Крупный рантье и владелец «Охотного ряда» передаст активы в ЗПИФ
Александр Занадворов, бывший владелец сети «Седьмой континент» и один из крупнейших российских рантье, отказался от прямого владения операционной компанией соседствующего с Московским Кремлем торгового комплекса «Охотный ряд». В середине мая Федеральная антимонопольная служба (ФАС), как следует из ее материалов, одобрила ходатайство на приобретение 90,1093% ООО «Манежная площадь» управляющей компанией УК «Фондовый континент», в доверительном управлении которой находится закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Седьмой континент». Размер пакета соответствует доле, которой бизнесмен владеет лично. Остатком акционерного капитала владеет сама компания.
Как пояснил РБК Сергей Чамкин, гендиректор «Манежной площади», в последние несколько лет бизнесмен проводит реорганизацию структуры владения своими активами. Для этих целей в 2022 году был создан ЗПИФ «Седьмой континент», в данный момент фонд в финальной стадии формирования — в него будет передана вся недвижимость «Манежной площади» и группы «Мкапитал». Александр Занадворов, как уточнил Чамкин, — единственный пайщик ЗПИФ.
Портфель недвижимости бизнесмена представлен более чем 140 объектами недвижимости общей площадью 1 млн кв. м. В частности, это ТЦ «Охотный ряд», ТЦ «Шоколад», региональные центры, площади в столичном БЦ «Башня 2000» (около 35 тыс. кв. м) и 120 объектов, ранее принадлежавших сети «Седьмой континент». В рейтинге рантье российского Forbes «Короли российской недвижимости» Занадворов занимает 20-е место, аренда недвижимости, по подсчетам журнала, принесла ему в 2022 году $95 млн.
Бизнесмен, по словам Чамкина, предпочел передать всю недвижимость в ЗПИФ, так как не ведет самостоятельной операционной деятельности на принадлежащих ему площадях с 2017 года — после закрытия сети «Седьмой континент».
Зачем передавать в ЗПИФ
«Паевой фонд является оптимальной формой владения и управления недвижимостью: компании, управляющие паевыми фондами, и спецдепозитарии, ответственные за хранение активов фонда, находятся под надзором ЦБ через лицензирование, — объясняет Сергей Чамкин, — что дает пайщикам дополнительные гарантии, а также ряд других преимуществ. В целом это общепринятая практика на рынке недвижимости».
Управляющий партнер Центра по работе с проблемными активами Зоя Галеева также подчеркивает, что ЗПИФ — один из способов структурирования активов, имеющий значительные преимущества по отношению к иным формам: «Например, при использовании такой формы не возникает налог на прибыль, поэтому прибыль, полученная по результатам деятельности ЗПИФ, может реинвестироваться в полном объеме. Пайщики же уплачивают налог только при получении дохода по паю или при его погашении».
По словам Галеевой, образование ЗПИФ может использоваться для широкого круга задач: как способ передачи имущества в наследство или для сокрытия информации о действительном владельце актива. В том числе учреждение ЗПИФ может быть в целях продажи актива третьему лицу, не желающему раскрывать информацию о себе.
Как идет бизнес «Охотного ряда»
«Жемчужина» в портфеле недвижимости Занадворова — торговый комплекс «Охотный ряд» (общая площадь — 62,7 тыс. кв. м), построенный под Манежной площадью в 1997 году при участии мэрии Москвы. Торговый комплекс долгое время был оформлен на несколько кипрских компаний, в 2013 году им напрямую стал владеть Александр Занадворов. Также с начала 2018 года по 2020 год около 10% ООО «Манежная площадь» владела структура Сбербанка, которая впоследствии, как уточнил Чамкин, была выкуплена компанией.
Старший директор CORE.XP Марина Малахатько отмечает, что «Охотный ряд» — один из первых профессиональных торговых объектов в стране. «Тем не менее возраст актива, конечно, влияет на показатели доходности: капитальные затраты неуклонно растут. При этом этот ТЦ — одно из излюбленных мест досуга для туристов, молодежи и жителей Московской области. Трафик там по-прежнему очень высокий, другой вопрос, как там изменилась конверсия», — рассуждает Малахатько. Текущая посещаемость, как оценивает эксперт, составляет свыше 50 тыс. человек в день.
Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева отмечает, что владельцы уже давно изменили пул арендаторов в соответствии с потребностями ключевых групп аудитории: молодежи и туристов из регионов России, уйдя от стремления к премиальности в позиционировании, как это было ранее. При этом в торговом центре всегда представлено довольно много отечественных брендов, и, по наблюдению NF Group, это помогло объекту сохранить поток посетителей и работать с арендаторами по фиксированным ставкам на фоне ухода иностранных непродовольственных ретейлеров после начала специальной военной операции на Украине.
Гендиректор «Манежной площади» сообщил, что, несмотря на пандемию ковида и падение покупательской способности, доходы компании от сдачи в аренду торговой недвижимости (основная часть активов сосредоточена именно в торговле) растут примерно на 5% в год. Сергей Чамкин признает, что есть падение доходов от non-food-ретейлеров, в первую очередь одежных, из-за их высокой ротации, но они компенсируются ростом арендных доходов от продовольственных операторов, в особенности супермаркетов с высокой долей гастрономии. В качестве примера он приводит сеть Eurospar.
По данным отчетности РСБУ, в 2022 году выручка «Манежной площади» год к году выросла на 2%, до 8,2 млрд руб., а чистая прибыль за тот же период снизилась на 1,6%, до 983 млн руб.