Дума одобрила новые полномочия ЦБ по ограничению ипотеки
Какие виды кредитов могут под них попастьГосдума приняла в первом чтении законопроект, который наделит Банк России правом вводить прямые количественные ограничения для банков на выдачу ипотечных кредитов — макропруденциальные лимиты (МПЛ). ЦБ запрашивал такие полномочия с сентября прошлого года. МПЛ — это инструмент, который позволяет регулятору устанавливать ограничения на предоставление кредитов с определенными характеристиками.
Депутаты одобрили проект единогласно.
«У нас есть такая возможность по закону по необеспеченному потребительскому кредитованию, а по ипотеке — нет. Мы считаем, в принципе, это было бы полезно — иметь два набора мер: и риск-надбавки, и количественные ограничения. Они несколько по-разному работают», — говорила глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
Макропруденциальные лимиты с начала 2023 года используются в необеспеченном кредитовании. С их помощью ЦБ ограничивает для банков выдачи кредитов наличными и кредитных карт заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН). Такие же меры регулятор планировал внедрять в ипотеке: по его оценкам, в третьем квартале прошлого года доля кредитов на жилье клиентам с ПДН выше 80% (их траты на обслуживание действующих кредитов превышают 80% среднемесячного дохода) достигла 47%. Банк России также оценивал, что 60,8% ссуд в ипотечном портфеле кредитных организаций приходятся на заемщиков, отдающих на кредиты больше половины своего ежемесячного дохода.
«Качество обслуживания ипотечных кредитов остается высоким благодаря ускоренному росту доходов населения. Но при их замедлении банки могут столкнуться с ростом просрочки по наиболее рисковым кредитам», — указывал ЦБ (*.pdf).
Банк России уже применяет ограничительные меры в ипотеке. В 2023 году для кредиторов ужесточились макропруденциальные надбавки по кредитам на жилье с низким первоначальным взносом, по ссудам, которые выдаются на покупку еще недостроенных квартир по ДДУ, по кредитам с высоким ПДН.
ЦБ стремится охладить ипотечное кредитование, чтобы не допустить формирование пузыря на этом рынке. Регулятор, в частности, указывал на риски, которые возникают из-за накопления кредитов с низким первоначальным взносом. Он также обращал внимание на растущий разрыв цен на новое и готовое жилье при разном спросе на льготную и рыночную ипотеку, и выступал против маркетинговых программ застройщиков по снижению ипотечных ставок.
За 2023 год российские банки выдали ипотеку на 7,78 трлн руб., следует из данных ЦБ (*.pdf). Ипотечный портфель участников рынка увеличился на рекордные 34,5%. Примерно 60% выдач пришлось на льготные кредиты по госпрограммам, ставки по которым не менялись по мере роста ключевой ставки.
«Люди стремились вложить деньги в недвижимость на фоне ослабления рубля и высоких инфляционных ожиданий», — констатировал регулятор.
Как может работать лимит в ипотеке и к чему это приведет
«Действующие инструменты регулирования ипотеки (макропруденциальные надбавки. — РБК) ограничивают выдачу рискованных кредитов косвенно, через повышенное давление на капитал [банка]. МПЛ же — это фактически прямой запрет на предоставление определенного типа кредитов, если их доля в выдачах и портфеле превышает некую величину», — объясняет разницу управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.
Руководитель группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень считает, что надбавки как инструмент регулирования имеют более выраженный эффект, поскольку сразу же «ведут к ускорению расходования капитала» при выдаче ссуд. В отличие от них макропруденциальные лимиты не оказывают особого влияния на капитализацию банка до тех пор, пока объемы кредитования в отдельных сегментах не достигнут предельного уровня, продолжает эксперт.
Лимиты дополнят и усилят эффект от повышенных надбавок в ипотеке, считает управляющий директор «Эксперт РА» Юрий Беликов: «МПЛ не позволяют банку-кредитору сгладить заградительный эффект за счет аккумулированного буфера достаточности капитала, что в определенной степени возможно в случае с надбавками к риск-весам».
Законопроект предполагает, что право на применение прямых количественных ограничений в ипотеке появится у Банка России с 1 июля 2024 года. Регламент ЦБ не позволяет ему сразу же вводить такое регулирование — с момента объявления новых требований по МПЛ до вступления их в силу должен пройти как минимум один квартал. Таким образом, самый ранний срок применения МПЛ в ипотеке — это октябрь 2024 года.
Опрошенные РБК эксперты считают, что прямые ограничения на выдачи в первую очередь могут затронуть кредиты с низким первоначальным взносом и ссуды заемщикам с высокой долговой нагрузкой.
«Уровень ПДН представляется основным таргетируемым показателем. Что касается первоначального взноса, то он зависит от ряда факторов и не всегда является признаком той или иной рискованности кредита. Длинный срок — типичная характеристика ипотечного кредита, здесь сложно обосновать лимиты выдач. Хотя ипотека является весьма доступным продуктом, качество кредитного портфеля высоко — здесь сложно говорить о том, какие кредиты являются высокорискованными», — рассуждает Пивень.
С 2024 года правительство ужесточило условия выдачи льготной ипотеки под 8% — повысило минимальный первоначальный взнос по таким кредитам и сократило предельную сумму ссуд в столичных регионах. Кроме того, некоторые крупные банки стали выдавать госипотеку только заемщикам, которые покупают жилье у застройщиков-партнеров. Это уже привело к спаду спроса на льготную ипотеку в регионах с дорогим жильем, писал РБК. По прогнозу ЦБ, в этом году темпы роста ипотеки в Роcсии замедлятся до 7–12%.
«Исходя из риторики Банка России, применение МПЛ будет обоснованно в случае, если темпы роста ипотечного рынка станут заметно превышать динамику доходов населения», — говорит Доронкин, хотя не исключает, что право ЦБ на такое регулирование может использоваться просто как «механизм психологического давления на банки». Аналитик также считает, что ЦБ может ввести МПЛ, если доля ипотеки с высоким ПДН продолжит устойчиво расти.
Если Банк России вскоре получит право на лимиты в ипотеке, этот механизм может использоваться уже в конце 2024 года, полагает Беликов: «Похоже, что инерционный эффект ипотечных выдач был недооценен. <…> Ипотечные выдачи даже при явном ухудшении средней кредитоспособности заемщиков, ухудшении условий по льготным программам и регуляторных охлаждающих мерах снижаются не так быстро и сильно, как можно было бы ожидать. Соответственно, и ограничивать их, возможно, придется дольше и жестче».
По словам аналитика, такой инструмент Банку России действительно необходим, даже если темпы кредитования замедлятся естественным образом. «При текущей долговой нагрузке граждан и, по сути, неуправляемой динамике цен на жилье охлаждать рынок приходится всеми доступными мерами», — констатирует Беликов.
Валерий Пивень отмечает, что МПЛ можно настроить так, чтобы «радикально ограничить выдачи», но регулятору все равно придется учитывать большое влияние льготной ипотеки на рынок.
«Условия лимитирования выдач не должны оказывать негативного воздействия на решение государственных задач по обеспечению населения жильем», — говорит аналитик.