"Большая Москва": переезд власти обойдется в копеечку
Чего не скажешь о методах ее воплощения. Вместо образования столичного округа чиновники оперативно предложили юго-западный сектор, открывший начало процессу удорожания земель, принадлежащих лендлордам, которые оказались в указанной зоне.
Расширение границ Москвы должно произойти уже 1 июля. Однако теперь на пути грандиозных планов по глобальному переселению чиновников из Москвы в область, или, как теперь ее стали называть, "Большую Москву", есть одно существенное затруднение – государству необходимо выкупить земли у частников.
Ранее предполагалось, что изъятие государством земельных участков у владельцев будет проходить по кадастровой стоимости или по согласованной рыночной оценке, что в результате было бы приемлемым по затратам. Однако если основательно вникать в особенности формирования кадастровой стоимости земли или в способы манипулирования ее рыночной ценой, тем больше возрастает уверенность в том, что налогоплательщики вряд ли заплатят за эту землю справедливую цену.
Несколько реальных способов повысить цену
Одним из самых распространенных способов увеличить стоимость участка всегда был перевод его в другую категорию, например, из земли сельхозназначения в землю для строительства жилья. Для этого участки должны быть признаны землями населенных пунктов. В случае "Новой Москвы" таковыми они станут автоматически сразу после вступления в силу решения об изменении границ между Москвой и областью. Таким образом, с 1 июля по закону все территории, вошедшие в новые границы Москвы, будут переведены в категорию земель населенных пунктов. И, как говорят эксперты рынка, крупнейшие подмосковные землевладельцы ("Масштаб", ПИК, "Славянский мир", "Мортон-юг" и др.), взаимодействуя с муниципальной властью и участвуя в разработках генеральных планов муниципальных образований, уже постарались получить разрешения на строительство жилья. Если же на принадлежащих им участках запланировано многоэтажное жилое строительство, то эти земли могут быть оценены исходя из максимальной цены.
По словам специалиста "Центра политических стратегий" Александра Кожемякина, "нет сомнений в том, что основные собственники земли на присоединенных территориях будут заинтересованы в увеличении выкупной стоимости своих земельных участков. Вероятно, они уже предприняли шаги для реализации своих интересов. Для этого достаточно было после объявления планов по расширению Москвы перевести максимальное количество участков в земли населенных пунктов под строительство жилья, а чтобы застраховать риски – обременить договорами с дружественными третьими лицами".
С ним согласен и коммерческий директор Тekta Group Роман Семчишин: "Земля, безусловно, дорожает в зависимости от разрешенного вида использования. Чем ближе к строительству жилья - тем дороже. Понятно, что земля до образования "Новой Москвы" там была совершенно обычной, какой очень много в Подмосковье". О том, что "девелоперы не просто могут, а активно используют перевод участков из категории сельскохозяйственных земель в земли населенных пунктов для последующего жилищного строительства, покупая земли у лендлордов", знает и вице-президент "Галс-Девелопмент" Леонид Капров.
Как считать, сколько стоит?
Ни одна сделка не совершается без проведения независимой оценки. Однако, как известно, и здесь не все так просто: многое будет зависеть от того, кто именно заказывает оценщика. "Оценка - штука капризная и служит тому, кто платит. С одной стороны, не существует правовых оснований для завышения цены на основании фиктивных сделок о якобы купленных квартирах в будущих домах. С другой стороны, с точки зрения бизнеса, жилые комплексы там есть, квартиры продаются, ценник понятный. Любые колебания, например увеличение цены на 20%, могли бы вызвать всплеск", - считает Р.Семчишин.
По словам директора по маркетингу Rodex Group Игоря Заугольникова, получается, что "оценщик при определении цены выкупа должен руководствоваться формальными критериями, то есть исходить из категории земельного участка, вида разрешенного строительства, но фактическая возможность строительства или его себестоимость учитываться, скорее всего, не будут".
Эксперты рынка напоминают: надо учитывать и то, что присоединяемая территория имеет жесткие ограничения. К примеру, крупнейший в мире Саларьевский полигон твердо-бытовых отходов, могильники сибирской язвы, расстрельный полигон около Коммунарки, захоронения Мосрентгена. Кроме того, эксперты выделяют такие факторы, как карстовые ограничения и дефицит воды. Еще во времена Советского Союза на территории "Новой Москвы" планировалось создание водохранилища – так называемого Подольского моря. Однако идея провалилась из-за существующих под землей больших пустот: вода не задерживалась на поверхности. Эти пустоты создадут проблемы и сейчас, при застройке этих территорий. Так, потребуется рекультивация земли, прокладка дополнительных коммуникаций, а при попытке проложить метро, возможно, придется закладывать пустоты. Все это может увеличить проектное строительство при освоении новой территории.
Если государство решит выкупить земли по рыночной цене, "то любая попытка определить рыночную стоимость автоматически натолкнется на естественное желание каждого владельца любого актива продать его как можно дороже, особенно когда он понимает, что без него ничего не решат", продолжает Р.Семчишин.
При изъятии земли по рыночной стоимости оценщик должен исходить из возможности наилучшего использования участков, а владельцы земли под застройку, вероятно, будут настаивать на том, что высокая ценность их участков уже доказана на ранних этапах подготовки строительства. При наличии разрешительной документации на строительство оценщик будет просто обязан исходить из того, что данное использование участка возможно, а объективную информацию о затратах на такое строительство, например на создание транспортных сетей или рекультивацию полигона ТБО, может не принимать во внимание. Правда, по словам Р.Семчишина, "для этого существует ФАС" с внутренними проверками.
Кто виноват или что делать?
Получается, что за переезд чиновников вновь заплатят, и, судя по всему, переплатят простые жители Москвы и Подмосковья, которых даже не спросили, согласны ли они на это. Мало того, что на эти цели пойдут деньги налогоплательщиков, так нам предстоит еще и помучиться из-за этого, еще не до конца продуманного, "глобального переселения", часами простаивая в пробках в ожидании проезда "великих" с мигалками, меняя все документы - от паспорта до свидетельства о регистрации и номеров на машину. Эксперты предлагают не торопить события, а взять паузу на два-три года. Тем более что и депутаты Московской областной думы высказались против такого передела границ, заблокировав принятие поправок в устав региона. Правда, как отмечают сами законотворцы, это не отменит образования "Большой Москвы". Эксперты считают, что лучше всего остановиться и разработать более выгодные экономические варианты.
Так, например, почему-то без особых обсуждений было выбрано именно Юго-Западное направление, причем переселение различных ведомств планируется на удаленных друга от друга территориях. Такой подход, по оценкам экспертов, не то что не решит проблему эффективного взаимодействия органов власти, а усложнит ее еще больше, приведет к дополнительной нагрузке на транспортную систему.
Логичнее всего было бы создать единый федеральный центр органов власти на одной территории с развитой социально-бытовой и транспортной инфраструктурой как самостоятельный кластер. Ряд экспертов предлагали реализовать этот проект в городском округе Домодедово, который оптимально удален от Москвы. Кроме того, на территории округа имеется до 20 тыс. га, сосредоточенных в руках одного собственника и готовых для размещения любого количества гособъектов, жилого фонда и объектов социально-бытовой инфраструктуры в условиях комфортной среды.
Земля в Домодедово существенно дешевле, чем на Калужском направлении, которое входит в тройку самых дорогих. Так, кадастровая стоимость рассматриваемых земельных участков в Домодедово (7 тыс. га) составляет 170 млрд руб., в то время как в Калужском направлении (те же 7 тыс. га) - 378 млрд руб. Еще одно преимущество округа Домодедово заключается в наличии утвержденного генплана, который уже сейчас предусматривает создание одного из самых крупных центров развития Московской области до 2020г.
У Калужского направления генплана нет, на его разработку уйдет достаточно много времени. Также переселение чиновников по Калужскому направлению неминуемо приведет к транспортному коллапсу, так как шоссе перегружено, и из-за узкого "горла" на въезде в Москву все время образуются гигантские пробки. Перегружено и Варшавское шоссе, проходящее по центру Щербинки, Подольска и Климовска, которые попадают в границы "Новой Москвы". В то время как в Домодедове в 2012г. завершается реконструкция трассы "Дон", плюс Каширское шоссе отличается спокойным трафиком.
Кстати, этим проектом уже заинтересовались ряд федеральных чиновников. В частности, возможность переезда именно в Домодедово обсуждалась в начале июня на совещании у вице-премьера Аркадия Дворковича. Он дал ряд поручений ведомствам. Так, МИД должен провести переговоры с международными организациями по вопросу размещения их штаб-квартир на территории городского округа Домодедово, в том числе с Евразийской экономической комиссией, Исполкомом СНГ, Межгосударственным авиационным комитетом и т.д. Российская академия наук должна подготовить предложения по размещению в области подведомственных учреждений, а Минрегион - подумать о размещении в округе представительств субъектов РФ. Кроме того, Минобороны поручено продумать возможность перевода в Домодедово ведомственных объектов, в том числе высших учебных заведений и медучреждений. Минспорта и Олимпийскому комитету поручено представить предложения по развитию спортивной инфраструктуры и рассмотреть вопрос о переносе в Домодедово штаб-квартиры Олимпийского комитета. Минобрнауки проработает вопрос о возможности перевода в округ кампусов вузов и научных организаций. Росимуществу поручено проработать вопрос размещения здесь территориальных отделений федеральных органов исполнительной власти. Результаты работы чиновников по этим поручения планируется обсудить на очередном совещании в правительстве до 30 июня.
В любом случае, прежде чем предпринимать серьезные шаги и реализовывать глобальные планы, необходимо еще раз все обдумать и взвесить все модели переноса столичных функций на новые территории.