Власти Подмосковья предложили изымать объекты долгостроя без суда
Документ, содержащий предложения по усовершенствованию законодательства в области жилищного строительства и землепользования, направлен министру строительства Михаилу Меню, сообщила пресс-служба правительства Подмосковья. Поправки касаются федерального закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ) и Земельного кодекса РФ.
Для оперативного решения проблем обманутых дольщиков «целесообразно изымать у недобросовестных застройщиков земельные участки и расположенные на них объекты», сообщает пресс-служба заместителя председателя правительства Московской области Германа Елянюшкина. Поправки должны закрепить право взыскания предмета залога (то есть недостроенного жилья) у застройщика. Изъятие будет производить «уполномоченный орган субъекта РФ» по обращению любого участника долевого строительства, надеется правительство Подмосковья.
Суть новаций — в обязательном внесении в договор участия о долевом строительстве (ДДУ), который заключают между собой девелопер и покупатель непостроенного жилья, условий внесудебного изъятия объекта строительства в пользу дольщика. Юридическим обоснованием этого пункта, по мнению подмосковных властей, является содержащаяся в действующем законодательстве норма, согласно которой граждане-соинвесторы, участвующие в строительстве жилья, могут обладать правом залога на земельный участок и возводимые, построенные, а также недостроенные объекты, находящиеся на нем.
После изъятия жилье может поступить в общую долевую собственность граждан-соинвесторов или быть проданным с торгов, а вырученные деньги будут делиться между дольщиками. Решение, что для них предпочтительнее — получить в собственность недостроенные квартиры или вернуть деньги от продажи долгостроя, должны принимать сами дольщики.
Местные власти при этом получат право на проведение конкурса на достройку или продажу объекта новому девелоперу.
По действующему закону долгострой может быть изъят у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов. Под долгостроем Гражданский кодекс РФ понимает участок, предназначенный для жилого или иного строительства, не используемый в течение трех лет.
«Введение процедуры банкротства в отношении застройщика затягивает процесс реализации проблемных объектов, — пишет пресс-служба со ссылкой на Елянюшкина. — Более того, недобросовестные девелоперы всячески противодействуют процессу передачи стройплощадок новым инвесторам, которые готовы достроить гражданам квартиры».
По данным правительства Московской области, сейчас в Подмосковье остаются 34 объекта долгостроя и 6256 обманутых дольщиков. Застройщики 18 проблемных объектов стали банкротами, а в отношении руководителей шести компаний заведены уголовные дела, двое из них находятся в розыске.
О желании изымать недостроенные объекты жилого строительства без суда правительство Подмосковья говорит уже не в первый раз. В марте 2016 года о соответствующей инициативе писал специализированный портал о недвижимости Irn.ru. Тогда, рассказывая о проблеме дольщиков в регионе, Елянюшкин сообщал, что среди наиболее проблемных объектов Подмосковья — ЖК «Гусарская баллада» в Одинцовском районе, микрорайоны «Немецкая деревня» и «Белый город» в Солнечногорском районе.
Громкие недострои
Строительство ЖК «Гусарская баллада» компании АО «АлеутСтрой» Вадима Жука в подмосковном Одинцово было приостановлено еще в 2008 году: незавершенными остались четыре дома, а своих квартир, по состоянию на начало июня 2016 года, дожидались 785 граждан. На достройку всех корпусов нужно 1,3 млрд руб., сообщала пресс-служба Германа Елянюшкина в марте 2016 года. ЖК «Гусарская баллада» включает 11 монолитно-кирпичных корпусов средней этажности (9–17 этажей) в 12 км от МКАД по Можайскому шоссе.
Комплекс «Немецкая деревня» в Солнечногорском районе Подмосковья должен был насчитывать 1746 таунхаусов, из которых 318 уже проданы — дольщики заплатили за них 1,8 млрд руб., но жилья не получили. Вопрос о дальнейшей судьбе проекта даже прозвучал во время прямой линии президента РФ Владимира Путина в 2016 году. «Обещаю вам, что обязательно добьюсь того, чтобы правоохранительные органы обратили на это особое внимание. Сейчас неизвестно, чем это закончится, но работать будут интенсивно», — пообещал глава государства. Вскоре против руководителей и совладельцев ГК «Сабидом» было возбуждено уголовное дело по статье «Мошенничество».
В понедельник, 27 июня, «Интерфакс» сообщил со ссылкой на Андрея Пучкова, гендиректора Urban Group, что компания будет достраивать комплексы таунхаусов «Немецкая деревня» и «Белый город» (последний также принадлежал компании «Сабидом»). По словам Пучкова, в первую очередь Urban Group достроит находящиеся в высокой степени готовности таунхаусы ЖК «Белый город». Завершение этого объекта, по данным компании, потребует 2,265 млрд руб.
В пресс-службе Минстроя РБК заявили, что еще не получали письмо с предложениями правительства Московской области.
Инициатива Подмосковья может сэкономить много времени, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «В рамках действующего законодательства участники долевого строительства вынуждены дожидаться окончания процедуры банкротства, которая, как правило, длится не менее года». Но по ее мнению, «таким образом открывается окно возможностей для рейдерских захватов», если в законе не будут четко прописаны критерии, по которым следует признать объект долгостроем. «Также конкурсная процедура должна быть максимально прозрачной, чтобы исключить передачу проблемных объектов аффилированным с властями структурам», — добавляет эксперт.
Адвокат Люберецкой коллегии адвокатов Диана Агасиева обращает внимание на то, что возможностью использовать свое право залога обладает каждый из участников долевого строительства. «Следствием этого может стать ситуация, при которой рейдер с легкостью парализует строительство, заручившись поддержкой лишь нескольких дольщиков», — опасается юрист.
«Сегодня застройщик испытывает временные сложности, а завтра он может продолжить начатое строительство. Кто сможет оценить финансовую стабильность застройщика, по каким критериям, на какие факты необходимо обратить внимание и, главное, как определить, что все, надо изымать и именно сейчас? Везде, где есть оценочные факторы, есть место для злоупотребления и неопределенности», — считает руководитель управления земельно-имущественных отношений компании Heads Consulting Александр Зарицкий.