Москва и Петербург вышли в лидеры по падению выдач льготной ипотеки
В какие регионы сместился спрос после изменения госпрограммыВ первом квартале 2024 года Москва и Санкт-Петербург оказались лидерами среди регионов по спаду выдач льготной ипотеки под 8%, следует из статистики «Дом.РФ», которую изучил РБК.
В столице за этот период российские банки оформили 4,6 тыс. кредитов с господдержкой, что на 38,8% ниже уровней 2023 года. В Санкт-Петербурге продажи льготной ипотеки сократились на 27,2% год к году, до 3,1 тыс. сделок. В целом по России количество ипотечных договоров по льготной ставке 8% за первый квартал выросло на 2,2%.
Снижение спроса по этой госпрограмме началось в регионах с дорогим жильем в начале этого года, писал РБК. С 1 января предельная сумма по льготной ипотеке под 8% была снижена вдвое для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — с 12 млн до 6 млн руб.
РБК проанализировал, как менялся спрос на льготную ипотеку под 8% в разных регионах и что стало с выдачами таких кредитов.
Как велись расчеты
«Дом.РФ» как оператор основных ипотечных госпрограмм раскрывает статистику по количеству поданных заявок и выдаче таких кредитов каждую неделю. Для сопоставления за первый квартал были взяты периоды с 5 января по 30 марта 2023 года и с 4 января по 28 марта 2024 года — по 13 полных недель. Для сопоставления за март были взяты периоды с 9 по 30 марта 2023 года и с 7 по 28 марта 2024 года — по четыре полные недели.
Лидеры и аутсайдеры спроса на госипотеку под 8%
Регионы, где еще в начале года наметилось наиболее существенное сжатие спроса на льготную ипотеку, в лидерах спада и по итогам первого квартала. Это Москва и Санкт-Петербург.
За этот период в столице было подано 33,5 тыс. заявок на получение ипотеки с господдержкой под 8%, что почти на треть (минус 32,3%) уступает результату за сопоставимый период 2023 года. В Санкт-Петербурге спад составил 38,3%. Для сравнения: по всей России количество заявок по этой программе льготной ипотеки год к году увеличилось на 0,9%, а в соседних со столицами регионах рост оказался гораздо более заметным — в Московской области число заявок на госипотеку под 8% прибавило 20,6%, до 24,8 тыс., а в Ленинградской — 146,4%, до 8,7 тыс.
В регионах с относительно высоким спросом на льготную ипотеку существенного сокращения потока заявок на кредиты не наблюдалось. Например, в Новосибирской области прирост обращений составил 29,8%, в Башкирии — 15,1%, в Тюменской области — 14,3%, а в Свердловской — 12,6%.
Сократился спрос на госипотеку под 8% в Нижегородской области (минус 25,3%), в Краснодарском крае (минус 9,9%), Воронежской (минус 7,7%) и Челябинской (минус 4,2%) областях, но спад был не таким ощутимым, как в Москве и Петербурге.
Что стало с выдачами льготной ипотеки
В первом квартале 2024 года российские банки выдали в Москве 4,6 тыс. льготных ипотечных кредитов по ставке 8%, а в Петербурге — 3,1 тыс. против 7,5 тыс. и 4,3 тыс. соответственно за сопоставимый период 2023 года.
В Нижегородской области и Краснодарском крае фактические выдачи льготной ипотеки снизились не так существенно, как спрос, — на 2,1 и 0,7% соответственно. В Московской и Ленинградской областях, наоборот, наблюдался рост выдач ипотечных ссуд по этой госпрограмме — на 2,6 и 57,8% соответственно.
Как правило, после одобрения банком заявки на ипотеку клиент может выйти на сделку на предложенных условиях в течение одного—трех месяцев. Таким образом, в статистику выдач кредитов за январь—февраль еще могут попадать ссуды, оформленные на условиях до ужесточения госпрограммы. РБК проанализировал статистику о выдачах за март — период, когда доля все еще актуальных заявок на ипотеку должна была сокращаться. В целом по России количество заключенных ипотечных договоров по программе со ставкой 8% снизилось на 1,8%. В Москве спад составил 32,6%, в Санкт-Петербурге — 39,6%, а в Краснодарском крае — 8%. За первые две недели апреля динамика была схожей. В Нижегородской области в марте фиксировался рост выдач — на 4,9%.
В чем причины разной динамики по регионам
Основная причина падения выдач льготной ипотеки — трансформация программы, считают опрошенные РБК эксперты. После снижения предельной суммы кредита и повышения величины минимального первоначального взноса покупатели не всегда могут найти в регионах с дорогим жильем объекты, соответствующие условиям госпрограммы. Эксперты также указывают на сжатие инвестиционного спроса — приобрести недвижимость за счет льготной ипотеки стало сложнее.
«Средняя стоимость квартиры в Москве сейчас составляет 25 млн руб., а на сумму до 6 млн руб. можно приобрести только маленькие студии в отдаленных районах», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Он говорит о том, что ипотека под 8% в текущих рыночных условиях остается крайне привлекательной, поэтому клиенты «спешат воспользоваться господдержкой до ее полного сворачивания», но вынуждены переориентироваться на жилье в более доступных с точки зрения цен регионах — например, в Подмосковье вместо Москвы.
«Это всероссийская тенденция. Ради приобретения первого собственного или более просторного жилья клиенты готовы переехать в маленький город. Также не стоит забывать о набирающем популярность секторе ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Многие люди целенаправленно переселяются за город», — продолжает Сырцов.
Где в России самое дорогое жилье
По данным Росстата, Москва и Петербург — регионы с традиционно высокой стоимостью жилой недвижимости: 328,1 тыс. руб. и 178,3 тыс. руб. за квадратный метр в новостройке соответственно по итогам четвертого квартала 2023 года (.pdf). В Краснодарском крае один квадратный метр тогда же стоил 180,3 тыс. руб., в основном высокие цены в этом регионе объясняются стоимостью жилья в Сочи. Высокие цены на новостройки в России также зафиксированы в регионах Дальнего Востока, которые отличаются высокой себестоимостью строительства и низкой конкуренцией.
«Спрос сместился в сторону более дешевого жилья, где по той же госпрограмме с минимальным первоначальным взносом 30% можно вложиться. Клиенты сейчас выбирают либо размещение свободных средств на вкладах, либо покупку жилья, а какой регион это будет — Москва, или Московская область, или Крым, — это в меньшей степени волнует покупателей, важнее вложиться правильно», — отмечает руководитель отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой» Надежда Стаднюк.
За последние два года около 30% всех ипотечных сделок по льготным программам россияне совершали не в «родном» регионе, сообщили РБК в «Дом.РФ». По данным госкорпорации, точками притяжения выступают как раз столичные регионы — например, в Москве примерно 56% ипотечных сделок заключаются не жителями столицы, 18% от этой доли приходится на жителей Подмосковья.
Еще один фактор, сказавшийся на выдачах льготной ипотеки в начале 2024 года, — дополнительные ограничения от банков. В январе некоторые крупные игроки объявили, что будут предоставлять кредиты по госпрограммам только заемщикам, приобретающим жилье у застройщиков — партнеров банка. Эта схема предполагает уплату девелопером комиссии.
«Подобное поведение кредитных организаций вынудило застройщиков повышать стоимость квартир, чтобы сохранить маржинальность», — говорит Сырцов. И рост цен, по его словам, тоже уменьшал перечень объектов, подпадающих под условия льготной ипотеки.
На количество сделок также повлияла политика кредитных организаций в отношении заемщиков, считает руководитель проекта «Электронная сделка РФ» Камила Фазлыева: «Банки стали строже оценивать потенциальных получателей ипотечных кредитов, внимательнее учитывают их официальный доход, платежеспособность и, конечно, общую закредитованность заемщика. По закредитованности ужесточились требования ЦБ, и банки их выполняют». Речь идет о макропруденциальных надбавках по ипотечным кредитам, которые применяются к ссудам с низким первоначальным взносом или если те выданы клиентам с высоким показатели долговой нагрузки (ПДН).
Программа льготной ипотеки под 8% действует до 1 июля 2024 года. Как сообщали в Минфине, продлевать программу в текущем виде власти не планируют. В преддверии ее завершения на рынке снова будет резкий рост ипотечных продаж, считает Стаднюк.
«Психологический фактор, даже не обусловленный рациональными причинами, играет большую роль на рынке недвижимости. Поэтому весьма вероятно, что в июне 2024 года будет зафиксирован всплеск ипотечных сделок», — соглашается Сырцов.
Такого бума, как в прошлом году, уже не будет, поскольку доступность программы снизилась, полагает Фазлыева. «Но то, что маркетологи застройщиков будут пытаться использовать эту тему, пытаясь подогреть упавшие продажи, — да, безусловно», — заключает она.