Аналитики оценили риски банков из-за роста цен на жилье в России
Разрыв между ценами на жилье в России и денежными доходами домохозяйств продолжает расти, и это создает риски для ипотечного рынка и банков, говорится в обзоре рейтингового агентства Moody’s, поступившем в РБК. Как отмечают аналитики, возможное повышение ставок по кредитам вслед за ключевой ставкой ЦБ в этом году будет еще больше ограничивать способность граждан приобретать недвижимость в ипотеку, а потом и обслуживать долги. По их прогнозу, просрочка в ипотеке на горизонте 18 месяцев вырастет до 2–2,5% с наблюдаемого уровня 1,4%.
Как рост цен на жилье может сказаться на просрочке
Как отмечается в обзоре Moody’s, в 2020 году средние цены на недвижимость в России на первичном рынке подскочили на 23%, а на вторичном — на 16%. Этому способствовал возросший спрос на ипотеку со стороны населения из-за общего снижения ставок в экономике, а также запуска льготных программ кредитования. В прошлом году ипотечный портфель банков вырос на 21,3%, следует из статистики ЦБ (.pdf). Было выдано 1,7 млн кредитов на 4,3 трлн руб., оценивал ранее «Дом.РФ».
Рост ипотеки происходил на фоне падения реальных доходов домохозяйств, их восстановление в 2021 году будет медленным и неравномерным, указывают в Moody’s. По итогам 2020 года реальные располагаемые доходы населения, по оценкам Росстата, сократились на 3,5% и более чем на 10% отстают от уровня 2013 года. По прогнозу аналитиков, в этом году темпы роста ипотечного кредитования замедлятся, но останутся двузначными (+15%).
«Если цены на недвижимость будут расти и дальше, а реальные доходы населения останутся низкими, долговая нагрузка заемщиков по вновь выданным ипотечным кредитам увеличится. Высокий спрос на недвижимость и сокращение доли кредитоспособных заемщиков могут подтолкнуть банки к смягчению стандартов андеррайтинга и снижению требований к первоначальному взносу по ипотеке, что увеличит их подверженность риску внезапного падения цен на недвижимость», — поясняет младший вице-президент — аналитик Moody’s Мария Малюкова. По ее словам, такая тенденция уже наблюдается.
Один из рисков для банков, который рассматривает агентство, — значительное, более чем на 20%, падение цен на недвижимость в России. Это не базовый сценарий, отмечается в обзоре, но если он реализуется, то может привести к падению стоимости недвижимости в залоге у банков и необходимости досоздания резервов по ипотеке.
Как указывает Moody’s, в третьем квартале 2020 года 35% ипотечных кредитов были выданы заемщикам, чей первоначальный взнос составил менее 20% суммы кредита. Доля таких выдач может вернуться к максимумам 2018 года и приблизиться к 45%, опасаются эксперты. Это повысит кредитные риски банков и в конечном счете скажется на доле просроченных кредитов в портфеле. Хотя ипотечный сегмент считается самым стабильным, доля проблемных долгов в нем может увеличиться на 0,9 п.п., до 2,5%, прогнозирует Moody’s.
Поскольку крупнейшие игроки устанавливают тренды на рынке, уровень просрочки в их портфелях будет таким же, как средний по сектору, поясняет Малюкова. «Если банк наращивает портфель темпами выше, чем рынок, то доля просрочки будет размываться», — подчеркивает она.
Как следует из данных Банка России, на конец 2020 года к проблемным относились ипотечные кредиты на 131,6 млрд руб., за год их объем в абсолютном выражении вырос примерно на 23,1 млрд руб. (.pdf).
Какие банки почувствуют удорожание недвижимости
Снижение доступности жилья для заемщиков негативно сказывается на банках с наибольшей долей ипотечных кредитов в совокупном портфеле, говорится в обзоре Moody’s. Это Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-банк, Россельхозбанк, «Открытие», Промсвязьбанк, Райффайзенбанк, Росбанк и банк «Дом.РФ». Из них самые большие темпы прироста ипотеки в 2020 году продемонстрировали три игрока — РСХБ, Альфа-банк и «Дом.РФ».
Аналитики агентства оценивают потенциальные убытки по ипотечным кредитам на уровне 1% общего объема. При этом буферы на покрытие возможных потерь у крупных ипотечных кредиторов выглядят достаточными, отмечается в обзоре: у всех перечисленных банков норматив достаточности собственных средств на уровне группы (Н20.0) значительно превышает отношение прибыли до резервов к совокупным активам.
РБК направил запрос в кредитные организации. Замруководителя «Росбанк Дом» Алексей Просвирин отметил, что банк придерживается взвешенной кредитной политики и не ждет роста просроченной задолженности, при этом заемщики из-за повышения цен на недвижимость стали увеличивать срок кредита, чтобы снизить величину платежа до более комфортного уровня. По словам руководителя управления кредитных рисков розничного сегмента Райффайзенбанка Алексея Крамарского, банк «традиционно консервативен в оценке рисков, что позволяет сохранять один из лучших ипотечных портфелей на рынке». Рост просрочки по ипотеке банк не наблюдал даже в период жестких ограничений. В портфеле ипотечных кредитов ВТБ просрочка более 90 дней составляет лишь около 1%, сообщил представитель банка. Он не ждет существенного ухудшения при отсутствии негативных макроэкономических тенденций.
Представитель Промсвязьбанка сообщил, что не ждет роста просроченной задолженности, а уровень NPL («неработающих», то есть просроченных, жилищных кредитов) в ПСБ находится «на историческом минимуме за всю историю ипотечного кредитования в банке».
Насколько велики риски
Рост цен на жилье без увеличения располагаемых доходов, а также наращивание ипотеки при ослаблении кредитных политик банков действительно могут представлять риск, соглашается старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева. Она, однако, считает, что качество текущего ипотечного портфеля «не говорит об ослаблении критериев банков по отношению к заемщикам». Уровень проблемной ипотеки эксперт оценивает в 0,9% портфеля.
«При этом, по нашим прогнозам, даже с учетом реструктурированных ипотечных кредитов просрочка не превысит 2% портфеля по итогам 2021 года», — подчеркивает Караваева.
Общая долговая нагрузка российских заемщиков растет, но клиентов банков пока нельзя считать слишком закредитованными, говорит управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. «Для российского рынка ипотеки исторически был характерен очень низкий, даже консервативный, уровень LTV (loan-to-value ratio, соотношение кредит/залог. — РБК), и в настоящее время скорее речь идет о постепенном повышении этого уровня, в том числе за счет ипотеки с господдержкой», — поясняет аналитик. Как отмечает Доронкин, после кратковременного всплеска в августе прошлого года месячные темпы роста просроченной задолженности в ипотеке пока держатся на уровне 1%.