«Сбер» оценил эффект от ужесточения условий по льготной ипотеке
После пересмотра Сбербанком правил выдачи льготной ипотеки на сделки перестали выходить в основном клиенты-инвесторы, а не те, кто действительно нуждается в покупке жилья, сообщил РБК первый зампред правления «Сбера» Кирилл Царев. По его словам, физических лиц, которые получили одобрение по льготной ипотеке в 2023 году, но не успели выйти на сделку до вступления в силу новых условий, «не так много». Точных данных Царев не привел.
«Программа 2020 — относительно широкая, универсальная. В ней, на мой взгляд, появлялись и появляются не только те категории клиентов, кому нужна поддержка, но и те, кто видит определенный экономический арбитраж. Когда у вас ставка по депозиту банков 14–15% годовых, а квартиру стоимостью 6 млн руб. в рамках госпрограммы можно взять со ставкой от 8% и при этом в стране еще есть инфляция, вы способствуете тому, чтобы на этот рынок потенциально пришли не всегда те люди, кому такая квартира нужна. Давайте их назовем инвесторами. После изменения условий мы видим, что, если квартира действительно была нужна, клиент ищет те или иные варианты, как ее все равно приобрести. Если это был вопрос больше инвестиционный, желание на возникших процентных спредах что-то получить, тогда, возможно, проще от этой сделки отказаться», — описал поведение клиентов Царев.
Как пересмотр условий по льготной ипотеке привел к конфликту банков и застройщиков
Сбербанк в декабре 2023 года объявил, что с 12 января ипотечные кредиты по госпрограммам будут доступны только тем клиентам, кто приобретает недвижимость у застройщиков-партнеров. Потенциальные заемщики, уже получившие одобрение по льготной ипотеке, могли заключить сделку на старых условиях до 12 января. После «Сбера» аналогичное правило по госпрограммам ввели ВТБ, Альфа-банк, «Открытие», Промсвязьбанк, «Уралсиб» и другие крупные игроки. Схема выдач льготной ипотеки только при участии партнеров-застройщиков предполагает, что девелоперы платят кредиторам комиссию. Такой подход вызвал неоднозначную реакцию у застройщиков, писал РБК.
Сбербанк наблюдал сокращение маржинальности льготной ипотеки с сентября, к ноябрю доходность выдачи таких кредитов «составляла уже порядка нуля», а после изменения правительством параметров госпрограмм в декабре «бизнес-модель стала экономически нецелесообразна», утверждает Царев. Он объяснил это тем, что на фоне роста ключевой ставки для клиентов выросла привлекательность именно льготной ипотеки, но для банков параметры программы стали менее интересными.
«Изменились требования по первоначальному взносу, изменился размер возмещения со стороны государства банкам их доходов. Еще и появились надбавки к коэффициентам риска со стороны ЦБ для банков, которые эту ипотеку предоставляют. Все это привело к тому, что для нас ипотека по госпрограммам стала фактически убыточной. Сейчас это означает, что новые подобные сделки на тех условиях, которые были до этого, нам нет смысла выдавать», — сказал первый зампред «Сбера». По его словам, у банка был выбор не выдавать льготную ипотеку совсем или пойти на схему с комиссиями от застройщиков. Второй путь Царев назвал «рациональным и обоснованным».
Банк России начал повышать ключевую ставку в конце июля 2023 года. С тех пор она выросла с 7,5 до 16%. На этом фоне выдачи ипотеки стали резко расти с августа — ЦБ связывал это с тем, что потребители торопились взять кредиты до увеличения ставок, а также обращались преимущественно за льготной ипотекой, ставки по которой существенно ниже рыночных. По данным Frank RG, в июле—декабре банки выдавали ипотечные кредиты в среднем почти на 800 млрд руб. в месяц. В сентябре продажи оказались рекордными за всю историю рынка — почти 1 трлн руб. К концу 2023 года доля льготной ипотеки в выдачах достигла 74%, следует из статистики ЦБ (.pdf).
Как может развиваться ситуация дальше
По расчетам Сбербанка, без перехода на субсидирование льготной ипотеки застройщиками выдачи таких ссуд в первой половине 2024 года упали бы на 82% по сравнению с уровнями июля—декабря 2023 года (презентация есть у РБК). При уже действующих условиях выдачи снизятся, но не так радикально, говорит Царев: «Думаю, именно в сегменте ипотеки с господдержкой снижение объема выдач будет, наверное, 30%, может быть, 40% в первом полугодии относительно конца 2023 года. А на общем объеме — минус 20–30% потенциально». Он, впрочем, оговаривается, что пока не все изменения условий «отыграны рынком».
Конфликт крупных банков и застройщиков пока не привел к конкретным решениям властей. В Минфине и Банке России заявляли, что следят за ситуацией. ЦБ в целом не поддержал практику банков взимать с застройщиков комиссии при выдаче льготной ипотеки и предложил оператору госпрограмм «Дом.РФ» перераспределить лимиты по выдаче таких ссуд в пользу банков, которые не ввели такие условия.
«Нас рассудит рынок: если есть игроки, готовые работать в изменившихся условиях по старым правилам, пусть работают. Но в текущей ситуации это экономически убыточно», — утверждает Царев. По его словам, некоторые банки уже начали применять «альтернативные схемы» выдачи льготной ипотеки.
«Мы уже начинаем видеть разные идеи на рынке, которые номинально звучат как программа, в которой никакого субсидирования нет, но не факт, что там напрямую сразу используются эскроу-счета. Это еще раз подтверждает, что экономически другие банки с нами согласны, что в этой структуре сделки программа для банков является убыточной. Просто это вопрос способа, которым тот или иной банк компенсирует эти расходы», — считает первый зампред «Сбера». Он подчеркнул, что в решении крупных банков выдавать льготные кредиты только на условиях партнерства с застройщиками «нет никакого сговора».
«Логично, что все основные игроки рынка в этот момент перестают действовать так, как экономически им невыгодно. Говорить о том, что есть игроки, кто готов финансировать в текущем режиме, — давайте посмотрим через месяц», — прокомментировал Царев. Он также не ожидает существенного роста цен на новостройки из-за ужесточения условий по льготной ипотеке, о котором предупреждали застройщики.
«Надо помнить, что у нас есть вторичная ипотека, где нет льготных программ. Готовы ли клиенты покупать дороже саму квартиру, условно с низкой процентной ставкой, или более дешевую квартиру, но с большей процентной ставкой — вот вопрос, который рассудит рынок. <...> Я считаю, что существенного роста цен не будет. Да, цена, возможно, изменится, но не драматически», — сказал первый зампред «Сбера». Он также добавил, что Сбербанк не получал никаких претензий или запросов от Федеральной антимонопольной службы (ФАС) по теме льготной ипотеки.
Ранее в ФАС сообщили, что проверят жалобы, которые поступили на банки после изменения условий выдачи льготной ипотеки.