Как могут ограничить ипотеку с околонулевыми ставками после претензий ЦБ
Председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор намерен усилить контроль за кредитами, которые выдаются по партнерским программам банков с девелоперами.
«Сейчас, может быть, многие видят, [что] есть низкие ставки, даже близкие к нулю, так называемая ипотека от застройщиков. Хотела бы предостеречь: это чисто маркетинговый ход, очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. И потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразово какой-то компенсацией с банком. И мы сейчас будем принимать меры, потому что во многом это введение в заблуждение заемщиков», — подчеркнула председатель ЦБ. Ранее в Банке России не давали оценок таким продуктам.
ЦБ уже проводит консультации с некоторыми крупными банками о том, какие риски несет субсидируемая ипотека от застройщиков, и прорабатывает возможные варианты ограничений, рассказали РБК два источника на финансовом рынке. «Необходимость регулирования этой отрасли действительно назрела», — отмечает один из них.
В ЦБ не ответили на запрос о том, какие варианты ограничений ипотеки «от застройщиков» сейчас рассматриваются. РБК разбирался, в чем кроются риски таких предложений и как их может зарегулировать Банк России.
Что такое ипотека по ставке от застройщика
Ипотечные программы с субсидированной ставкой от застройщика стали активно внедряться в России в 2020 году во время пандемии коронавируса: девелоперы запускали партнерские программы с банками, чтобы поддержать спрос. Такая ипотека предполагает экстремально низкую стартовую ставку для заемщика — от 0 до 4% годовых. Как правило, она действует не весь срок кредита, но банки делают акцент, что такие программы снижают финансовую нагрузку заемщика в первое время обслуживания долга.
Недополученные процентные доходы по такой ипотеке, которые возникают из-за разницы между «квазильготной» ставкой и рыночной, банкам компенсируют партнеры-застройщики за счет комиссий. Их величина не раскрывается и зависит от коммерческих договоренностей сторон. Каждый процент снижения ставки обходится застройщику примерно в 3,3% стоимости квартиры, девелопер может выплатить банку 20–40% стоимости недвижимости — такие расчеты приводятся в блоге сервиса «Домклик» Сбербанка. Расходы на такие программы застройщики, в свою очередь, закладывают в стоимость продаваемых объектов.
Каковы риски слишком дешевой ипотеки
Даже по субсидированным программам клиенты оплачивают за счет собственных средств первоначальный взнос по ипотеке — 15–20%, что подтверждает их платежеспособность, говорит директор по продажам группы «Аквилон» Егор Федоров. «Если бы мы массово проводили субсидированные программы с первоначальным взносом 0%, тогда я бы согласился с тем, что есть потенциальные риски», — замечает он.
РБК направил запрос в крупные ипотечные банки, участники рынка по-разному оценивают риски «квазильготных» программ. Первый фактор, на который обращают внимание собеседники РБК, — фактическое завышение реальной стоимости объектов при оформлении такой ипотеки.
«Если произойдет дефолт, банк не сможет после продажи залога по реальной рыночной стоимости закрыть остаток долга и покрыть издержки. У заемщика риски очень похожи. Если у клиента возникнет ситуация, что потребуется продать объект из-под залога, денег с продажи ему не хватит, чтобы расплатиться с банком, потому что продавать квартиру он будет по реальной стоимости на рынке, а не по той завышенной, по которой сам купил у застройщика», — описывает проблему руководитель дирекции развития ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Екатерина Жженова.
Многие заемщики действительно могут не до конца понимать риски и ценообразование программ субсидирования от застройщиков, соглашается вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «Домклик» Николай Васев. Но, по его словам, опаснее то, что кредиты со сверхнизкими ставками могут погашаться клиентами гораздо медленнее, чем рассчитывают банки.
«Номинальный срок, на который берут ипотечный кредит, — 19–20 лет. При этом фактический срок, за который гасится кредит, — три-четыре года. Однако когда люди берут кредиты с символическими ставками, они гасят ипотеку медленнее. Представьте теперь, что будет, если банк не учитывает эти особенности, что прогнозируемая средняя дюрация по кредитам со ставками в диапазоне около 1% будет в районе 10–12 лет. Когда тот или иной банк согласился на условия застройщика о комиссии не 30%, а, например, 15%, через некоторое время он может в своем P&L (отчете о прибыли и убытках. — РБК) обнаружить дыру через год-два», — предупреждает Васев.
Он подчеркивает, что Сбербанк уже увидел тенденцию на удлинение сроков погашения кредитов и заложил этот риск в программы с застройщиками. «Другие банки с небольшим портфелем не всегда могут эти риски вовремя оценить, первые признаки проблем могут проявиться уже через год-два, и тот риск, который они получат, может уже быть для них губительным», — считает вице-президент «Сбера».
Если раньше заемщики гасили ипотечный кредит в среднем за пять—семь лет, то при ставке, стремящейся к нулю, этот срок может удлиниться до 10–15 лет, подтверждает зампред правления Абсолют Банка Антон Павлов. Риск расширения субсидируемых программ он также видит в том, что они вынуждают банки снижать ставки по разным видам ипотечных кредитов, чтобы вписаться в требования ЦБ.
С 1 июля 2022 года российские банки должны устанавливать ставки по ипотеке с учетом ограничений полной стоимости кредитов (ПСК) — параметра, который ежеквартально устанавливает регулятор. При расчете ПСК учитываются средние ставки по рынку: и по рыночным кредитам, и по льготным. Большая доля программ субсидирования в портфеле приводит к искусственному занижению показателя и ограничивает для банков доходность рыночной ипотеки, объясняет Павлов. «Соответственно, все, что лежит вне плоскости субсидирования, будет низкомаржинальным продуктом для банков и может в среднесрочной перспективе привести к сокращению участников на рынке ипотечного кредитования», — заключает он.
Много ли ипотеки выдается по сверхнизким ставкам
В крупных банках свыше 50% объема выдач ипотеки на новостройки может приходиться на кредиты по ставкам от застройщиков, оценивает директор департамента по работе с партнерами «Росбанк Дом» Павел Петров. Аналогичную оценку приводит Антон Павлов.
«Именно на рынке доля очень высокая. Некоторые застройщики озвучивают нам цифры 80–90% своих сделок с субсидированием», — говорит Екатерина Жженова. Николай Васев подчеркивает, что структура ипотечного портфеля начала меняться в апреле этого года: доля выдач в партнерстве с застройщиками существенно выросла.
«Доля кредитов с нулевой или околонулевой ставкой в общем числе выданных кредитов невелика и не превышает 8%», — утверждает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее словам, банки одобряют такие кредиты «далеко не всегда», и клиенты часто отказываются от этой опции, как только узнают о росте стоимости объекта.
Программы от застройщиков занимают не более 10% выдач всей ипотеки, оценивает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Однако и эта цифра существенна, если мы говорим о потенциально проблемных кредитах», — подчеркивает она.
Как можно ограничить риски
Чтобы демотивировать российские банки выдавать ипотеку от застройщиков по очень низким ставкам, Банк России может либо ввести ограничения на проценты по таким кредитам, либо применить повышенные надбавки для кредиторов, допускает Васев.
«ЦБ, например, может ограничивать максимальную ставку по кредиту. Почему не может быть планки снизу? Есть макропруденциальные надбавки (увеличивают нагрузку на капитал банка. — РБК) для тех или иных видов кредитов. Уверен, что ЦБ, как регулятор, видит и риски роста цен на недвижимость, и риски по ипотечным портфелям, и риски государства», — отмечает он.
Введение надбавок по таким кредитам может быть целесообразным, замечает Носова. В России для банков уже действуют надбавки по ипотеке с низким первоначальным взносом и по ссудам, которые выдаются заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН). Впрочем, эксперт считает, что банки «осознанно идут на такое сотрудничество с застройщиками» и частично покрывают свои риски, а значит, ужесточать регулирование в краткосрочной перспективе не потребуется.
Введение надбавок только ухудшит ситуацию, говорит Жженова. Источник РБК в крупном банке, участвующий в обсуждении проблемы, отмечает, что надбавки «не дадут быстрого эффекта и не окажут одинакового влияния на все банки». По его словам, решением может быть введение единых для всех ограничительных мер, например повышение требований к первоначальному взносу по таким кредитам или введение дополнительного страхования, которое должен будет оплачивать заемщик или застройщик.
Если банкам повысят надбавки за выдачу таких кредитов, то практика, скорее всего, сойдет на нет, считает Коркка: «На завышение цены квартиры на 50%, к примеру, никакие клиенты не пойдут. Собственно, и банкам такие риски не нужны».
Павлов считает, что в 2023 году количество программ с субсидированием существенно сократится и без вмешательства ЦБ. «Рынок перейдет в стадию саморегулирования: будут уравновешены предложение, спрос и ценовые параметры», — ожидает он.