Цены на жилье за четыре года не вернулись на докризисный уровень
Рынок жилья не смог восстановиться до докризисного состояния — цены как на вторичном, так и первичном рынке в российских городах по-прежнему ниже уровня 2014 года. К такому выводу пришли аналитики PwC на основе данных «Avito Недвижимость».
Методика расчетов
PwC проанализировала более 16 млн объявлений на сайтах Avito.ru и Domofond.ru (с 2016 года принадлежит Avito) за период с 2014 по 2017 год в разрезе спроса и предложения, изменения цен на покупку жилья на первичном и вторичном рынках, стоимости долгосрочной аренды квартир. Под предложением подразумевается количество размещенных объявлений, под спросом — среднее количество запросов контактов по каждому объявлению в день. Эксперты провели анализ рынка жилой недвижимости в 15 российских городах-миллионниках: Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске, Перми, Ростове-на-Дону, Челябинске, Омске, Волгограде, Самаре, Уфе, Нижем Новгороде, Воронеже и Красноярске.
Avito — крупнейший в Рунете сервис объявлений. В апреле 2018 года его ежедневная аудитория на стационарных компьютерах и ноутбуках превышала, по данным Mediascope, 3,1 млн человек в возрасте 12–64 лет, на мобильных устройствах — 2,3 млн человек.
В среднем за четыре года цена 1 кв. м в анализируемых российских городах снизилась на 7%. Значительнее всего — на 14 и 13% — подешевело жилье в Красноярске и Челябинске соответственно, в Нижнем Новгороде и Екатеринбурге — на 10%, в Москве — на 8%.
Дороже за этот период — на 4% — стали квадратные метры только в Санкт-Петербурге и Казани. Но средняя сумма сделки по покупке жилья в этих двух городах снизилась: в Казани — на 1% (до 3,48 млн руб. на конец 2017-го), в Санкт-Петербурге — на 2% (до 5,57 млн руб.). Причиной может быть снижение средней площади продаваемых квартир: например, в Санкт-Петербурге в 2014 году она составляла в среднем 52 кв. м, а в 2017 году — уже 50 кв. м.
Авторы исследования также выяснили, как и какие внешние экономические и политические факторы повлияли на спрос на жилую недвижимость. В первом квартале 2014 года после присоединения Крыма и введения санкций против России спрос на жилье в России, по подсчетам аналитиков, снизился на 51%. Второй «провал» спроса на квартиры, на 40%, пришелся на середину 2017-го — в этот период были приняты поправки в федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Документ ужесточил требования к застройщикам, привлекающим средства дольщиков на строительство жилья. Для реализации положений нового законодательства был создан специальный фонд, в который девелоперы отчисляют часть привлеченных средств. Но основные положения этого закона вступят в силу 1 июля этого года — согласно им большинство застройщиков перейдут на проектное финансирование. Поэтому падение спроса в 2017 году аналитики посчитали реакцией на неопределенность — покупатели стали разбираться в новых правилах и на время отложили покупки.
Наоборот, интерес к приобретению жилья у потребителей возникал на фоне резкой девальвации рубля в декабре 2014 года (спрос увеличился в этот период на 37%), введения льготной ипотеки в первом квартале 2015 года (на 42%) и поправок в закон о материнском капитале (плюс 9%; позволили использовать его для оплаты первоначального взноса или погашения ипотеки) во втором квартале 2015-го.
«Часть из описанных факторов действительно влияла на спрос, но не во всех сегментах рынка, — прокомментировал исследование ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. — Резкое ослабление российской валюты вызвало рекордный всплеск спроса на рынке жилья — люди спасали обесценивающиеся сбережения. В некоторых регионах спрос в конце 2014 года возрос вдвое. Введение программы льготной ипотеки подстегнуло спрос на рынке новостроек на 30%, но на вторичный рынок подействовало отрицательно». При этом введение санкций, по оценке Пыпина, не коснулось внутреннего российского рынка жилья и «имело лишь косвенный и не мгновенный эффект — несколько снизило потенциал развития российской экономики и вызвало дополнительное снижение доходов населения».
Спрос на жилую недвижимость постепенно увеличивается, но роста цен в ближайшее время это не повлечет, считает директор по развитию Active Group Realty Павел Пикалев. «Цены не догнали докризисные и вряд ли догонят в ближайшее время. Причина в том, что цены до кризиса часто не соответствовали спросу и кошельку покупателей, особенно на вторичном рынке, в престижных районах», — сказал Пикалев.
Партнер Colliers International Владимир Сергунин отметил, что в большинстве городов действительно произошло падение цен на жилую недвижимость, но он связывает это с увеличением предложения и ростом конкуренции. «Конечно, есть в этом и последствия кризиса. Но снижение на 6–7% укладывается в статистическую погрешность, — считает он. — Строительство продолжается, количество проектов растет, значит, девелоперы такой уровень маржинальности выдерживают. В ближайшей перспективе не думаю, что цены будут расти. Конечно, 214-ФЗ будет давить и себестоимость будет расти, но конкуренция не даст ценам серьезно пойти вверх».
В ЦИАН прогнозируют возврат к докризисному уровню цен на жилую недвижимость через два-три года, а в некоторых регионах — через четыре-пять лет.