Агаларов рефинансирует кредиты более чем на ₽100 млрд в Газпромбанке

Читать в полной версии

Газпромбанк станет новым финансовым партнером Crocus Group, рассказали РБК два источника в Сбербанке, который до последнего времени был крупнейшим кредитором группы. Это подтвердил и источник, близкий к девелоперу. По его словам, Crocus Group находится «в процессе» рефинансирования задолженности, Газпромбанк предложил более выгодные условия. Еще один источник РБК на рынке коммерческой недвижимости утверждает, что Сбербанк «просто продал долг» Crocus Group Газпромбанку, однако деталей не уточнил.

В пресс-службах Crocus Group и Газпромбанка не ответили на запросы РБК. Представитель Сбербанка отказался от комментариев.

Crocus Group брала кредиты в Сбербанке на строительство недвижимости, и сам Агаларов называл его крупнейшим кредитором компании. Группе принадлежат более 1,6 млн кв. м коммерческой недвижимости, в том числе сеть торговых центров Vegas, выставочный комплекс «Крокус Экспо», гипермаркеты товаров для дома и продуктов «Твой дом».

Весной 2021 года глава и владелец Crocus Group Араз Агаларов рассказывал, что задолженность компании перед Сбербанком достигла 120 млрд руб. (более поздних данных нет). Он пояснял, что компания еще до кризиса 2008 года привлекла кредит на $2 млрд — на тот момент это соответствовало 58 млрд руб., но после ослабления курса рубля общая сумма в российской валюте выросла вдвое.

После начала пандемии COVID-19 в 2020 году Агаларову вместе с сыном, первым вице-президентом Crocus Group Эмином Агаларовым, даже пришлось оформить личный кредит на 700 млн руб., чтобы заплатить проценты по кредиту «Сбера» за третий квартал 2020-го, рассказывал сам бизнесмен РБК. Это было необходимо, поскольку в Подмосковье из-за пандемии действовали ограничения на посещения торговых центров, из-за которых те были закрыты.

Сбербанк «устал» от этого заемщика, потому что начиная с ограничений пандемии Crocus Group неоднократно рефинансировала кредиты в банке, группе сложно их обеспечивать в кризис, говорит источник на рынке коммерческой недвижимости.

«Любой кредит выдается на определенный срок, и возможно, кредиты Crocus Group были близки к истечению, и их надо было либо выплатить, либо рефинансировать. Рефинансировать кредит одного банка в другом — это нормальная практика, но тут, конечно, важны условия», — говорит директор практики по сопровождению сделок в секторе недвижимости компании «Технологии доверия» (экс-PwC в России) Саян Цыренов.

Процесс рефинансирования совмещен с планами реализации крупного проекта по строительству жилья, говорит источник, знакомый с планами Crocus Group. Сейчас не лучшие времена для торговой и офисной недвижимости — соответственно, планы по развитию связываются с жилой недвижимостью, поясняет он. Группа планирует построить жилой квартал на берегу реки Москвы рядом с «Крокус Сити», говорил Агаларов. Ранее здесь планировалось построить квартал с офисными небоскребами, в том числе Trump Tower в сотрудничестве с Дональдом Трампом. «Мы начнем развивать эту территорию с «Дом.РФ». Там будет современная квартальная жилая застройка с рабочими местами и со всей инфраструктурой: жилье, апартаменты, детские сады, школы, спортивный центр, бассейны и ледовые арены», — отмечал бизнесмен. Общая площадь проекта составит 500 тыс. кв. м, бюджет строительства оценивался в 85 млрд руб. Сейчас участок будущего строительства заложен в «Дом.РФ», указано в ЕГРН.

Как сейчас развивается коммерческая недвижимость Агаларова

За прошлый год Crocus Group получила от аренды коммерческой недвижимости $240 млн, подсчитал Forbes. Это соответствует результатам 2020-го и на 26% ниже показателей 2021 года. В 2019-м, в последний год до пандемии COVID-19, группа заработала на аренде $370 млн.

«У компании весьма качественная концепция и хороший пул арендаторов, единственным минусом я бы назвала слегка запутанную планировку и относительно типовой набор брендов», — говорит глава ретейл-департамента консалтинговой компании CORE.XP Марина Малахатько.

По ее словам, начало специальной военной операции на Украине ударило по проектам Crocus Group не так значительно, как по другим. На фоне других крупных торговых центров у проектов Crocus Group более выгодная ситуация, согласен руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. «У них не было уходящей IKEA, есть собственный бренд «Твой дом», присутствуют такие якоря, как «Ашан» и «Леруа Мерлен», которые в отличие от других иностранных брендов продолжают свою работу», — говорит он. Самым качественным объектом в портфеле торговой недвижимости компании эксперт называет торговый центр «Vegas Крокус Сити».

Несмотря на это, сейчас стоимость портфеля недвижимости Crocus Group равна объему кредитов или даже меньше, допускает источник РБК на рынке коммерческой недвижимости. Согласно данным системы СПАРК, у Crocus Croup заложены в Сбербанке права на товарные знаки Vegas, «Крокус Экспо» и др., акции компаний «Каширский Молл» (владеет торговым центром Vegas на Каширском шоссе) и «Кротекс» (управляет гипермаркетами «Твой дом»), оборудование, обеспечивающее функционирование недвижимого имущества «Крокуса» (головное юрлицо группы) и другие объекты.

В ответ на начало боевых действий на Украине 24 февраля прошлого года и санкции со стороны Евросоюза, США и других стран российский рынок покинули многие бренды одежды, обуви и общественного питания, арендующие площади в торговых центрах. Ушли шведская группа H&M (бренды H&M, Cos, Monki, Arket и др.), датская сеть мебели и товаров для дома Jysk, японская Uniqlo. Испанская группа Inditex (бренды Zara, Massimo Dutti, Oysho и др.) продала бизнес в России. Французская L'Occitane продала бизнес российскому менеджменту с опционом на обратный выкуп. Из-за закрытия магазинов международных брендов посещаемость торговых центров упала до минимума за четыре последних года.