ВТБ предложил решение «нездоровой» ситуации со льготной ипотекой
ВТБ предложил поднять до прежнего уровня — до 2,5 п.п. — размер возмещения банкам по программам льготной ипотеки для решения «нездоровой» ситуации на рынке. Сейчас оно составляет 1,5 п.п. Об этом сказал заместитель президента — председателя правления ВТБ Георгий Горшков на дне финансов на площадке международной выставки-форума «Россия».
«Сложившаяся ситуация для рынка — нездоровая. Мы понимаем стремление регулятора охладить рынок кредитования, в том числе ипотечный, однако все изменения должны быть более плавными и предсказуемыми для участников. Этих целей можно добиться другими инструментами регулирования госпрограмм. В этой связи мы предлагаем вернуть размер субсидии кредиторам на 1 п.п., до значения в 2,5 п.п., что сделает развитие рынка предсказуемым и понятным для всех участников. Плюс сделать ипотеку с господдержкой более адресной, к примеру — для социальных категорий населения, кому действительно нужна поддержка при покупке квартир», — сказал Горшков.
По словам Горшкова, в условиях последнего сокращения правительством субсидии на 0,5 п.п. по всем госпрограммам с конца 2023 года выдачи льготной ипотеки де-факто стали для банков убыточными. «Наша рентабельность по ним в последние месяцы и так была около нуля, а с 23 декабря стала отрицательной. У других крупных игроков ситуация аналогичная», — привел цифры Горшков.
В таких условиях у ВТБ было только два решения проблемы: прекратить выдавать убыточные кредиты, то есть фактически всю льготную ипотеку, либо решить вопрос совместно с аккредитованными застройщиками, объяснил Горшков: «ВТБ сотрудничает с абсолютным большинством застройщиков России. Наши партнеры — это тысячи компаний по всей стране, в том числе крупнейшие застройщики. Подавляющая их часть заявила о готовности работать по новым условиям, со всеми компаниями мы находимся в постоянном контакте».
Что пошло не так с программой льготной ипотеки
В начале января 2024 года ряд крупных банков, в том числе Сбербанк и ВТБ, ввели новое условие выдачи ипотеки по госпрограммам — ее оформление возможно только в том случае, если клиент приобретает жилье у застройщика — партнера банка. При такой схеме банки берут с девелоперов комиссию, которая позволяет снизить процентную ставку. Сбербанк и ВТБ объясняли изменение условий для клиентов «ужесточением требований правительства к льготной ипотеке». С 1 января минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке не выше 8% годовых, был поднят с 20 до 30%, а максимальная сумма кредита установлена на уровне 6 млн руб. для всех регионов России. Ранее в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области пороговая сумма была вдвое больше — 12 млн руб. Правительство не пересматривало условия по семейной ипотеке. При этом изменения со стороны банков затрагивают и эту программу. По мнению экспертов, банки ввели новые требования из-за изменения порядка получения субсидии от государства, из-за чего при текущем уровне ключевой ставки рентабельность выдачи таких кредитов для них значительно снизилась.
Из-за новых условий выдачи ипотеки некоторые девелоперы отказывались от сотрудничества с определенными банками или предупреждали о переносе этой комиссии в стоимость недвижимости. В свою очередь, Банк России раскритиковал новый подход кредитных организаций, указав на риски такой практики. По мнению регулятора, выдача банками льготных кредитов на приобретение жилья только у тех застройщиков, которые выплачивают комиссию, приведет к снижению прозрачности, ослаблению конкуренции и повысит сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования. «Комиссии могут быть в конечном итоге переложены застройщиками в цены, что увеличит разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья. Это несет риски для ипотечных заемщиков», — подчеркнул представитель ЦБ. Он добавил, что Банк России введет дополнительный контроль за кредиторами, которые изменили подход к выдаче льготной ипотеки.
Льготные программы ипотеки в России работают по следующей схеме: предельная ставка по таким кредитам ограничивается постановлением правительства, а разница между льготной и рыночной ставками компенсируется за счет субсидии из государственного бюджета. Величина возмещения рассчитывается как ключевая ставка с надбавкой за вычетом ставки по кредитному договору. Постановления правительства в сентябре и декабре предусматривали сокращение размера надбавки для расчета возмещения банкам. При этом ключевая ставка в России резко выросла во второй половине прошлого года — с июльских 7,5 до 16% в декабре. Таким образом, разрыв между льготными и рыночными ипотечными ставками возрос, а величина надбавки для компенсации уменьшилась.