5. Золотой метр
По подсчетам экспертов, даже если рассматривать маловероятный вариант падения стоимости квадратного метра жилья, как минимум в городах-миллионниках, в частности в Москве, потери будут намного меньше, нежели при других видах инвестиций. "Более того, существует и возможность компенсации потерь в случае роста рынка. В пользу инвестиций в жилье говорит и тот факт, что число площадок под застройку в Москве сокращается, что, безусловно, в дальнейшем сыграет свою роль", - считает руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.
Однако даже при таком низком уровне риска, существующем на данном рынке, есть свои опасности, которые счастливого владельца уютной квартиры могут превратить в невротика, безрезультатно пытающегося продать ненужные квадратные метры, или даже в обманутого дольщика.
Низкая ликвидность квадратных метров
Главной опасностью инвестирования в жилье может оказаться невозможность быстрого получения денег в случае необходимости. "Основной риск - низкая ликвидность. В отличие от других вложений, если вам срочно потребуются деньги, то быстро продать квартиру не получится. Наиболее ликвидные однокомнатные московские квартиры в панельных домах все равно требуют 2-3 месяца на продажу, а если это загородный дом или нежилое помещение, то там продажи могут составлять от полугода до года", - подсчитал руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.
Кроме того, чтобы инвестиции в недвижимость имели смысл, нужно быть готовым к "длинным" вложениям. "Рынок ценных бумаг может принести прибыль гораздо быстрее - за полгода-год, в то время как недвижимость требует вложений, рассчитанных на 3-5 лет и более", - объяснил Д.Таганов.
"В России с известным дефицитом "длинных" и дешевых денег такая ситуация значительно снижает круг потенциальных инвесторов", - полагает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.
Есть ли недвижимость за МКАД
В столице жилье пользуется спросом всегда, и при необходимости квартиру можно продать пусть даже и с небольшим дисконтом. Если же инвестора по каким-то причинам интересует недвижимость вне Москвы, специалисты рекомендуют обратить внимание на Подмосковье. "Улучшается транспортная и социальная инфраструктура городов, на рынке появляются очень качественные проекты, которые сравнимы с московскими", - объясняет привлекательность региона директор департамента новостроек компании "ИНКОМ-Недвижимость" Юлиан Гутман.
По мнению экспертов, успехом пользуются объекты по самой низкой рыночной цене в пределах до 20 км от МКАД.
"Наиболее популярными направлениями для дачи являются Калужское, Новорижское и Ярославское шоссе. А явными аутсайдерами выступают такие направления, как Минское шоссе (видимо, в силу больших пробок и невозможности проезда по смежным направлениям) и Пятницкое шоссе, а также Егорьевское и Рогачевское шоссе", - считают эксперты компании АМИКО. Возросший интерес к Киевскому направлению отмечают специалисты Vesco Consulting.
Регионы: сложности перепродажи
Еще один вариант капиталовложений - покупка недвижимости в регионах, но в этом случае можно столкнуться со значительными трудностями при перепродаже жилья.
"В регионах может оказаться, что, приобретя квартиру, вы не сможете ее продать, потому что там предложение выше, чем спрос. Такая же проблема у курортной недвижимости. Чем менее развит регион, тем больше вероятность, что потом окажется, что эта квартира никому не нужна, и вы не сможете ее продать", - обрисовал ситуацию О.Репченко. Однако не все так печально. Согласно исследованиям экспертов компании Penny Lane Realty, в ближайшее время российские города-миллионники может ожидать бум спроса на жилую недвижимость. Наиболее перспективными в этом отношении должны стать Екатеринбург, Казань, Томск, Краснодар и Ростов-на-Дону.
"Кривые" документы и обманутые дольщики
"Кривые" документы - еще один риск при вложении в недвижимость. Проблема это не повальная, но подобное мошенничество встречается как на вторичном рынке, когда продают квартиры с плохой историей, так и на первичном, когда вы покупаете у застройщиков не квартиру, а вексель компании, которая обязуется впоследствии зачесть вам стоимость квартиры.
"Это так называемые серые схемы, которые дают риск, что вы станете обманутым дольщиком, то есть деньги внесли, а дом так и не построили, застройщики испарились. У меня есть примеры людей, когда дом был построен до 15 этажа вместо 17, деньги кончились, застройщик испарился, люди остались без квартир, а дом до сих пор недостроен", - комментирует ситуацию руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости".
О.Репченко отмечает, что важнее не стадия готовности, на которой покупают квартиру, а чистота документов, хотя чем в большей степени готов дом, тем меньше вероятность, что его недостроят. Чтобы избежать этих рисков, нужно обращать внимание на имя застройщика, время его присутствия на рынке, количество проектов в его портфеле. "Если вас интересует конкретный проект, стоит уточнить, проходят ли сделки по ФЗ №214, и проверить документы, разрешающие строительство. Чтобы обезопасить себя от долгостроя, лучше всего обратиться в проверенное временем риелторское агентство, которое анализирует все возможные риски и не берется реализовывать квартиры в сомнительных проектах", - делится рекомендациями директор департамента новостроек компании "ИНКОМ-Недвижимость" Ю.Гутман.
Также в России инвесторы в недвижимость могут столкнуться с рейдерским захватом или его попыткой, проблемами с местными судебными и правоохранительными органами и даже с действующим против девелопера административным ресурсом, отметил генеральный директор Penny Lane Realty.
Могут случиться и форс-мажорные ситуации, связанные с изменением законодательства. Например, так произошло в случае с расширением Москвы. "Ожидали ли строители загородных поселков на территории, присоединенной к Москве, что это произойдет? Да Собянин и Громов не ожидали! Куда уж строителям? Сегодня их потенциальные покупатели жестко застопорились в принятии решений о покупке недвижимости до момента, когда станет ясно, что будет построено в ближайшей перспективе у них за забором", - заметил Г.Дзагуров.