Ипотечная карта: насколько доступны россиянам кредиты на покупку жилья
В начале августа Владимир Путин посоветовал россиянам не откладывать покупку жилья в кредит: «Лучше не ждать [ставку] 11%, потому что все-таки инфляционные процессы развиваются... кто хочет и готов, это лучше делать сейчас». Президент и председатель правления Сбербанка Герман Греф, на встрече с которым прозвучал этот совет, согласился: снижение ставок обернется ростом стоимости жилья.
В последнее время все чаще звучат разговоры о том, что ипотека стала доступнее. Например, об этом говорится в отчете Национального бюро кредитных историй (НБКИ) по итогам первого полугодия 2016 года. Аналитики бюро обнаружили, что размер рекомендованного семейного дохода — то есть суммы, при которой семья безболезненно может взять ипотеку, — упал.
В первом полугодии 2016 года он составил 73,2 тыс. руб., а годом ранее — 74,4 тыс. руб., то есть на 1,6% больше. Правда, в отчете также указано, что жителям некоторых регионов взять ипотеку за последний год стало намного труднее. В частности, в Татарстане рекомендованный семейный доход для обслуживания ипотечного кредита взлетел на 42,1%, или на 17,2 тыс. руб. В Ярославле — на 15,7%, или на 7,4 тыс. руб.
Не только ставки
Ставки по ипотеке действительно сейчас почти докризисные. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по кредитам на вторичном и первичном рынке жилья на 1 июля составляла 13% годовых. Относительно низкий уровень ставок связан с программой субсидирования кредитов на новостройки, запущенной государством в марте 2015 года. Максимальная ставка по этой программе — 12% годовых, а разницу с рыночной стоимостью ипотеки банкам доплачивает бюджет.
Ставка, впрочем, далеко не единственный показатель, на который ориентируются потенциальные заемщики. Гораздо важнее — оценить платежеспособность, рассуждает директор кредитного департамента СДМ Банка Сергей Козлов. «Если семья тратит на обслуживание кредита не больше 30% дохода, есть смысл ввязываться в ипотеку», — поясняет он. Если больше, кредит может стать неподъемной ношей, предостерегает он.
По данным исследования, проведенного экспертами НИУ ВШЭ и исследовательского центра «Демоскоп», цифра 30% дохода — критическая. Ее превышение означает, что семья попадает в число закредитованных и может в будущем испытывать сложности с погашением кредита.
Впрочем, когда речь идет о семье с большим доходом, это правило не работает, не согласен с этой точкой зрения главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Он отмечает, что некоторые банки готовы выдавать ипотеку, даже если на ее обслуживание заемщик будет тратить чуть ли не 70% дохода.
Мы решили проверить, насколько ипотека доступна жителям России и в каких регионах люди могут последовать совету Владимира Путина, не рискуя попасть в число закредитованных россиян. Для этого мы взяли семью из двух человек, посчитали ее среднемесячный доход (на базе данных Росстата) и сравнили его с размером дохода, который нужен для комфортного обслуживания кредита — так, чтобы на ежемесячные платежи уходило не больше 30% дохода (подробнее см. «Как мы считали»).
Как мы считали
Для оценки доступности ипотеки мы сравнили среднемесячную номинальную зарплату семьи из двух человек (данные Росстата на май 2016 года) и размер требуемого дохода для комфортного обслуживания кредита. Необходимый доход мы рассчитали исходя из того, что платеж по ипотеке не должен превышать 30% дохода семьи, иначе она попадает в категорию закредитованных (данные исследования «Демоскоп»). Размер платежа по ипотеке рассчитан из средневзвешенного срока кредита 15 лет, ставки 12,98% (данные ЦБ). Сумма кредита оценивалась исходя из средней стоимости квадратного метра жилья (данные Росстата на первый квартал 2016 года), средней площади жилья на одного человека (данные Росстата на конец 2014 года) и среднего первоначального взноса на покупку жилья — 24% стоимости квартиры (расчеты на основе данных НБКИ).
Результаты
Выводы — неутешительные. Из 83 регионов, по которым был доступен полный набор данных (кроме Чукотского, Ненецкого автономных округов), жители лишь 23 регионов (28% субъектов Федерации) могут позволить себе ипотеку при таких условиях, то есть могут взять кредит на покупку жилья, не увеличивая долговую нагрузку выше критического уровня в 30%.
Жителям остальных регионов, по сути, в среднем не хватает доходов на нормальное обслуживание ипотеки. Сколько именно — см. на карте.
Самое выгодное положение у жителей нефте- и газодобывающих регионов. В Ямало-Ненецком округе, где добывается чуть меньше 80% российского газа, избыток дохода семьи из двух человек при покупке в кредит жилья составит около 106 тыс. руб. Неплохая ситуация и в Ханты-Мансийском округе: там семья из двух человек зарабатывает на 69 тыс. руб. больше минимума, необходимого для комфортного обслуживания кредита. На третьем месте — Тюменская область (62 тыс. руб.).
Самая печальная ситуация в Москве и Московской области. В Москве для покупки в кредит жилья на вторичном рынке семье из двух человек в среднем, чтобы нормально обслуживать кредит, не хватит 56 тыс. руб. дохода, в Подмосковье — 58 тыс. руб. Причина: доходы жителей невысоки, чего не скажешь о ценах на жилье. В числе регионов с самой недоступной ипотекой — Нижегородская, Тверская области и Санкт-Петербург.
«Ипотека абсолютно недоступна для большинства россиян», — соглашается с результатами исследования РБК заведующий центром анализа социальных программ и рисков Института социальной политики НИУ ВШЭ Сергей Смирнов. Он объясняет это снижением реальных доходов, которое невозможно скомпенсировать за счет снижения ставки. «Даже если снизить ставку по ипотеке на 2–3 п.п., это будет капля в море, потому что по сравнению с 2014 годом реальные доходы населения упали на 15%», — поясняет он.
Альтернативные расчеты
По мнению Смирнова, сделать ипотеку доступнее может только экономический подъем. Остальные меры, в частности субсидирование ставки, не приведут к реальным переменам, считает он.
Расчеты РБК подтверждают оценки Смирнова. При снижении ставки по ипотеке до 11% годовых кредиты на покупку жилья на комфортных для домохозяйств условиях по-прежнему остаются недоступными в 58 российских регионах. Ситуацию меняет только кардинальное — более чем в два раза — снижение ставки до 6–7% годовых — число регионов, где в этом случае ипотека оказывается подъемной для семейного бюджета, увеличивается до 53.
Чтобы позволить себе кредит на покупку жилья в текущих условиях, россияне вынуждены отдавать банкам более 30% доходов семьи. Жители 17 российских регионов, чтобы взять ипотеку должны отдавать банкам более 50% дохода семьи. А в 31 субъекте Федерации — от 40–50% дохода. В среднем по России человек, решивший купить жилье в кредит должен быть готов платить, по расчетам РБК, 42% дохода семьи из двух человек.
При этом кредитные организации ужесточают требования к заемщикам — и это еще одно свидетельство того, что ипотека не стала доступнее, рассказывает Козлов из СДМ Банка. «Банкиры понимают, что реальные доходы населения падают, и не горят желанием наращивать портфель ипотечных кредитов», — добавил он.
Матовников из Сбербанка, напротив, советует не сгущать краски. «Конечно, доходы не выросли, процентные ставки подскочили», — признает он. Однако, по его словам, в России в принципе невысокий уровень проникновения ипотеки. То есть как в предыдущие годы, так и сейчас ее могут позволить себе только 20% россиян — ничего не изменилось, уверен он.
При этом говорить о недоступности ипотеки, основываясь на данных Росстата о среднем уровне зарплаты, он не советует. «В последние годы был период высоких ставок по вкладам, и многим россиянам удалось накопить на внушительный первоначальный взнос. Также у некоторых были валютные сбережения, которые фактически удвоились», — поясняет он. Также и Матовников, и Смирнов отмечают, что цены на квартиры снизились и это тоже могло сделать ипотеку доступнее в отдельных регионах.