Госмонополии хотят изымать земли по олимпийскому сценарию
Правила изъятия земель для госнужд закреплены в Земельном кодексе, однако на практике многие нормы либо не работают, либо применяются владельцами участков для удовлетворения личных корыстных интересов, жалуются представители крупного бизнеса.
"На сегодняшний день механизм изъятия не работает. К примеру, сельхозземли можно изымать только в том случае, если они не используются более трех лет. В таком случае владельцы оформляют договор купли-продажи и просто перепродают эти земли друг другу. Бизнесу ничего не остается, как арендовать или выкупать земли", — объяснил "РБК daily" источник, близкий к Газпрому. Однако продаются такие участки по завышенным ценам.
"Действующее законодательство позволяет собственникам спекулировать. Стоимость может в 20—50 раз превышать кадастровую. У нас был случай, когда участок продавали по цене, в 8 тыс. раз выше кадастровой. И это не предел. Часто владельцы чинят препятствия и при проведении экстренных работ на объектах", — говорит собеседник.
Проблемы с землевладельцами есть и у РЖД. Так, к примеру, выкуп земель (общей площадью 8 тыс. га) для строительства 660-километровой высокоскоростной магистрали к ЧМ-2018 между Москвой и Санкт-Петербургом ранее оценивался железнодорожным монополистом в 50 млрд руб. (1,2 млрд евро). Во сколько выкуп обойдется на самом деле, пока непонятно. Вопрос финансирования проекта правительство планирует обсудить в будущем году.
"Когда мы начинаем ремонт трасс, земельные участки, на которых находятся трубопроводы, неожиданно выкупаются в собственность. Эти участки проходят ровно над трубой", — отмечает представитель "Транснефти" Игорь Демин. По его словам, как правило, речь идет о территориях, связанных с сельским хозяйством. "Владельцы земель требуют неимоверных компенсаций за якобы пострадавшие посевы — суммы доходят до миллиона рублей за гектар", — добавляет г-н Демин.
Если изъятие участков происходит для госнужд и сторонам не удается договориться в установленный законом срок (один год с момента регистрации решения об изъятии), то вопрос об отчуждении и размере компенсации собственнику решается в судебном порядке, объясняет партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. "Как правило, суд назначает компенсации, близкие к тем, которые мы предлагали изначально", — говорят в госкомпании "Автодор", отмечая, что "порой требования собственников доходят до абсурда".
По словам г-на Можаровского, размер компенсации устанавливается в индивидуальном порядке. При этом оплачивается не только стоимость самого участка, но и расходы на переезд. В случае сельхозземель собственники часто выставляют счет даже за неиспользованные удобрения, отмечает эксперт. "Законодательно ответственность для таких паразитирующих на земле собственников никак не закреплена", — подтверждает председатель комитета по оценке и экономике недвижимости ТПП РФ Олег Скуфинский. По его словам, решение данной проблемы будет в числе первых обсуждаться в рамках недавно созданного Клуба корпоративных собственников (образован по инициативе ТПП и ОАО "Газпром").
В Газпроме уже наметили возможные варианты решения проблемы. Так, необходимо расширить законодательство с точки зрения прав на участки, ввести нормы об ответственности как для собственников, так и для чиновников, говорит источник, близкий к компании.
"Нужно продумать нормы для упрощения процедуры предоставления участков, развить институты изъятия. Так, к примеру, для проведения саммита АТЭС и Олимпиады в Сочи были изданы отдельные законы, позволяющие быстро и оперативно изымать участки под госнужды. Аналогичный закон был разработан и столичными властями для строительства на присоединенных территориях. Часть норм можно позаимствовать оттуда", — добавляет собеседник.
"Что касается Олимпиады и саммита, то там, в частности, были установлены сокращенные сроки уведомления собственников и самого изъятия до нескольких месяцев. С одной стороны, упрощение процедур для строительства инфраструктуры было бы полезной практикой. Но с другой — надо понимать, что для тех же олимпийских проектов срочность важна. Чего не всегда можно сказать о рядовых инфраструктурных объектах", — считает руководитель практики недвижимости и строительства "Пепеляев Групп" Алексей Коневский.
Обратиться можно и к зарубежному опыту, отмечает источник близкий к Газпрому. "Во многих европейских странах США законодательство предусматривает предварительное изъятие земли под строительство дорог. Коридор для дороги резервируется заранее, и когда наступает срок реализации проекта, в его рамках действуют строители. Нам стоит ориентироваться на эту практику, чтобы подготовка территории к строительству не занимала по три-четыре года", — солидарны в "Автодоре".
Впрочем, в правительстве к мнению бизнеса прислушаться готовы. "На введение нормы об ответственности для собственников участков мы смотрим положительно. Более того, частично этот вопрос регулируется уже подготовленными законопроектами о порядке установления сервитутов и об изъятии земельных участков", - пояснили "РБК daily" в Минэкономразвития.