Набиуллина предложила устанавливать разные ставки по ипотеке в регионах
Зачем это нужно и какие критерии можно использоватьСтавки по льготной ипотеке нужно дифференцировать в зависимости от региона, где выдается такой кредит, заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме.
Спикер Думы Вячеслав Володин отметил, что при одинаковых ставках по ипотеке и одинаковых льготных программах «зарплата в Москве отличается в разы от зарплаты в Костроме», и спросил Набиуллину, как она относится к тому, «чтобы процент по ипотечным кредитам был дифференцированным» в зависимости от средней зарплаты в том или ином регионе.
«Это действительно очень важная проблема. Мы за адресность ипотеки, мы не против льготных программ, [хотя] иногда так интерпретируют, мы за то, чтобы льготные программы были адресными. То, что у нас есть массовая программа (речь об ипотеке для новостроек под 8%. — РБК), привело к региональным перекосам — у нас значительная часть льготной ипотеки берется в столичных центрах, и здесь же покупается инвестиционное жилье — люди из других регионов стараются купить жилье. И конечно, нужно дифференцировать», — ответила глава ЦБ.
Что обсуждают власти
«Думаю, что нам надо будет вместе с правительством обсудить, как дифференцировать, — уровень доходов населения может быть одним из критериев, вы сказали — заработная плата. Мне кажется, можно еще посмотреть уровень проникновения ипотеки — есть [регионы], где совсем мало выдают ипотеки, есть [те], где она развита. И жилищное строительство — многим строительным компаниям очень невыгодно строить как раз в небольших городах, это низкая прибыльность», — подчеркнула Набиуллина. Еще один вариант поддержки рынка — одновременная выдача субсидий застройщикам в регионах с низкой обеспеченностью жильем, добавила она.
По данным Банка России, на 1 октября средневзвешенная ставка по ипотеке в России составляла 7,92% годовых. Показатель учитывает не только рыночные, но и льготные программы, ставки по которым субсидируются из бюджета. Самые высокие средние ставки по ипотеке, согласно статистике ЦБ за январь—сентябрь 2023 года, зафиксированы на Северном Кавказе (Чеченская Республика — 11,16%, Ингушетия — 9,79%, Карачаево-Черкесская Республика — 9,7%), а помимо этого — в Кемеровской области (9,07%), Омской области (8,93%), Ямало-Ненецком автономном округе (8,89%) и Республике Алтай (8,87%). Самый низкий средний показатель — в Якутии (6,11%) и Амурской области (6,38%).
Самые массовые льготные программы — льготная ипотека и семейная — действуют во всех регионах России, предельные ставки по ним едины для всех субъектов и составляют 8 и 6% соответственно. В России также запущена программа дальневосточной ипотеки по ставке до 2% годовых для 11 регионов Дальневосточного федерального округа. Она не предусматривает дифференциацию ставок в зависимости от субъекта, включенного в программу.
Вопрос о дифференцировании ставок по ипотечным кредитам в зависимости от региона поднимался в Совете Федерации еще в 2021 году. Набиуллина в целом поддержала идею, но предложила прежде проработать ее, в частности ввести параметры, от которых будет рассчитываться ставка. Такие критерии, как средний уровень дохода или зарплат в регионе, а также уровень проникновения ипотеки, тогда не обсуждались.
К чему может привести эта мера
Для клиентов дифференцированные ставки по ипотеке будут более адресными, а значит, «намного более справедливыми, чем действующие в настоящее время льготные», считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
«Льготную ставку на первичку (новостройки) может получить любой желающий, независимо от уровня его дохода. Существенная часть заемщиков, воспользовавшихся льготной ипотекой, не испытывают финансовых сложностей и вложились в строящееся жилье в инвестиционных или спекулятивных целях. Это привело к разгону цен на рынке жилья до уровней, которые выглядят достаточно сложнодостижимыми для среднестатистического гражданина. В связи с этим дифференцированные ставки способны в некоторой степени помочь тем, кто не успел приобрести жилье до произошедшего повышения его стоимости», — рассуждает Носова.
По данным «Дом.РФ», по количеству заявок на льготную и семейную ипотеку сейчас лидируют Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Татарстан. Самый низкий спрос на такие кредиты на Чукотке, в Ингушетии и Ненецком автономном округе. После трансформации льготных программ в 2020 году ЦБ обращал внимание на рост цен на новостройки в регионах — лидерах по заявкам на ипотеку с господдержкой, а также указывал на ускоряющийся разрыв цен на новостройки и вторичное жилье (весной 2023 года он достиг 40%).
По данным Росстата, самые высокие зарплаты в России на Чукотке, в Ямало-Ненецком автономном округе, а также в Москве, а самые низкие — в регионах Северного Кавказа, напоминает главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина. С учетом данных о спросе на льготную ипотеку в тех же регионах можно предположить, что «самые низкие ставки по таким программам ипотеки можно ожидать в Северо-Кавказском ФО, самые высокие — в мегаполисах», — заключает она.
Дифференциация ставок выглядит здравой идеей, считает замгендиректора агентства «Эксперт РА» Александр Сараев: «Столичный регион перегрет сделками по приобретению жилья для инвестиционных целей. При этом в ряде регионов, напротив, требуются дополнительные адресные стимулирующие меры, чтобы повысить уровень проникновения ипотеки и, соответственно, повысить уровень обеспеченности населения жильем». Аналитик уверен, что трансформация программ льготной ипотеки от массовых к более адресным «уже практически решенный вопрос».
«Интрига только в том, какие критерии адресности будут выбраны», — резюмирует Сараев.
Что о дифференцированных ставках думают банки
- «Введение дифференцированных ставок лучше, чем полная отмена льготной ипотеки. Для клиентов, вероятно, больше плюсов», — говорит главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. По ее словам, для банков экономика продукта существенно не изменится, но «возникнут дополнительные вопросы по оценке рисков и возможности для адаптации маркетинговых стратегий».
- «Как правило, разница в заработной плате уже отражается в стоимости недвижимости. Поэтому в регионах с низким уровнем доходов населения величина кредита меньше, соответственно, размер ежемесячного платежа меньше и кредитная нагрузка ниже. Неравномерное снижение ставок может спровоцировать рост цен на жилье. И покупатель не получит экономии, которую ожидают от этих мер», — возражает зампред правления Абсолют Банка Антон Павлов. Он указывает на другую проблему — нехватку нового строящегося жилья в регионах.
- Директор департамента розничных рисков банка «Зенит» Александр Шорников идею дифференцирования ипотечных ставок в целом поддерживает. «Однако нужно учитывать и нюансы, например размер населенных пунктов и масштабы стройки жилья в регионе, так как поддержка может спровоцировать рост стоимости», — предупреждает он.
- «Помимо уровня зарплат, проникновения ипотеки, темпов жилищного строительства стоит учесть уровень обеспеченности граждан жильем, средний возраст жилого фонда, долю аварийного жилья в регионе», — перечисляет управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич.
- Начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Сергей Бабин считает, что механизм дифференцированной ставки уже отчасти задействован, имея в виду дальневосточную и арктическую ипотеки. По его словам, одним из механизмов поддержки заемщиков может стать снижение ставки по ипотеке в зависимости от количества детей, а не от региона.
Как это повлияет на застройку и рынок
Доступная ипотека — один из ключевых факторов поддержки высокого спроса на жилую недвижимость в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге и фактически единственный — в других регионах, отмечает коммерческий директор девелоперской компании ССК Анна Ших: «Снижение ипотечных ставок, даже с дифференциацией, точно поможет региональным девелоперам удержать спрос на допустимом уровне, а следовательно, и стимулировать активность крупных игроков по выводу новых проектов на рынок». По мнению Ших, имеет смысл снижать ставку в первую очередь в регионах, которые генерируют достаточно существенный объем новых масштабных жилых проектов, таких как Краснодарский край, Калининград, Тюмень.
Но очевидно, что для Москвы ставка будет одной из самых высоких, и крайне важно, чтобы она не превышала (или не сильно превышала) сегодняшних значений, «потому что, как показывает практика, даже небольшие колебания ставки очень чувствительны для рынка», говорит управляющий партнер брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Александр Кукарин. По его мнению, снижение наверняка коснется Сибири и Дальнего Востока, «которые могли бы выступить тестовыми регионами для данной инициативы, чтобы можно было оценить ее действенность, прежде чем распространять на всю страну».
В то же время на росте ввода объемов жилья в регионах эта мера никак не скажется, считает Кукарин. «Тут нужен комплекс мер, в который помимо снижения ставки для покупателей должны входить и преференции для застройщиков, чтобы строительство было рентабельным», — резюмирует он.
Ирина Носова отмечает, что внедрение дифференцированных ставок сократит процентные доходы банков, а также комиссии от страховых компаний, но заключает, что даже такие продукты при «прочих равных будут представлять интерес для банков» на фоне общего замедления кредитования.
Как следует из данных Росстата, лидерами по вводу жилья за январь—октябрь 2023 года были Московская область и Краснодарский край (общая площадь введенных жилых помещений — 9,5 млн и 5,8 млн кв. м), в пятерку регионов по строительству вошли также Москва, Ленинградская область и Татарстан. Меньше всего строительства жилья было в Ненецком автономном округе (18,1 тыс. кв. м), Магаданской области (9,4 тыс. кв. м) и на Чукотке (3,4 тыс. кв. м).