Слабый рубль сделал российские склады привлекательными для иностранцев
Окно возможностей
Московский рынок складов может оказаться единственным сегментом всего рынка недвижимости, который по итогам года не только не упадет, но и вырастет, говорит директор по индустриальной и складской недвижимости консалтинговой компании Knight Frank Вячеслав Холопов. По подсчетам Knight Frank, объем сделок по аренде и продаже складских площадей в московском регионе по итогам года может составить порядка 850–900 тыс. кв. м против 817,3 тыс. в 2014 году. «На кризисный год, честно говоря, не похоже», — не без удовольствия отмечает Холопов.
Похожий, хотя и более консервативный прогноз у другого крупного консультанта — JLL. По его данным, в 2014 году объем заключенных в 2014 году сделок составил 950 тыс. кв. м. «Первоначально мы ожидали в этом году небольшого снижения — на 11%, до 850 тыс. кв. м, — говорит региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Петр Зарицкий. — Однако, учитывая объем уже закрытых и закрывающихся сейчас сделок, можно говорить о том, что итоговый результат превзойдет этот уровень».
Рост спроса прежде всего обеспечили ретейлеры, преимущественно продуктовые, а также производственные и логистические компании — и это при том что в предыдущий кризис, в 2009 году, две последние категории были одними из самых проблемных, говорит Зарицкий.
Всего в этом году будет построено около 800 тыс. кв. м складов, ожидает Холопов из Knight Frank. «Большая часть — около половины — строились под клиента и на открытый рынок не вышли, в отличие от тех 300–400 тыс. кв. м, которые высвободились после пересмотра ранее заключенных контрактов», — объясняет он.
Рубль помог
Одна из причин сохранения объемов складских сделок — рекордное снижение ставки аренды по новым контрактам. Сейчас, по подсчетам Knight Frank, средняя ставка нового контракта в классе A составляет 4,3 тыс. руб. ($60 по курсу на 24 августа) за квадратный метр в год, в классе B — 3,3 тыс. руб. ($46,5). «Наши финансовые модели претерпели достаточно сильные изменения. Большинство новых договоров заключаются в рублях, а старые договоры нередко пересматриваются, фиксируясь в рублях и по иному курсу», — рассказывает начальник направления по работе с арендаторами УК MLP (входит в группу БИН семьи Гуцериевых — Шишханова) Илья Проничкин. Ставки аренды, номинированные в рублях, готовы предложить практически все собственники, и большинство договоров заключаются в российской валюте, подтверждает Вячеслав Холопов из Knight Frank.
Девелоперы признают, что, хотя по новым контрактам готовы заключать рублевые договоры, чтобы заполнить пустующие площади, стабилизированные долларовые контракты переводить в российскую валюту не торопятся. «Понимая, насколько нелегко нашим арендаторам выполнять условия по договорам аренды, мы прежде всего не стали индексировать ставок, отсрочки платежей, фиксируем ставки в рублях, преимущественно на квартал, за редким исключением на более длительный срок», — рассказывает Проничкин. Управляющий директор «Логопарк Девелопмент» Андрей Постников признается, что под активы с надежным долгосрочным арендатором с долларовой ставкой его компания привлекала валютный кредит и кардинально пересматривать условия договоров в таких случаях не готова. «В построенных, но не заполненных объектах сегодня возможны только рублевые ставки, уровень которых, однако, не позволяет продолжать строительство следующих очередей», — констатирует он.
Офисам и ТЦ пришлось хуже
С начала года уровень вакантности в московских ТЦ вырос с 6 до 9,1%, говорилось в июньском исследовании Knight Frank. Это максимальный объем пустующих площадей с 2009 года, утверждают аналитики компании. При этом продолжающиеся открытия новых ТЦ опускает ставки аренды в торговых объектах еще ниже: в среднем с начала года — на 5%, подсчитали в компании «Магазин магазинов». В некоторых сегментах падение было существенно выше, утверждают аналитики Knight Frank: ставки аренды в магазинах аксессуаров упали на 20%, одежды, обуви и бытовой техники — на 10%. В дальнейшем ставки продолжат падать, а с рынка продолжат уходить fashion-ретейлеры, многие из которых не способны даже покрывать коммунальные расходы, признается топ-менеджер одной из компаний — девелоперов торговой недвижимости.
На офисном рынке хуже всего себя чувствуют проекты в «Москва-Сити», где, по данным Colliers International, пустует 37% площадей. В среднем по Москве пустует 14,4% офисов. В дальнейшем будет еще хуже. В начале июля аналитики Cushman & Wakefield опубликовали отчет, в котором предсказали, что нынешний кризис станет самым тяжелым для рынка офисов Москвы. Уже в этом году ставки аренды лучших офисов столицы упадут на 25%, опустившись до 10-летнего минимума, а на восстановление рынка уйдет до пяти лет.
По итогам 2015 года ставки упадут до $600 за 1 кв. м в год, прогнозирует в C&W. Такими дешевыми качественные офисы в Москве были только в 2005 году, когда рынок только формировался. Даже в 2010 году, когда рынок достиг дна после кризиса 2008–2009 годов, ставки аренды были выше — $645.
Надежды на рост
Девелоперы признаются, что с падением ставок их прибыль сократилась в несколько раз. «О прибыли на складском рынке сегодня могут говорить только те, кто сумеет перестроить свои финансовые модели, максимально сократив издержки и проведя тотальное импортозамещение», — говорит исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев. Но и PNK, у которой до 80% себестоимости строительства приходится на собственное и рублевое производства, не планирует пока начинать новых спекулятивных строек.
Мамаев, впрочем, уверен, что ставки должны вернуться к росту. В этом году не было запущено ни одного нового складского проекта, и с учетом ожидаемой во втором полугодии высокой активности арендаторов уже в ближайший год рублевые ставки пойдут вверх, считает он. «В отличие от рынка торговой и офисной недвижимости, склады оказались существенно более устойчивыми к кризису, из которого выйдут быстрее других сегментов», — соглашается Постников из «Логопарк Девелопмент».
Пока что падением ставок спешат воспользоваться иностранные инвесторы, желающие «войти» в складской актив, пока цены здесь находятся на дне, говорит Мамаев. Крупнейшей сделкой года (а одновременно и за всю историю рынка) стала покупка компанией Adidas 120 тыс. кв. м в комплексе «PNK Чехов-2». Как рассказали РБК представители двух консалтинговых компаний, не сумев договориться о новых условиях аренды, ретейлер решил, что с учетом курса ему выгоднее купить склад, причем не только тот, который он арендовал, но и соседний, арендуемый компанией Enter.