестали дорожать из-за реновации
О запуске в Москве программы реновации жилого фонда было объявлено 21 февраля 2017 года на встрече мэра Москвы Сергея Собянина с президентом Владимиром Путиным. Один из самых масштабных строительных проектов в истории страны предусматривает снос более 5,1 тыс. домов в столице.
После этого за квартирами в сносимых хрущевках в некоторых районах началась настоящая охота, рассказывали эксперты: в расчете на переселение за некоторые объекты покупатели были готовы платить как за жилье комфорт-класса. «Пик эмоциональных сделок пришелся на апрель, тогда в общей структуре продаж количество сделок с квартирами в пятиэтажках достигло 21% при средних значениях в 10–12%», — рассказывает управляющий директор брокерского департамента «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич.
Однако ажиотаж оказался недолгим. Осенью продавцы квартир в пятиэтажках стали снижать цены, хотя на зимние отметки цены пока не вернулись. Средняя стоимость 1 кв. м в панельной пятиэтажке по итогам октября впервые с марта показала снижение по отношению к предыдущему месяцу — 163,6 тыс. против 164,2 тыс. руб. в сентябре (в марте цена за 1 кв. м составляла 155,2 тыс. руб.).
Средняя цена предложения в пятиэтажках всех типов в Москве в октябре снизилась на 0,6%, до 168,6 тыс. руб., по сравнению с сентябрем, подтверждают в «Инком-Недвижимости». По сравнению с зафиксированной максимальной стоимостью квадратного метра в хрущевках в марте (139,4 тыс. руб.) падение в октябре составило 2,4% (136,1 тыс. руб.), приводит данные управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Продавцы приходят в чувство
Всего на пятиэтажки в октябре, по данным компании «Миэль», приходилось около 5,7% (2440 квартир) от всего предложения вторичного рынка. В марте этот показатель был на уровне 8,5%. За последний месяц с рынка ушло около 200 квартир, но не все из них были куплены, отмечают в компании: многие продавцы на фоне низкого спроса сняли их с продажи.
Наметившееся снижение цен на пятиэтажки нельзя связывать с фактором сезонности, указывает руководитель департамента аналитики и консалтинга «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе. «Четвертый квартал традиционно считается одним из самых активных в году с точки зрения спроса», — отмечает эксперт.
Сколько и что снесут в Москве
Столичные власти утвердили программу реновации 1 августа 2017 года — в нее попало 5144 дома. Позднее, 3 октября, в программу было решено дополнительно включить еще 37 домов (жители проголосовали за включение в снос в ходе собраний собственников). В конце сентября мэрия опубликовала карту 210 стартовых площадок в 75 районах во всех округах Москвы. Сюда переедут первые 119,5 тыс. человек из 568 пятиэтажек. Всего в подлежащих сносу зданиях проживают около 1 млн человек. Только за первые четыре года на реализацию программы уйдет около 400 млрд руб.
После объявления о реновации первое время многие руководствовались эмоциями — так как информации было мало и никто не понимал, продавать квартиры или, наоборот, ждать переезда, рассказывает Пешич. Представители компании «Миэль» приводят в пример случай, когда собственник квартиры в хрущевке, попавшей в программу, хотел продать свою квартиру за 13 млн руб. при ее рыночной стоимости максимум 6,5 млн руб. Сейчас квартиры со сроком экспозиции более шести месяцев продаются с дисконтом до 23%.
Поддержка неликвидного сегмента
Реновация помогла хрущевкам остаться на плаву, сохранив уровень цен в этом сегменте, считает Мария Литинецкая. По итогам 2016 года средняя стоимость квадратного метра в хрущевках составила, по оценкам «Метриум Групп», 137 тыс. руб. Без программы реновации реальная цена могла бы упасть сейчас до 130–131 тыс. руб. за квадрат. «Именно пятиэтажки всегда были самыми неликвидными и морально устаревшими объектами, ценник на которые планомерно снижался с января 2015 года, когда метр стоил около 165 тыс. руб.», — указывает управляющий партнер «Метриум Групп».
Квартиры в хрущевках продолжают оставаться самыми неликвидными среди всего предложения на вторичном рынке, уверена гендиректор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. «Есть лишь небольшая часть покупателей, которые готовы покупать такое жилье, но в основном в инвестиционных целях, — говорит эксперт. — Обычно это квартиры на первом этаже без ремонта и по адекватной цене». Такие квартиры еще имеют шанс быть проданными в адекватный срок, добавляет она.
Заработать на продаже жилья под снос у продавцов не получилось еще и потому, что в Москве сегодня очень большое предложение новостроек, указывает Сергей Лобжанидзе. «Сегодня можно купить квартиру в новостройке в Москве со сроком сдачи в следующем году за 160 тыс. руб. за 1 кв. м, — говорит он. — Мало кто хочет покупать за ту же цену неудобное старое жилье в хрущевке в надежде переехать в более комфортное через пять-десять лет».