Тинькофф Банк вернулся на ипотечный рынок
Тинькофф Банк начал выдавать кредиты на рефинансирование ипотеки внешним клиентам, сообщил РБК его представитель. Это первый этап возвращения кредитной организации на ипотечный рынок: такие планы появились у «Тинькофф» в конце 2020 года, а с лета прошлого года выдачи кредитов на жилье тестировались на сотрудниках группы. Перезапуск бизнес-направления состоялся через три года после неудачного опыта: в 2015–2019 годах «Тинькофф» предлагал физлицам ипотеку как агент других банков, но потом закрыл этот сегмент из-за неприбыльности. Теперь «Тинькофф» намерен выдавать ссуды на покупку жилья как самостоятельный кредитор.
Что «Тинькофф» будет предлагать потенциальным заемщикам
Предправления банка Станислав Близнюк ранее сообщал РБК, что выход на рынок ипотеки «Тинькофф» начнет с услуг рефинансирования. Эта опция стала доступна 500 тыс. клиентам организации в мобильном приложении, уточнили в банке. До конца первого квартала продукт начнут предлагать всем пользователям экосистемы. Пока получить ипотечный кредит в Тинькофф Банке взамен действующего могут только те, кто приобрел готовое жилье, потом программа рефинансирования распространится на новостройки. Обычную ипотеку на готовое жилье банк планирует начать выдавать в первом полугодии, на новостройки — во втором.
«У нас есть цель запустить все продукты, какого-то приоритета нет», — сказал РБК Близнюк. «Тинькофф» также прорабатывает вопрос участия в льготных ипотечных госпрограммах, добавил он. В России это семейная ипотека, льготная ипотека на новостройки под 7%, дальневосточная ипотека, а также сельская ипотека.
Как отмечают в кредитной организации, рефинансирование ипотеки будет оформляться с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). Для подачи заявки нужно будет только сообщить адрес квартиры, банк не будет осматривать объект недвижимости и требовать отчет об оценке имущества от клиента. Базовая ставка по программе — 8,9% годовых на весь срок, максимально допустимая сумма — 30 млн руб., а предельный срок нового кредита — 30 лет.
«По нашим оценкам, клиенты Тинькофф Банка в других банках обслуживают около 30% ипотечного портфеля страны», — отметил Близнюк. Он не стал прогнозировать, какую долю их клиентов может заинтересовать рефинансирование ипотеки. «Успех рефинансирования больше зависит от ставок на рынке, поэтому сейчас особенно тяжело ответить на этот вопрос», — заключил он. По данным «Дом.РФ» на 13 февраля, средневзвешенная ставка по программам рефинансирования в топ-20 банков находилась на уровне 10,58% (.pdf).
Как изменилась ситуация на рынке ипотеки к 2022 году
Когда «Тинькофф» объявил о планах самостоятельно заняться ипотечным кредитованием, этот сегмент в России показывал бурный рост: в 2020 году ипотечный портфель банков увеличился почти на 25%, а в 2021-м — более чем на 30%. На 1 января 2022 года задолженность россиян по ссудам на жилье достигла 11,75 трлн руб., следует из статистики Банка России.
В течение прошлого года был пройден пик исторически низких ставок по ипотеке: по данным ЦБ, средневзвешенный показатель падал до отметки 7,07% (с учетом льготных программ). Средние ипотечные ставки по рыночным программам на покупку жилья в новостройке и на вторичном рынке в марте 2021 года опустились до минимумов 7,85 и 8,03% соответственно, следует из оценок «Дом.РФ» по данным топ-20 банков в этом сегменте (.pdf).
По данным «Дом.РФ», средневзвешенная ставка по нельготной ипотеке на новостройки подскочила выше 10% (.pdf). ЦБ прогнозирует в 2022 году замедление роста выдачи ипотеки (.pdf).
Будет ли второй выход на ипотечный рынок удачным для «Тинькофф»
В 2022 году спрос на рефинансирование не будет высоким даже при минимальной ставке, замечает аналитик рейтингового агентства НКР Дмитрий Рышков. По его словам, поддержать рынок ипотеки в целом в этом году могут разве что повышенные инфляционные ожидания населения.
Основной целевой группой «Тинькофф» станут его собственные клиенты, считает аналитик Moody's Мария Малюкова. Она приводит оценки банка, что около 15% его активной клиентской базы имеют ипотеку в других банках. На 1 января в «Тинькофф» обслуживалось более 20 млн клиентов, сообщили РБК в кредитной организации.
«Ставка, которую планирует предлагать Тинькофф Банк, будет привлекательной в текущих условиях, когда проценты на ипотечном рынке существенно выросли», — говорит директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Она, однако, не считает, что спрос на продукт будет массовым — многие заемщики, имеющие кредиты по ставкам 10–11%, уже успели их рефинансировать в 2020–2021 годах.
«С учетом невысокой ставки и возросшей стоимости фондирования маржа по данному продукту будет низкой — не более 1 процентного пункта», — добавляет Щурихина, подчеркивая, что низкая маржинальность может быть компенсирована за счет возросших ставок по необеспеченным потребительским ссудам.
«Развитие низкомаржинальной ипотеки может привести к снижению процентной маржи банка по мере увеличения доли этого продукта, но с точки зрения кредитных рисков отчисления в резервы для банка будут меньше», — замечает Малюкова. При этом активное наращивание ипотеки «при неблагоприятных рыночных условиях» может привести к дополнительным рискам для банка из-за роста долговой нагрузки заемщиков, добавляет она. Впрочем, ипотека остается менее рискованным продуктом, чем потребительское кредитование, заключает эксперт.
Запуск ипотеки окажет давление на чистую процентную маржу банка, но и риски будут ниже, говорит аналитик «Атона» Михаил Ганелин. По его словам, главное, что интересует инвесторов «Тинькофф» сейчас, — приведет ли запуск ипотеки к снижению рентабельности капитала группы (ROE). Как следует из отчетности по МСФО TCS Group (материнская структура банка), на конец третьего квартала ROE составлял 42,6%. В среднем по банковскому сектору он составлял 23,6%.
ROE «Тинькофф», скорее всего, будет снижаться, но в рамках ожиданий рынка, считает Ганелин: «Возможно, ипотека как менее маржинальный продукт снизит показатели, но это будет компенсировано за счет других бизнес-направлений. Важно сохранить ROE в целом по группе и сохранить рост на рынке кредитования». Он полагает, что даже небольшая доля на рынке ипотеки позволит Тинькофф Банку значительно нарастить кредитный портфель за счет больших чеков ссуд.
На вопрос РБК о влиянии низкомаржинальной ипотеки на рентабельность капитала «Тинькофф» Близнюк пояснил, что банк планирует использовать новый подход при формировании ставок для заемщиков. Это принцип «ROE больше или равно 30%»: базовую ставку на рефинансирование будут получать клиенты с низким уровнем риска, а остальные — те ставки, которые позволят сохранить рентабельность выше заявленного порога. «Установление ставки в зависимости от риска — это тоже новый подход в ипотеке. Он часто используется в потребительских кредитах», — сказал Станислав Близнюк.