«Дочка» ВТБ оспорит кадастровую оценку объектов «ВТБ Арена Парка»
Дочерняя компания банка ВТБ, УК «Динамо», решила оспорить оценку своей недвижимости в рамках проекта «ВТБ Арена Парк» на Ленинградском проспекте в Москве. Компания заказала проведение альтернативной оценки кадастровой стоимости для приведения ее «на уровень рыночной стоимости», следует из данных сайта госзакупок.
Кадастровая оценка недвижимости важна для коммерческих объектов и земли, на которой они расположены, потому что служит базой для начисления налога. С каждым годом собственники должны платить все больший налог. В Москве ставка налога на коммерческую недвижимость для юрлиц на 2019 год установлена в размере 1,6% от кадастровой стоимости, в 2020-м ставка составит 1,7%, а к 2023-му вырастет до 2%. Налог на землю, занятую коммерческой недвижимостью, составляет 1,5%, уточнил заместитель гендиректора по правовым вопросам НЮС «Амулекс» Юлия Галуева.
Компании до 2019 года могли оспорить стоимость, обратившись в комиссию при управлении Росреестра по Москве или сразу в суд. Это стандартная процедура, споры рассматривались каждый год. С этого года процедура немного поменялась, и комиссию для рассмотрения споров курирует не управление Росреестра, а департамент городского имущества Москвы. Кроме того, собственники могут, как и раньше, сразу обратиться в суд, миновав заявление в комиссию. Количество обращений увеличилось после проведения новой кадастровой оценки недвижимости в Москве, которая завершилась в ноябре 2018 года. В результате на четвертый квартал прошлого года пришлось 55% из всех обращений, поданных в комиссию за прошлый год. Всего в 2018-м для изменения стоимости своих объектов в Росреестр обратились 3,6 тыс. раз, рассказали РБК в пресс-службе столичного управления Росреестра. Положительные решения о снижении были приняты по 20% обращений.
УК «Динамо» намерена оспорить оценку восьми строений общей площадью 56 тыс. кв. м и земельного участка площадью 30,9 га — их текущая кадастровая стоимость составляет 26,7 млрд руб. Самый дорогой объект недвижимости — земельный участок, на котором расположен в том числе стадион «ВТБ Арена» — он оценен в 21,3 млрд руб. УК «Динамо» ранее уже пыталась оспорить кадастровую стоимость земли на Ленинградском проспекте: в 2017 году компания подала заявку, чтобы снизить ее с 28 млрд до 16 млрд руб., но тогда Росреестр отказал компании.
Стоимость самого стадиона, которая сейчас установлена на уровне 3,6 млрд руб., в УК «Динамо» оспаривать пока не планируют. Самые дорогие здания, стоимость которых планируется понизить, — гостиница Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park (31 тыс кв. м; оценка по кадастру — 3,6 млрд руб.) и бизнес-центр (9 тыс кв. м, оценен в 1,1 млрд руб.)
Исходя из налоговых ставок, за свои объекты ежегодно УК «Динамо» должна будет платить более 400 млн руб. В УК «Динамо» не прокомментировали, на сколько рассчитывают снизить стоимость объектов. По данным управления Росреестра по Москве, собственники недвижимости за прошлый год в среднем просили понизить ее кадастровую стоимость на 44%, но в итоге среднее снижение составляло 32%. Если УК «Динамо» удастся снизить стоимость объектов на 30–40%, то это позволит компании сэкономить 120–160 млн руб. в год на налогах.
Средние показатели новой кадастровой оценки в Москве оказались ниже предыдущей оценки, которая проводилась в 2016 году, на 10%, приводил «Коммерсантъ» данные Consul Group. При этом многие коммерческие объекты получили серьезное увеличение стоимости, например, Центральный детский магазин на Лубянке был оценен в 14,5 млрд руб., хотя ранее его владельцу компании «Галс Девелопмент» удалось снизить предыдущую оценку с 16,6 млрд до 9 млрд руб., а цена бизнес-центра «Президент плаза» повысилась с 17,7 млрд до 19,7 млрд руб.
«Метод массовой оценки недвижимости, который применяется властями, всегда несет в себе погрешность. Невозможно массовой методикой корректно оценить всю недвижимость, поэтому кадастровая оценка активно оспаривается и всегда будет оспариваться при сохранении такого подхода», — отмечают в компании «Праймаудит», которая занимается переоценкой недвижимости УК «Динамо».
По словам руководителя практики по оценке активов Consul Group Александра Вереина, пик обращений по оспариванию кадастровой стоимости может быть еще впереди. «Основное количество заявлений об оспаривании кадастровой стоимости приходится на конец года. Например, в 2017 году, когда вступила в силу предыдущая государственная кадастровая оценка, в первые четыре месяца на оспаривание подали чуть больше 3 тыс. объектов, а за четыре последних месяца 2017-го поступило уже 10 тыс. обращений», — говорит Вереин.