Мутко — РБК: «Потенциал роста ипотеки — еще в полтора раза»

Читать в полной версии

— Год назад была анонсирована разработка новой стратегии госкомпании «Дом.РФ». Какие цели и KPI она подразумевает и на каком этапе разработки находится сейчас?

— 2020 год правительство начало с анализа деятельности всех институтов развития. Задача была — скорректировать их работу, сфокусировав ее на достижении национальных целей. Мы провели ревизию своей деятельности и разработали стратегию развития «Дом.РФ» и внутреннюю долгосрочную программу развития до 2030 года. Оба документа, нацеленные как раз на более эффективную реализацию поставленных главой государства задач, одобрены правительством. Одновременно для «Дом.РФ» как самостоятельного института был установлен серьезный KPI.

— И какие KPI у вас, с чем они связаны?

— Одна из национальных целей — создание комфортной и безопасной среды для жизни в стране. К 2030 году не менее 5 млн семей должны ежегодно улучшать жилищные условия. К этому же моменту отрасль должна выйти на темпы строительства жилья в 120 млн кв. м в год. Предстоит построить 1 млрд кв. м. Не буду детализировать все наши 15 направлений, по которым установлены KPI, но так или иначе все они завязаны на достижение этих показателей. Главное — с участием «Дом.РФ» до 2030 года должно быть построено до 100 млн кв. м жилья. В этом году план в 1,3 млн кв. м мы уже перевыполнили.

Дело в том, что мы, с одной стороны, институт развития, с другой — акционерное общество. Наша главная цель — это повышение доступности жилья для россиян и привлечение инвестиций в строительство. Отсюда несколько фундаментальных направлений работы «Дом.РФ». Первое — это поддержка спроса на новостройки через льготные программы, оператором которых мы выступаем. Второе — поддержка предложения на первичном рынке через вовлечение в оборот федеральных земель, проектное финансирование и субсидирование низкомаржинальных проектов, а также выпуск инфраструктурных облигаций для создания инфраструктуры в новых жилых районах. Третье — развитие рынка ипотеки, поддержка банков через секьюритизацию закладных. Сегодня через этот механизм мы поддерживаем каждый десятый ипотечный кредит. Четвертое — это вопрос поддержки людей, которые никогда жилье не купят, но у которых должна быть возможность воспользоваться социальной арендой.

То есть мы занимаемся реализацией государственной политики в сфере жилья, но при этом как акционерное общество должны показывать прибыль, сохранить рентабельность. Отмечу также, что из госбюджета в классическом виде мы никаких денег не получаем, речь ведь преимущественно идет о выделении средств на реализацию госпрограмм. При создании в компанию было вложено около 120 млрд руб., с 2015 года было несколько докапитализаций, в том числе через Фонд национального благосостояния. К настоящему моменту мы эти средства вернули через выплату дивидендов, а это 135 млрд руб. И еще по поручению правительства отдавали свыше 50 млрд руб. на различные вещи, связанные с развитием Дальнего Востока, построили дом для правительства — «IQ Квартал», передали трем министерствам эту башню в Сити. Она обошлась нам в 40 млрд руб.

— Потребуется ли докапитализация какая-то из бюджета в ближайшие годы? В каком размере? Будет ли она больше, чем в последние пару лет?

— Здесь опять же все завязано на специфике наших задач. И для акционерного общества — финансового института устанавливаются некие критерии финансовой устойчивости. Мы имеем специальное постановление правительства, которое нам эти критерии устанавливает. И контроль за ними очень жесткий: это финансовая устойчивость, это соотношение собственного капитала к активам, различные риски и требования. Наши активы сегодня — 1,5 трлн руб., а к 2030 году стратегия предполагает 11 трлн руб. То есть мы должны вырасти. Мы растем даже выше рынка. И для этого, конечно, нам потребуется капитал.

Одновременно нужно обеспечить повышение доступности жилья. Сегодня жилищное строительство финансируется примерно на 5 трлн руб., строится более 80 млн кв. м в год. Нам нужно выйти на темпы совершенно другие, где-то в 1,5 раза больше, плюс надо перевести на схему проектного финансирования не только рынок многоквартирных домов, но и индивидуального жилищного строительства. А это 50% объема жилья сегодня, или 10–12 трлн руб.

Но в связи с тем, что рынок и доступность жилья должны расти, и это наша основная задача, мы планируем в следующем году провести докапитализацию — по нашим расчетам, на сумму до 50 млрд руб. Мы рассматриваем эту возможность с правительством, и президент нас поддержал. Возможность докапитализации из ФНБ обусловлена одним из самых высоких уровней рентабельности собственных средств «Дом.РФ» среди институтов развития и финансовых организаций, которая обеспечивает высокий уровень дивидендной доходности.

— Докапитализация возможна только из бюджета, рыночные способы не рассматриваете? Ведь можно, например, провести IPO.

— Варианты докапитализации могут быть разными, вы правы. Мы не исключаем и такой источник докапитализации, как IPO, однако, учитывая особый статус «Дом.РФ», мы должны очень внимательно все взвесить. Не думаю, что это задача среднесрочной перспективы.

— Недавно случилась история с переговорами о реструктуризации долгов «Роснано», которая, как говорили аналитики, подорвала доверие инвесторов к государственным эмитентам. Вы не думаете, что она осложнит вам задачу привлечения рыночного финансирования? Либо от облигаций потребуют большей доходности, либо потенциальная цена акций будет ниже, чем могла бы?

— Вы, как мой финансовый директор и казначей, рассуждаете. Все правильно. Мы следим за этой ситуацией, как и весь рынок, как и аудиторы, и рейтинговые агентства. Пока речь не идет о невыполнении обязательств — первые 4,5 млрд руб. они погасили и выкупили назад облигации. Чтобы инвесторы не опасались, мы становимся еще более открытыми, ответственно относимся к предоставлению информации.

— В прошлом году в России был рекорд по выдаче ипотеки. И в начале этого года почти никто не прогнозировал, что будет еще один. Тем не менее он случился, причем досрочно — по итогам десяти месяцев. Вы как это можете объяснить? Люди настолько торопились взять ипотеку по госпрограммам, пока их условия не изменились?

— Мы исходим из того, что улучшение жилищных условий — это фундаментальная потребность любой семьи. У нас обеспеченность жильем сегодня недостаточная. Она приближается к 27 кв. м на человека. А в среднем в европейских странах она где-то 40 кв. м. В Америке, в Канаде, где преобладает индивидуальное жилье, — под 70–80 кв. м.

Вторая, мне кажется, фундаментальная вещь — в 2019 году мы провели реформу в жилищном строительстве: защитив деньги людей, мы перешли на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Новая система повысила доверие к застройщикам. Это не только мы говорим, сами граждане говорят социологам.

И меры господдержки, связанные с ипотекой и выплатами семьям с детьми, конечно, они повысили интерес к рынку жилья. Где-то спрос начал опережать предложение, и даже будущий спрос сюда пришел, потому что люди посчитали этот момент очень выгодным, чтобы взять кредит. Все это привело к тому, что мы получили рекорд.

— Насколько высок риск, что существенная часть этих кредитов, взятых побыстрее, чтобы успеть в госпрограмму, станет проблемной?

— Сейчас дискуссий много, какой должен быть вообще ипотечный рынок. Сегодня в России его доля в ВВП — 10%. В некоторых странах этот показатель в среднем от 40% и до 80% доходит. Мы исходим из того, что у нас еще потенциал роста ипотеки до 15% ВВП, то есть в 1,5 раза мы еще можем вырасти.

Что касается рисков. Сегодня всего 1% просрочек при выплате ипотечного продукта. Поэтому банкам ипотека выгодна, но процент отказов в выдаче достаточно высокий. Плюс ЦБ очень серьезно смотрит за тем, чтобы на этом рынке была устойчивость.

— В этом году рекорд побит, что будет в следующем году? Все-таки после корректировки программы скорректировались уже и продажи жилья.

— Сейчас правительство сделало льготную ипотеку на новостройки под 7% на 3 млн руб. Это поддержало спрос в регионах, где сегодня низкие доходы и недостаточное предложение.

Скорректирована и семейная ипотека, выдачи по ней увеличились в два раза. Сохранена дальневосточная ипотека, сельская и военная ипотеки. Все эти меры — это около 30% в объеме выдачи, а 70% — все равно рыночная ипотека, преимущественно на вторичное жилье, кстати. После повышения ключевой ставки пошли вверх и ставки ипотечные. Сегодня они где-то 9,2%. В следующем году ставки могут вырасти до 10–10,2%. Вторичный рынок, как правило, на 0,25–0,5 процентного пункта выше.

Если будет так, то это замедлит выдачи. Мы исходим из того, что в следующем году будет 1,4 млн ипотечных кредитов. Где-то 1,7 трлн руб. придет в строительную отрасль.

Мы видим, что если в этом году ввод жилья с учетом тех мер, которые мы с вами ранее обсуждали, где-то будет от 85 млн до 90 млн кв. м, то в следующем году ввод может быть 84–85 млн.

— А если говорить не о показателях ввода, а о показателях продаж?

— По сути дела, сегодня количество ДДУ (договоров долевого участия) не уменьшается. И я считаю, что в следующем году это приблизительно так же будет. Льготная ипотека замещена была рыночной и семейной. Небольшие колебания (6–7%) могут быть.

— Насколько программа льготной ипотеки тянет бюджет? Минфин в сентябре оценивал, что из-за повышения ключевой ставки нужны будут 100 млрд руб. на это до конца года. С тех пор ставка еще выросла. Каков объем финансирования сейчас?

— Минфин всегда этим встревожен, поэтому как раз и надо вовремя переходить на конкретные адресные меры поддержки. Мы исходим из того, что льготная программа была антикризисная.

По льготной ипотеке расходы по субсидированию в этому году будут больше, чем планировалось. Дополнительные затраты бюджета на реализацию программы льготной ипотеки из-за повышения ключевой ставки в 2021 году составили, по нашим оценкам, 15 млрд руб. Поэтому очень важно вовремя останавливать такие антикризисные меры. Надо больше внимания уделять социальной политике. Есть еще десятки регионов, которые делают собственные льготные ипотечные программы, их надо объединять.

— Вы не первый год занимаетесь рынком жилищного строительства, ипотеки. Вы были в роли дольщика, ипотечника?

— Когда в конце 1990-х покупал квартиру, еще не было ипотечных программ и 214-го закона [об участии в долевом строительстве]. Я тогда работал президентом ФК «Зенит». Мы с семьей брали обычный кредит в банке, подписывали соглашение с застройщиком. Он строил, правда, на два года задерживал сдачу. А вот мои дети брали уже полноценную ипотеку.

— Аналитики Банка России говорили, что доступность жилья в России снизилась из-за роста цен, который произошел в том числе из-за льготной ипотеки. Вы как считаете, она снизилась или нет?

— Смотреть надо по платежу. Наши расчеты показывают, что он увеличился. И это не только из-за льготной ипотеки. Был рост себестоимости строительства и стоимости рабочей силы. Все это вместе привело к тому, что сейчас цены в реальном выражении вернулись к 2012 году.

Мы все понимаем, что важно не допустить падения доходов населения, чтобы наша жизнь не дорожала дальше. Поэтому правительство и ЦБ делают все, чтобы остановить инфляцию, чтобы реальные доходы граждан росли.

— Не получается ли так, что за счет льготной ипотеки большую поддержку получили застройщики, чем покупатели?

— Безусловно, застройщики получили поддержку. Мера была антикризисной, ведь была большая неопределенность на рынке жилья. Без госпомощи пошли бы банкротства предприятий, обманутые дольщики. В итоге стройка не остановилась и мы не получили пострадавших дольщиков. Одновременно 650 тыс. семей только по льготной программе на новостройки взяли кредиты и улучшили жилищные условия, а за счет всех ипотечных программ квартирный вопрос решили 1,1 млн семей. То есть все выиграли от господдержки.

— В следующем году рост цен на новостройки продолжится?

— Если меры правительства и ЦБ остановят инфляцию, цена должна расти на уровень инфляции, не более. Если 50% жилья покупается за счет ипотеки и будет снижение темпов ипотечного кредитования, не из чего будет разгонять эти цены. Я думаю, что цены войдут в нормальный цикл такого роста инфляционного, не более того. Даже в каких-то субъектах, где не такой спрос большой, он, может, и остановится.

— Год назад вы говорили об онлайн-платформе по аренде жилья. А недавно стало известно, что Минстрой подготовил соответствующий законопроект. На какой стадии сейчас процесс в целом, какова в нем ваша роль? Как это скажется на арендном направлении «Дом.РФ»?

— Действительно, подготовкой закона занимается Минстрой. Сейчас предстоит экспертное обсуждение документа.

Сама идея запуска такой платформы неудивительна на фоне глобальной цифровизации. Плюс у нас до 10% жилого фонда, по разным оценкам, находится сегодня в аренде, а во многих странах этот показатель в разы выше. И везде эти рынки максимально прозрачны для государства. Благодаря этому власти оказывают рынку аренды большую поддержку, запускают специальные программы, а это делает аренду доступнее для людей.

Свое направление по развитию рынка цивилизованной аренды мы будем развивать независимо от того, будет платформа или нет. У нас же четыре вида аренды — социальная, корпоративная, частная и студенческая. И все они востребованы, поэтому мы сейчас активно идем с такими проектами в регионы. В субъектах понимают, что доступность жилья — это не только дешевая ипотека, но и другие возможности для тех, кому кредит недоступен или важна мобильность.

— Араз Агаларов, президент Crocus Group, в интервью РБК говорил, что с ним или идут переговоры, или он планирует участвовать в аукционе «Дом.РФ» за долю строительства жилья на острове Русский во Владивостоке. Известно ли вам об этом? И какие еще крупные федеральные компании готовы участвовать в застройке на Дальнем Востоке?

— Крупные федеральные компании, серьезные девелоперы, как вы знаете, уже пошли туда работать. ГК «ПИК» пошла на Сахалин, в Магадан, во Владивосток, на землях «Дом.РФ», кстати. «Девелопмент-Юг», крупнейшая компания юга, тоже пришла, выиграв во Владивостоке наш первый в России аукцион «за долю». Это когда организатор получает не деньги, а долю квартир, которые потом могут быть преданы регионам под социальные нужды, под ту же субсидируемую аренду.

Что касается острова Русский: да, я знаю о планах Crocus Group по развитию острова, конечно. Сейчас там и мост, и дороги, и прочее, а когда Crocus Group начинала строить университет для саммита АТЭС, там не было ничего. С этой задачей справились. У нас на острове запланированы аукционы «за долю». В этих торгах может принять участие любой инвестор, в том числе и Crocus Group.

Сейчас важно другое — каким будет остров Русский. Президент поставил задачу посмотреть на 9 тыс. га этого острова в цельной концепции. Он хотел бы видеть, как комплексно будет выглядеть Русский. Задача не застроить его полностью жильем, нужна научная зона и рекреационная с жильем хорошего качества. Мы такую концепцию разработали вместе с японскими архитекторами, это 5-этажные небольшие дома, это детские сады, школы, зоны отдыха и прочее. Но число проектов на острове растет. Недавно было совещание полпреда Дальневосточного ФО Юрия Трутнева по этому поводу. Все участники процесса по острову рассказали о своих планах, и он поставил задачу в течение месяца все это собрать воедино. Затем будет доклад президенту, потом финальное решение.

— Тех мер, которые вы перечисляли, достаточно для стимулирования инвесторов для привлечения их на Дальний Восток? Или еще что-то планируется?

— На Дальнем Востоке достаточно много мер господдержки, в том числе жилищного строительства через ипотеку. Есть поддержка низкомаржинальных проектов, программа «Стимул», за счет которой финансируется строительство инфраструктуры. Десятки экономических проектов субсидируются. «Дом.РФ» будет участвовать в новой программе «Дальневосточный квартал» и механизме «Дальневосточная концессия», которыми предусмотрен набор преференций для инвесторов по налогам, земельным участкам и инфраструктуре.

— Еще одно направление работы «Дом.РФ» — это лифтовой холдинг, который вы создаете. Какую долю рынка вы сейчас занимаете и какую планируете занять в перспективе? Как идет работа в этом направлении?

— Начнем с того, почему мы занялись этим непростым направлением. Приступили к модернизации ЩЛЗ [Щербинского лифтостроительного завода] с коллективом 1500 человек в 2019 году. На тот момент он был со старой линейкой лифтов и устаревшей производственной базой, со всеми издержками. За прошедшее время мы оптимизировали систему управления, запустили масштабное обновление предприятия, новые производственные линии, оцифровали процесс работы с партнерами, начали выделять средства на НИОКР. Чтобы заявить серьезно о себе, нужен современный конкурентоспособный лифт, его эксплуатация и содержание. Вот этим мы сейчас заняты.

Сейчас мощность ЩЛЗ — около 12 тыс. лифтов в год, а доля на рынке — 20%. У нас в планах долю поднять до 30–35%, а объем производства — до 16 тыс. лифтов в год. Среди стратегических целей — запустить новую линейку лифтов и войти в сегмент «бизнес», который востребован в жилищном и офисном строительстве.

В целом структура этого рынка такова, что где-то 44 тыс. лифтов нужно в среднем в год, в том числе по 12–13 тыс. лифтов ежегодно фонды капитального ремонта меняют. Эту программу даже нужно наращивать, потому что срок службы лифтов 25 лет, а у нас огромный процент, когда продлевается служба этих лифтов. Это уже вопрос безопасности людей, то есть важный для «Дом.РФ» социальный аспект.

Мы основной производитель лифтов в России. И, естественно, видим, что происходит на рынке. Наша задача еще и оптимизация рынка: в том числе на территории России перевернуть неэффективную пирамиду. Вот этим мы сейчас заняты.

Центр прибыли на рынке сейчас формируется далеко не производителем, мягко скажем. Зачастую муниципальные торги выигрывают посредники, которые, действуя не всегда честно и добросовестно, вынуждают заводы демпинговать, поставлять лифты по сниженным ценам, чтобы не останавливать производство. При таком подходе в заработке теряют заводы и те, кто на них работает.

Рынок должен быть прозрачным. Это важно для всех его игроков. Им важны четкие правила игры, понимание роли государства. Поэтому, например, мы инициировали создание Евразийской лифтовой ассоциации, ее поддержали в Минпромторге и Минстрое. Она в том числе займется как раз поддержкой добросовестных участников рынка — крупных добросовестных производителей и малого бизнеса, который занят в производстве компонентов. Мы должны уйти от ситуации, когда лифты падают и никто за это не отвечает.

— Владимир Путин недавно заявил, что можно подумать еще об одном чемпионате мира по футболу. Как вы на это смотрите, реально ли это в нынешних условиях?

— Владимир Владимирович был очень погружен в вопросы развития футбола, подготовки к чемпионату мира [2018 года]. Полагаю, что современная политика Международной федерации футбола нацелена на увеличение количества стран, которые принимают участие [в чемпионате], сейчас до 48 стран. Поэтому, если они эти все решения примут, — я думаю, они принимают их, и их с удовольствием поддерживают те страны, которые никогда не попадают на чемпионат мира, — то могут остаться две страны, которые способны провести: это Россия и Америка. Или надо будет, чтобы по пять стран проводили [турнир]. Европа будет проводить, континент будет проводить — [тогда] шарм чемпионата мира теряется. Я, может, старорежимный в этих вопросах, поэтому я считаю, что и конкурентная среда должна быть на чемпионате мира высокая, и, естественно, количество стран должно быть оптимальным.

Сейчас договорились до того, что через два года надо чемпионат мира проводить. Всем хочется — вы же РБК, вы знаете — зарабатывать, и особенно ничего не делая. Это было бы вообще идеально. Раньше за это право боролись, а сейчас могут уговаривать, потому что никто не сможет.

А второе — такие крупные проекты помимо престижа страны, поднятия узнаваемости, донесения философии жизни в этой стране дают очень серьезный импульс к развитию.

— Где задачи интереснее для вас, в «Дом.РФ» или в правительстве?

— Трудно сказать, это очень разная работа, но общая, глобальная задача — развитие. Я вспоминаю, отматываю — был главой Кировского района, любил страшно это дело. Потом стал президентом «Зенита» — я думал, что всю жизнь буду им, хотел строить клуб, как «Барселону». Думал, умру — стадион моим именем, как «Бернабеу», назовут. Я шучу, конечно. Но на самом деле я увлекся этим и все. Государственная служба на высоком уровне — это другая философия, другая ответственность. Потому что ты вырабатываешь политику, от твоих решений многое зависит — жизни людей.

В «Дом.РФ» тоже своя специфика. 7 тыс. человек у нас работают, средний возраст 34 года. Здесь, может быть, больше свободы, потому что ты меньше связан с политикой и с принятием финальных, больших решений. Но эти решения могу не состояться, если ты не создашь условия для их принятия и дальнейшей реализации.