Аналитики оценили вклад льготной ипотеки в рост цен на новостройки
К концу сентября цены на первичном рынке жилья в России выросли по сравнению с январем в среднем на 10,5%, подсчитали в аналитическом центре госкомпании «Дом.РФ». В результате 1 кв. м в новостройках в сентябре 2020 года стоил в среднем по стране 96,8 тыс. руб. Этот рост, как следует из имеющегося у РБК отчета, в «Дом.РФ» объясняют двумя основными причинами.
Как считали
«Дом.РФ» проанализировала цены в новостройках на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства о договорах участия в долевом строительстве, заключенных с уплатой взносов в компенсационный фонд, то есть по старой схеме строительства. Хотя с 1 июля 2019 года все новые жилые проекты должны продаваться по новой схеме — через эскроу-счета, большинство из возводимых сейчас 98,8 млн кв. м жилья было продано еще по прежней схеме.
Проекты, которые строятся по старой схеме, дорожают по мере готовности. По оценке «Дом.РФ», основанной на подсчетах PwC, влияние данного фактора на среднюю цену составляет около 5% годовых, или 0,4% в месяц. Расчеты и оценки «Дом.РФ» скорректированы на эту величину.
Во-первых, в первом квартале цены на новостройки выросли на 3,2% (если вычесть инфляцию, то в реальном выражении рост составил 1,9%) из-за ослабления рубля. Он начал дешеветь в конце февраля на фоне новостей о распространении коронавируса в мире, затем в начале марта ситуацию усугубил развал сделки ОПЕК+ о сокращении нефтедобычи.
Во времена «штормов» на фондовом рынке жилая недвижимость традиционно выступает одним из способов сохранения рублевых накоплений, особенно в наиболее экономически развитых регионах, констатируют аналитики «Дом.РФ». В результате всего за три месяца цены в Московской агломерации выросли почти на 7%, в Санкт-Петербурге — на 3,7%. В остальных регионах, входящих в первую десятку по объемам строительства многоквартирного жилья, эти показатели были лишь на уровне 1–2%.
Вторая причина — жилье подорожало из-за повышенного спроса, которому способствовала программа субсидированной ипотеки. Программа была принята во второй половине апреля, но основной рост начался в июне, после снятия основных ограничений, когда ежемесячно выдавалось более 50 тыс. ипотечных кредитов. В результате к концу сентября новостройки подорожали по сравнению с июнем на 5,6% в номинальном выражении (в реальном — на 5,1%).
Больше всего субсидированная ипотека сказалась на стоимости новостроек в Ленинградской области, где за июнь—сентябрь цены, по данным «Дом.РФ», выросли на 8,2%. Далее по степени влияния программы на стоимость следуют Санкт-Петербург, Московская область и Москва, где за четыре месяца цены выросли в среднем на 7,6, 7,5 и 7,3% соответственно.
Как работает льготная ипотека
Программа субсидированной ипотеки распространяется на кредиты до 12 млн руб. на квартиры в новостройках в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В других регионах размер кредита не может превышать 8 млн руб.
Государство субсидирует ставку по таким кредитам до 6,5%. В январе— сентябре, по данным «Дом.РФ», в России было выдано свыше 1 млн ипотечных кредитов на 2,66 трлн руб., что на 22% больше, чем за девять месяцев 2019 года, в натуральном выражении и на 36% — в денежном.
В октябре этого года программу льготной ипотеки продлили до июля 2021-го.
В сентябре о влиянии льготной ипотеки на стоимость жилья сообщал Сбербанк. По данным аналитического проекта «СберИндекс», который готовит аналитику на основе данных объявлений принадлежащего банку сервиса «ДомКлик», цены на квартиры на первичном рынке в июле—августе 2020-го выросли по сравнению с тем же периодом прошлого года в среднем по России на 6,2%. По итогам всего третьего квартала новостройки, по версии «СберИндекса», подорожали в годовом выражении на 8,6%.
Выгодно ли сейчас покупать жилье по льготной ипотеке
Чтобы выиграть конкуренцию за клиентов, банки делают ставку еще ниже установленной государством. В результате в третьем квартале средняя ставка по ипотеке на первичном рынке жилья, как уточнили в «Дом.РФ», составила 6,1%, поэтому, несмотря на рост цен, покупатели с помощью субсидированной ипотеки все равно экономят на ежемесячных ипотечных платежах.
Субсидированная ипотека снизила в третьем квартале общие затраты на покупку квартиры в рассрочку на 15 лет на 8% по сравнению с покупкой такой же квартиры в первом квартале 2020 года при тогдашних ипотечных ставках, подсчитал РБК при помощи калькулятора на сайте «Банки.ру».
Для сопоставления можно взять условную квартиру, которая в первом квартале стоила 8 млн руб., средняя ставка по ипотеке составляла 8,6%. В третьем квартале с учетом роста цен в среднем на 5,6% эта квартира стоила бы уже почти 8,5 млн руб., но средняя ставка по кредиту равнялась бы 6,1%. В обоих случаях покупатель заплатил бы первоначальный взнос 15% от стоимости квартиры.
При покупке в первом квартале общая стоимость квартиры с учетом первоначального взноса и выплат по кредиту составила бы 13,3 млн руб., а переплата по кредиту — 5,3 млн руб. При покупке в третьем квартале суммарные траты составили бы 12,2 млн руб., а переплата — 3,8 млн руб. Ежемесячный платеж в первом случае составил бы 67,4 тыс. руб., во втором — 61 тыс. руб.