Конфликт банков и застройщиков из-за льготной ипотеки. Что важно знать
Изменение параметров льготной ипотеки в России привело к конфликту крупных банков и застройщиков. Кредиторы стали менять программы так, что это идет вразрез с интересами девелоперов — банки соглашаются выдавать льготную ипотеку только заемщикам «от партнеров», чтобы получать от застройщиков комиссионные. Девелоперы предупреждают, что такой подход приведет к росту цен на квартиры в новостройках.
Программы субсидирования ипотечных ставок застройщиками стали популярны весной 2022 года. Банк России не раз высказывался против такой практики и вводил ограничения на выдачу подобных кредитов.
«Мы изучаем новые практики», — сказал представитель ЦБ в ответ на вопрос РБК о новых условиях банков по льготной ипотеке. В Минфине и Минстрое не ответили на запросы РБК.
Федеральная антимонопольная служба (ФАС) уже получила жалобы на действия банков, которые начали ограничивать выдачи ипотеки по льготным программам, сообщили ТАСС в пресс-службе ведомства. Заявления будут рассмотрены «в установленном порядке», добавили в ФАС.
Опрошенные эксперты называют ситуацию уникальной для российского рынка. РБК разобрался, что о ней думают застройщики и банки, а также как новые правила в сегменте льготной ипотеки отразятся на интересах покупателей недвижимости.
Как банки решили поменять правила игры
С января сразу несколько крупных российских банков изменили условия предоставления льготной ипотеки — участники рынка теперь готовы выдавать кредиты по сниженной ставке, только если клиент приобретает жилье у застройщика-партнера. Первым такое решение еще в конце декабря принял Сбербанк, оно вступило в силу 11 января. Вслед за ним на аналогичный шаг пошел ВТБ.
Такие же решения приняли «Открытие», Альфа-банк и Промсвязьбанк, перечисляет аналитик banki.ru Инна Солдатенкова. В «Открытии» РБК сообщили, что с 9 января предоставляют только ипотечные продукты из линейки ВТБ из-за объединения двух банков. В Альфа-банке и Промсвязьбанке не ответили на запросы РБК.
Некоторые участники рынка ввели иные ограничения для госпрограмм, замечает Солдатенкова: «Совкомбанк ввел такое условие (льготная ипотека только от застройщика-партнера. — РБК) при кредитовании с первоначальным взносом менее 50%. Одновременно Газпромбанк в принципе поставил на паузу выдачу таких кредитов для заемщиков с «открытого рынка», оставив возможность только для зарплатных клиентов, но требование о субсидировании ставки застройщиком не выставил». В этих кредитных организациях не ответили на запросы РБК.
РБК направил запросы и в другие крупные банки. Некоторые игроки подтвердили, что рассматривают возможность изменения льготных ипотечных программ или уже приняли такие решения.
- Представитель «Уралсиба» сообщил, что банк приостановил действие двух основных программ льготной ипотеки с 23 декабря прошлого года. «Банк планирует договориться с застройщиками о комиссии за оформление льготной ипотеки для покупателей новостроек», — добавил он.
- «В БСПБ никогда не было субсидированной ставки и программ с взиманием комиссионного вознаграждения от партнеров. Мы изначально осознавали, что оплата возмещения пониженной ставки, скорее всего, будет производиться за счет дольщика, поэтому намеренно не допускали своего присутствия на рынке субсидированных ставок», — сказал РБК представитель банка «Санкт-Петербург». Он, однако, добавил, что банк «рассматривает иной механизм» предоставления льготной ипотеки, чтобы «предложить конкурентоспособные условия рынку».
Почему банки начали ограничивать льготную ипотеку
Сбербанк и ВТБ связали изменение условий для клиентов с «ужесточением требований правительства к льготной ипотеке». С 1 января минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке не выше 8% годовых, был поднят с 20 до 30%, а максимальная сумма кредита установлена на уровне 6 млн руб. для всех регионов России. Ранее в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области пороговая сумма была вдвое больше — 12 млн руб. Правительство не пересматривало условия по семейной ипотеке. При этом изменения со стороны банков затрагивают и эту программу.
Интересы кредиторов затронул другой аспект, объясняет Солдатенкова: «Для банков был изменен порядок получения субсидии от государства, из-за чего при текущем уровне ключевой ставки рентабельность выдачи таких кредитов для них значительно снизилась».
Льготные программы ипотеки в России работают по следующей схеме: предельная ставка по таким кредитам ограничивается постановлением правительства, а разница между льготной и рыночной ставками компенсируется за счет субсидии из государственного бюджета. Величина возмещения рассчитывается как ключевая ставка с надбавкой за вычетом ставки по кредитному договору. Постановления правительства в сентябре и декабре предусматривали сокращение размера надбавки для расчета возмещения банкам. При этом ключевая ставка в России резко выросла во второй половине прошлого года — с июльских 7,5% до 16% в декабре. Таким образом, разрыв между льготными и рыночными ипотечными ставками возрос, а величина надбавки для компенсации уменьшилась.
«Банки идут на такой шаг, чтобы закрыть дельту в компенсации по льготной ипотеке. <…> Идет попытка разделить эти расходы с девелоперской отраслью. При этом девелоперы ожидаемо этому сопротивляются, не желая закладывать допрасходы в цену метра, читай: перекладывать на плечи потребителя», — говорит директор по развитию AI-платформы для автоматизации продаж и маркетинга застройщиков ДВИЖ Дмитрий Охрименко.
Как на действия банков реагируют застройщики
Действия кредитных организаций вызвали неоднозначную реакцию девелоперов. 10 января крупнейший застройщик Санкт-Петербурга Setl Group объявил об отказе работать с банками, изменившими дизайн госипотеки. «Мы не согласны с новыми условиями субсидирования ипотеки, из-за которых строящееся жилье становится дороже. Поэтому ищем и находим решения, позволяющие нам и нашим покупателям избежать этого», — писала «Фонтанка» со ссылкой на пресс-службу компании. Представитель Setl Group заявил РБК, что компания не отказывается от сотрудничества со «Сбером». «В настоящее время мы ведем переговоры с банками и находимся в поиске решения, которое удовлетворит и клиентов, и финансовых партнеров», — сказал он.
11 января на сайте группы ПИК появилось уточнение, что программа господдержки будет недоступна клиентам с ипотекой от Сбербанка. Представитель компании отказался комментировать это сообщение, отметив, что «ПИК всегда выстраивал и продолжает выстраивать взаимовыгодное сотрудничество с банками-партнерами».
«Ценообразование в наших проектах динамическое, равно как условия по ипотеке, и все варианты доступны на нашем сайте», — добавил он.
Представитель Сбербанка не ответил на вопрос РБК, действительно ли некоторые застройщики отказались работать с ним после изменения условий предоставления льготной ипотеки. «Подавляющее большинство застройщиков продолжает сотрудничество со «Сбером», — сказал он.
РБК направил запрос в другие девелоперские компании из топ-15. Большинство из них не стали комментировать новые условия банков по льготной ипотеке и тему комиссий.
- Управляющий партнер группы «Добро» Иван Богатов напоминает, что механизмы софинансирования льготной ипотечной ставки «с руки» застройщиков в адрес банков работали и раньше, но они были нацелены на то, чтобы ставки для клиентов были ниже пороговых. «Сегодня ситуация несколько иная, речь идет о заградительных, пресекающих инструментах от банков, касающихся выдачи кредитов на жилье с субсидированием ставки со стороны государства. И это как минимум удивляет», — говорит Богатов. Он считает, что кредиторы и девелоперы быстро договорятся о компромиссе, поскольку «давно и плотно сотрудничают, ими вместе съеден не один пуд соли».
- Собеседник РБК в одном из крупнейших федеральных застройщиков сказал, что его компания продолжает сотрудничать с банками по всем ипотечным программам, но для покупателей жилья будут действовать разные условия. «Если клиент выберет банк, который ввел комиссию по программам господдержки, то покупка будет дороже, чем в других банках, где условия остались прежними», — отмечает он.
- Оплата комиссии банку за выдачу ипотеки по одной из двух основных госпрограмм создаст дополнительную финансовую нагрузку для застройщика в размере 5–6,8% от стоимости недвижимости, оценивает замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. По ее словам, эти затраты девелоперы могут компенсировать из собственной прибыли или включить в цену продаваемых квартир.
Что изменение льготных программ значит для россиян
Значительная часть новостроек в России продается в ипотеку, поэтому активное сотрудничество с банками означает для застройщиков поддержку продаж, говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Комиссия, которую банку формально будет платить застройщик, будет переложена полностью или почти полностью на плечи покупателя, так как будет заложена в стоимость недвижимости», — полагает она.
Изменение правил игры будет ограниченно влиять на рынок ипотеки, считает директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин: «Речь идет только о льготной ипотеке, а она привлекательна для заемщика главным образом низкими процентными ставками, которые на данный момент более чем в два раза ниже, чем по собственным программам банков. Поэтому некоторый рост стоимости квартир будет нивелирован более низкой ставкой».
Аналитик при этом допускает, что запуск льготной ипотеки с новой по смыслу субсидией от застройщиков может вызвать «негативную реакцию со стороны регулятора, поскольку это приводит к дополнительному перегреву рынка недвижимости».
Заемщикам, которые планировали брать льготную ипотеку, придется смириться либо с ростом цен на недвижимость, либо с необходимостью вносить крупный первоначальный взнос, говорит Солдатенкова.
«Пока такая практика не носит массового характера, есть возможность успеть получить льготный кредит в банках, еще не анонсировавших такие изменения. Не исключаем мы и того, что небольшие банки, а также игроки, сохраняющие повышенный аппетит к риску, могут и вовсе не вводить такие условия. Но оформляющим там кредит заемщикам следует быть готовыми, что в плане количества аккредитованных объектов и технологичности <…> такие игроки пока еще существенно отстают от лидеров рынка», — предупреждает эксперт.
Застройщик сможет избежать оплаты комиссии банку, если у покупателя квартиры будет первоначальный взнос выше стандартного, соглашается Решетникова: «Скорее всего, это один из инструментов, который сейчас активно начнут использовать застройщики».
Охрименко называет сложившуюся ситуацию уникальной. «На моей памяти впервые видим открытую конфронтацию девелоперов и банков на уровне лидеров рынка. Причем обе стороны фактически в заложниках за счет внешнего фактора», — говорит эксперт. Охрименко полагает, что участники рынка все же стремятся договориться.
«Мы знаем, что у ряда банков из топ-15 уже готовятся компромиссные решения, которые скоро будут представлены рынку. Если поиск компромисса затянется, именно в эти банки перераспределится клиентский поток, поэтому мы не видим, что ситуация как-то драматично повлияет на объемы льготной ипотеки», — оптимистичен он.