Набиуллина пообещала новые меры против лазеек при выдаче ипотеки
Центробанк обеспокоен все новыми схемами, предусматривающими дополнительные комиссии в пользу банков при выдаче ипотеки, заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на ежегодной встрече банкиров с руководством регулятора.
«Что нас еще беспокоит, это комиссии, которые ряд крупных банков стали брать с застройщиков после того, как правительство ужесточило требования к льготным программам и снизило размер компенсации. Банки обосновывают эти комиссии в том числе увеличением надбавок по рискованным кредитам. Проще говоря, вместо того чтобы отказываться от выдачи рискованной ипотеки, стараются компенсировать рост макропруденциальных требований за счет государства. При этом комиссию банка застройщик размазывает на всех покупателей, то есть заплатят все клиенты, а не только высокорисковые. На наш взгляд, это неприемлемо и противоречит самой идее господдержки ипотеки как способа повышения доступности жилья», — сказала Набиуллина.
«Недавно появилась еще новая схема, с аккредитивами — здесь есть аналог комиссии, которую банки получают от застройщика, и она в конечном счете тоже ляжет на плечи покупателей жилья. Буквально пару часов назад мы в сообщении на сайте предупредили, что рассматриваем эту схему тоже как недопустимую. Во-первых, деньги, которые покупатель получает в виде кредита, оказываются на незастрахованных счетах. И второе, эта схема также ведет к скрытому росту цен на жилье. Пока объемы схемы небольшие, но она начинает распространяться. И я хочу подчеркнуть, что банки, которые ее используют, попадают в зону нашего повышенного внимания. И мы, кроме всего прочего, рассматриваем возможность учесть в регулировании уже факт использования таких аккредитивов как риск завышения стоимости обеспечения», — отметила глава ЦБ.
Утром 1 марта регулятор объявил, что выступает против такой схемы, поскольку «в случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ (договор долевого участия) по факту не был полностью оплачен.
«Плюс к этому мы хотим предложить изменения в закон о долевом строительстве, чтобы точно перекрыть лазейки, которые могут использовать для обхода эскроу-счетов. Я напомню, эскроу-счета вводились именно для того, чтобы застраховать средства граждан, которые вкладываются в покупку жилья. И мы считаем, что ипотечные кредиты должны выдаваться только с полной защищенностью средств граждан. И вот эти постоянные эксперименты с разного рода схемами в ипотеке заставляют нас торопиться со стандартом ипотечного кредитования», — подчеркнула глава ЦБ. Регулятор занимается созданием соответствующего комитета и рассчитывает, что до середины года он заработает.
«На первом этапе в качестве дисциплинирующей меры мы рассматриваем публикацию на сайте комитета списка банков, которые нарушают ипотечный стандарт и другие стандарты деятельности кредитных организаций по мере того, как эти стандарты будут приниматься», — добавила глава ЦБ. Регулятор думает над тем, как учесть риски недобросовестного поведения в надзорном рейтинге, и полагает, что он будет состоять из двух частей: количественной оценки, которую учитывают финансовые показатели, и оценки качества управления банком.
Что не так со схемами
«Использование аккредитива в ипотеке на первый взгляд выгодно всем — и покупателю жилья, и застройщику, и банку. Однако предлагаемая заемщику скидка либо на цену недвижимости, либо на ипотечную ставку приводит к росту принимаемого на себя риска», — объясняет директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. В случае дефолта банка заемщик может потерять большую часть денежных средств, размещенных на аккредитиве, так как в отличие от эскроу-счетов страховая сумма по ним ограничена лишь 1,4 млн руб., что более чем в 2,5 раза ниже средней суммы ипотечного кредита в России (3,6 млн руб.). Таким образом, в случае отзыва у банка лицензии заемщик останется должен застройщику по ДДУ и может лишиться квартиры, подтверждает Лопатин. В случае ужесточения регулирования практика таких сделок может прекратиться, однако до этого банки будут использовать подобные схемы, резюмирует он.
«Банки с 2020 года привыкли к столь низкорискованному, но при этом выгодному — благодаря государственной компенсации — продукту, как льготная ипотека. Ограничение льготных программ фактически отнимает у них то, что поддерживало их маржу и финансовый результат. Поэтому ряд банков решился на предложение очередной схемы — на этот раз с аккредитивом, что выгодно, казалось бы, всем сторонам сделки: застройщику, банку и покупателю. Однако если банки и застройщики в данной схеме действительно выигрывают, то покупатель рискует», — поддерживает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Предупреждение Банка России может подтолкнуть банки к изменению подхода к работе, считает она.
Использовать аккредитивную схему, известную многим покупателям вторичного жилья, в сделках по покупке квартир по ДДУ начали сравнительно недавно, отмечает руководитель проекта «Электронная сделка РФ» Камила Фазлыева. «Опасения регулятора здесь, на мой взгляд, небеспочвенны: деньги дольщика должны сразу попадать на эскроу-счет, а не на иные счета, это законная и безопасная схема, введенная специально для защиты интересов покупателей строящегося жилья. Полагаю, Центробанк своей цели достигнет и банки свернут данную практику», — надеется она.
В целом ЦБ увидел схему «на взлете» и решил среагировать очень быстро, говорит глава департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов: «Здесь важно, чтобы не только мы с нашей страны какие-то действия предпринимали, но, мне кажется, очень эффективно будет, если Министерство финансов льготные программы «подкрутит» — просто не давать льготу, если нет полной суммы на эскроу-счете».