Торг у Кремля: как Сбербанк оказался совладельцем «Охотного Ряда»
«Дочка» Сбербанка — ООО «Сбербанк Инвестиции» — является совладельцем подземного торгового комплекса «Охотный Ряд» на Манежной площади, неподалеку от Кремля. С начала 2018 года ей напрямую принадлежит 9,9% ООО «Манежная площадь», владеющего комплексом, следует из данных ЕГРЮЛ. Прежде «Охотный Ряд» полностью принадлежал известному бизнесмену-рантье Александру Занадворову.
В пресс-службе Сбербанка и Занадворов отказались от комментариев, но информацию о сделке подтвердил источник РБК, близкий к бизнесмену. Он утверждает, что сделка была «рыночная», несмотря на то что один из самых посещаемых торговых центров столицы уже долгие годы находится в залоге у Сбербанка.
Активность с активом
По оценке CBRE, стоимость этого торгового комплекса может составлять 55–75 млрд руб. У Colliers International более консервативная оценка — 24–30 млрд руб. Таким образом, доля, отошедшая структуре Сбербанка, могла стоить от 2,4 млрд до 7,4 млрд руб.
«Сбербанк рассматривает возможность покупки коммерческой недвижимости. Может быть, они решили остановиться на этом торговом центре, потому что это все-таки один из лучших объектов — и по расположению, и по долгосрочной стабильности», — говорит управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. Он предполагает, что в дальнейшем банк может увеличить свое присутствие в проекте. «Я не исключаю, что это первый шаг для более крупной сделки. Сейчас купили небольшую долю, чтобы изучить, посмотреть, и если понравится, то выкупить», — рассуждает Казанский.
Другой участник рынка коммерческой недвижимости предполагает, что получение доли Сбербанком может быть связано с кредитной историей Занадворова. В 2011 году он заложил «Охотный Ряд» Сбербанку в качестве обеспечения по кредиту, который понадобился предпринимателю для покупки сети «Мосмарт». Кредит тогда был предоставлен на семь лет.
По данным СПАРК, доля Александра Занадворова в «Манежной площади» (90,1%) сейчас находится в залоге у Сбербанка и его структур — по договорам, заключенным в январе и июле 2018 года. Здание торгового центра «Охотный Ряд», по данным Росреестра, также с июля 2018 года находится в залоге у Сбербанка (договор действует до 2023 года).
Как рассказал РБК источник, близкий к Занадворову, кредит семилетней давности был продлен еще на семь лет.
Подземная золотая жила
Александр Занадворов — один из крупнейших рантье в России. Согласно рейтингу журнала Forbes «Короли российской недвижимости-2018», в 2017-м бизнесмен мог заработать на сдаче в аренду принадлежащей ему коммерческой недвижимости $80 млн.
При этом в прошлом году арендный бизнес Занадворова стал значительно больше: бизнесмен отказался от развития принадлежавших ему розничных сетей «Седьмой континент» и «Наш». Почти все торговые площади, которые занимали эти сети (120 супермаркетов и 14 гипермаркетов), находятся у Занадворова в собственности, и он передал их в аренду другим торговым компаниям — «Ленте», X5 Retail Group, «Азбуке вкуса» и т.д. В результате только эти активы, без учета дохода от сдачи площадей в «Охотном Ряду» и других объектов, могут приносить бизнесмену до 11,3 млрд руб. в год (или примерно $193,6 млн при средневзвешенном курсе доллара 58,35 руб. 2017 года), приводили расчеты эксперты.
Всего, как рассказывал источник РБК, близкий к Занадворову, в России ему принадлежит около 1 млн кв. м торговой и офисной недвижимости.
Комплекс «Охотный Ряд» был построен под Манежной площадью в 1997 году при участии мэрии Москвы, в управлении торговым центром принимал участие экс-сенатор Умар Джабраилов, который в то время владел компанией «Плаза». Торговый комплекс долгое время был оформлен на несколько кипрских компаний, в 2013 году им напрямую стал владеть Александр Занадворов.
Общая площадь «Охотного Ряда» — 62,7 тыс. кв. м, арендная — 29,4 тыс. кв. м. Собственник не привлекает сторонние брокерские компании для поиска арендаторов, и ставки аренды в комплексе не раскрываются. Брокеры в двух консалтинговых компаниях говорят, что ставки составляют не менее $1 тыс. за 1 кв. м в год (около 60–70 тыс. руб.), еще одни консультанты назвали РБК ставку в 180–240 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Согласно данным СПАРК, выручка ООО «Манежная площадь» в 2017 году составила 3,5 млрд руб. (120 тыс. руб. на «арендопригодный метр»), чистая прибыль — 818 млн руб.
По данным Knight Frank, «Охотный Ряд» входит в пятерку самых посещаемых торговых центров Москвы, расположенных внутри МКАД, в среднем трафик покупателей торгового центра может составлять 80–100 тыс. посетителей в день.
«Основное достоинство и недостаток объекта заключается в его расположении в самом центре Москвы, которое привлекает туристический поток. За счет высокого объема нецелевого трафика его конверсия в покупателей ниже, чем в стандартном торговом центре», — рассуждает руководитель отдела торговых центров департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. По ее словам, «качество трафика» неоднородное — это и зарубежные туристы, и молодежь, и приезжие из регионов, и жители Москвы. «Арендаторам сложно выделить основное ядро аудитории посетителей и выстроить четкое позиционирование», — говорит Хакбердиева, отмечая, что, несмотря на все это, объект востребован.