ВЭБ передаст свою недвижимость под управление «Дом.РФ»
Госкорпорация «ВЭБ.РФ» передаст весь свой портфель недвижимости под управление профильному институту развития «Дом.РФ» с возможностью ее последующей продажи, рассказали РБК источник, близкий к ВЭБу, и источник на финансовом рынке. Информацию подтвердили в обеих госкомпаниях.
ВЭБ не раскрывает стоимости всей недвижимости, находящейся в его распоряжении. Инвестиционная недвижимость оценивается госкорпорацией в отчетности по МСФО в 32,4 млрд руб. Источник, близкий к ВЭБу, оценивая портфель недвижимости, называет сумму более 150 млрд руб.
Речь идет примерно о 30 объектах, функции по управлению которыми возьмет на себя «Дом.РФ», пояснил РБК представитель госкорпорации, добавив, что сама недвижимость останется на балансе «ВЭБ.РФ». Он напомнил, что у «ВЭБ.РФ» есть стратегия развития, которая не подразумевает управления непрофильными активами, в том числе недвижимостью. Поэтому такая функция передается «Дом.РФ», обладающему соответствующей профессиональной компетенцией, пояснил представитель госкорпорации, назвав это решение логичным и рыночным.
В числе недвижимости, которую под управление получит «Дом.РФ», жилые и административно-деловые объекты — как существующие бизнес-единицы, так и объекты на стадии девелопмента, рассказали РБК в «Дом.РФ». По каждому объекту «Дом.РФ» разработает отдельную стратегию действий, исходя из рыночной конъюнктуры, которая будет согласована с «ВЭБ.РФ». При наличии спроса возможна реализация недвижимости рыночным инвесторам, добавили в институте развития.
Что стоит за решением ВЭБа
Госкорпорация, основная цель которой — кредитование экономики, не должна заниматься управлением и продажей недвижимости, так как для нее это непрофильные активы, говорит старший аналитик Fitch Александр Данилов. Кроме того, зачем ВЭБу этим заниматься, если есть профильный институт с необходимой экспертизой — «Дом.РФ», отмечает он.
«Для ВЭБа это больше похоже на организационный вопрос, призванный сфокусировать внимание менеджмента на основном бизнесе и, возможно, немного сократить издержки», — добавил Данилов.
Бывший первый вице-премьер Игорь Шувалов, возглавивший ВЭБ в мае 2018 года, практически сразу после своего прихода в госкорпорацию инициировал внесение изменений в стратегию ее развития, в том числе с точки зрения управления непрофильными активами. Новое руководство исходило из того, что институт развития «не должен управлять торговыми центрами, гостиницами и металлургическими заводами», говорили источники РБК. В июле были отобраны первые объекты недвижимости, которые ВЭБ был потенциально готов продать. Это расположенные в центре Москвы торгово-деловой центр «Новинский пассаж» и универмаг «Цветной», новосибирский торговый центр «Сибирский Молл» и сочинская гостиница Radisson Blu Resort & Congress Centre, отмечали источники. Покупателей на эти активы до сих пор не нашлось.
Осенью стратегия развития ВЭБа изменилась официально, а на законодательном уровне за «ВЭБ.РФ» закрепилась координирующая роль при работе с такими институтами развития, как «Дом.РФ», корпорация МСП и Российский экспортный центр.
Передача активов госкорпорации под управление «Дом.РФ» означает, что ими будет заниматься команда не самого банка, а новая группа специалистов, говорит управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. У «Дом.РФ» уже есть наработанные компетенции на рынке недвижимости: компания развивает направление арендного жилья, выступает агентом переезда министерств в «Москва-Сити», реализует различные проекты пространственного развития и так далее, добавляет генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. Таким образом, передача непрофильных активов «ВЭБ.РФ» под управление «Дом.РФ» позволит более эффективно развивать данные проекты, разрабатывать стратегии управления ими, исходя из рыночных показателей и индикаторов.
Насколько «Дом.РФ» будет эффективным в плане работы с переданными активами — большой вопрос, возражает Александр Данилов. Если они останутся на балансе ВЭБа, то многое будет зависеть от позиции госкорпорации, например в отношении продажной цены активов, говорит он.
Сколько может стоить недвижимость госкорпорации
Под управлением «ВЭБ.РФ» сейчас находится недвижимость, которую госструктура получила в том числе от банка «Глобэкс» и Связь-банка (перешли на санацию ВЭБа после кризисных 2008–2009 годов, объединены в 2018 году), напоминает Новиков.
По экспертной оценке Colliers International, «Новинский пассаж» может стоить 15–16 млрд руб., «Цветной» — 10–11 млрд руб. Гостиница Radisson Blu Resort & Congress Centre оценивается в 4 млрд руб. (летом 2016 года эксперты РБК оценивали актив в $120–150 млн), а «Сибирский Молл» в 3 млрд. Таким образом, суммарная (34 млрд руб.) оценка только этих четырех объектов немного превышает объем инвестиционной недвижимости на балансе ВЭБа в 32,4 млрд руб.
Данные, на основе которых производилась оценка инвестиционной недвижимости на балансе, отнесены в МСФО к третьему уровню иерархии, говорит ведущий методолог агентства «Эксперт РА» Анастасия Личагина. Это означает, поясняет эксперт, что справедливая стоимость в размере 32 млрд руб. могла быть посчитана с высокой степенью приближения, так как третий уровень подразумевает, что оценка базировалась на так называемых ненаблюдаемых исходных данных при отсутствии информации, подтвержденной рынком.
С учетом того, что ВЭБ уже многие годы продает свою гостиницу в Сочи и торговые центры в Москве, сложно однозначно оценить перспективы продажи недвижимости ВЭБа после ее передачи под управление «Дом.РФ», указала Личагина.