Банк «ФК Открытие» отказался платить за аренду своего офиса
Санируемый банк «ФК Открытие» перестал оплачивать аренду своего головного офиса, собственником которого является «Открытие Холдинг» Вадима Беляева. До санации Беляев был совладельцем и банка «ФК Открытие».
О прекращении арендных платежей банк сообщил 1 февраля в письме к холдингу (есть в распоряжении РБК), представитель «ФК Открытие» подтвердил направление такого письма. Согласно документу, банк посчитал, что в 2016–2017 годах «переплатил» за аренду около 186 млн руб., поэтому «приостанавливает оплату базового размера арендной платы». Банк не заплатил за аренду в январе и феврале 2018 года, уточнил представитель «Открытие Холдинга».
Головной офис банка «ФК Открытие» находится в Москве по адресу: улица Летниковская, дом 2, строение 4 (входит в бизнес-центр «Вивальди Плаза»). Согласно выписке из ЕГРН, здание (около 18 тыс. кв. м) принадлежит компании «Открытие ТЗ». Последняя, согласно данным базы СПАРК, принадлежит «Открытие Холдингу», которое через «дочку» сдает помещение в аренду банку.
1 декабря зампред ЦБ Василий Поздышев перечислял активы, которые пока не вошли в периметр санации «ФК Открытие», но должны вернуться в санируемый банк. Среди них оказался и бизнес-центр «Вивальди Плаза». По состоянию на 30 июня 2017 года стоимость своей части «Вивальди Плаза» группа О1 (владеет тремя из четырех зданий комплекса) оценивала в $367 млн, свидетельствует отчетность компании. По оценке партнера Colliers International Станислава Бибика, стоимость доли «Открытие ТЗ» может быть в пределах $100–130 млн.
Полугодовая переплата
Согласно письму, между банком и арендодателем с 2012 по 2015 год было заключено три договора. По ним банк занимает 12,7 тыс. кв. м и платит аренду в размере 39,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год, включая НДС. Кроме аренды банк оплачивает коммунальные платежи и эксплуатационные услуги, размер которых не меняется, — 4,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Всего в 2016–2017 годах банк заплатил «Открытие Холдингу» 1,1 млрд руб., указано в тексте письма.
29 января банк получил отчет от оценочной компании «Аудит и консалтинг», которая выяснила, что арендуемое помещение стоит на 25% меньше, чем по заключенным договорам. Так, первый этаж должен обходиться в 36,7 тыс. руб. за 1 кв. м, а остальные этажи — в 31,6 тыс. руб. за 1 кв. м. За два года аренды переплата, по подсчетам «ФК Открытие», составила 186 млн руб.
Средневзвешенная ставка аренды на офисные помещения класса А в районе Павелецкого вокзала в 2017 году составила 30,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подтвердила РБК региональный директор департаментов услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Вера Зименкова. По ее словам, ставка аренды в «Вивальди Плаза» составляет $550 за 1 кв. м в год. При этом валютный коридор, озвучиваемый при заключении новых договоров группы О1, — 55–65 руб.). Исходя из этого, возможная ставка по аренде этого офиса составляет до 35,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Согласно тексту письма, «ФК Открытие» приостанавливает платежи «для проведения переговоров о составлении акта сверки расчетов», дата и время которых будет согласована.
Реакция сторон
Арендный договор был составлен с явно завышенной ставкой, указал представитель «ФК Открытие». Он подтвердил, что банк продолжает оплачивать только эксплуатационные и коммунальные платежи, и предлагает перейти к переговорам относительно базовой арендной ставки. «Банк в интересах вкладчиков и акционера, Центробанка, проводит серьезный аудит всех расходов в части своей операционной деятельности», — уточнил представитель банка.
Представитель холдинга называет сложившуюся ситуацию «нонсенсом». «В договорах ставки по аренде даже ниже рыночных. В отчете указан базовый размер арендной ставки конца января 2018 года, который значительно ниже, чем в соседних зданиях», — говорит он.
В холдинге также отметили, что здание находится в залоге по кредиту банку «Траст» (входит в периметр санации банка «ФК Открытие». — РБК), который обслуживается за счет арендных платежей, заверяет представитель «Открытие Холдинга». По его словам, если банк перестанет платить за аренду, то будет допущен дефолт по этому кредиту. «Таким образом, скорее всего, создается ситуация по завладению чужим имуществом с помощью стандартной рейдерской схемы», — говорит он, добавляя, что ранее банк предлагал выкупить здание по цене ниже рыночной.