ЦБ описал аргумент банка по ипотеке фразой «хоть стой, хоть падай»
Оценки банков об убыточности льготной ипотеки после ужесточения ее условий имеют «элемент лукавства», заявил журналистам глава департамента регулирования ЦБ Александр Данилов. Так он прокомментировал возникший в январе конфликт банков и застройщиков в сегменте госпрограмм. С начала года некоторые крупные игроки стали предоставлять ссуды по льготным ставкам только клиентам, приобретающим жилье у застройщиков — партнеров банка. Такая схема предполагает выплату комиссии девелоперами, что не устроило некоторых застройщиков. По мнению кредиторов, без этих комиссий выдавать льготную ипотеку нерентабельно — такую позицию озвучивали в ВТБ и Сбербанке.
«Мы в процессе диалога с банками, ждем от них цифры от многих, дискутируем с ними. Мое оценочное суждение: есть элемент лукавства с их стороны в этих расчетах. Просто приведу пример, что банки включают в расчеты. Один банк включает в расчет рост макронадбавок с нового года (по показателю долговой нагрузки, ПДН 80+, по LTV, отношению кредита к стоимости залога), то есть, иными словами, банк хочет, чтобы Минфин, государство, компенсировало ему выдачу кредитов с высоким риском. Как вам такое вообще? Прелесть! Как это охарактеризовать? Хоть стой, хоть падай», — сказал Данилов.
Он также указал, что некоторые банки заложили в свои расчеты фактор предстоящего ужесточения требований ЦБ по нормативу краткосрочной ликвидности (НКЛ) в 2024 году. Но, по словам главы департамента Банка России, усиление регулирования чувствительно как раз для игроков, которые ранее не учитывали рекомендации ЦБ, «допустили снижение норматива, то есть росли слишком высокими темпами, используя свою подушку ликвидности». Данилов считает, что обязательства по восполнению «проеденной ликвидности» некорректно учитывать при расчете доходности льготных программ ипотеки.
«Вот эти две вещи если просто исключить из расчета, там уже прибыльность получается. И еще один момент, просто чтобы вы понимали уровень «хотелок»: доходность этих программ до ужесточения со стороны правительства была для банков сильно выше 20% годовых. То есть банки были в шоколаде. Сейчас доходность у них объективно упала, но пока, по нашим расчетам (мы готовы с ними дискутировать), я не вижу отрицательной доходности», — подытожил Данилов.
Подробные расчеты влияния регулирования ЦБ и обновленных постановлений правительства на маржинальность льготной ипотеки ранее приводил Сбербанк (презентация есть у РБК). Согласно его данным, в июле 2023 года, до всех изменений, чистая процентная маржа при выдаче кредита по госпрограммам составляла всего 0,6%. Она увеличивалась по мере роста ставок, но серьезное давление на нее оказали: пересмотр правительством ставок возмещения банкам по выданным кредитам (минус 1 п.п.), макронадбавки ЦБ (минус 0,1 п.п.) и требования ЦБ по нормативу краткосрочной ликвидности (минус 0,8 п.п.). Таким образом, по оценкам «Сбера», в декабре 2023 года маржинальность льготной ипотеки стала отрицательной — минус 1,2%.
Как следует из презентации Сбербанка, без перехода на субсидирование льготной ипотеки застройщиками выдачи таких ссуд в первой половине 2024 года упали бы на 82% по сравнению с уровнями июля—декабря 2023 года. При уже действующих условиях выдачи снизятся, но не так радикально, рассказывал РБК первый зампред «Сбера» Кирилл Царев: «Думаю, именно в сегменте ипотеки с господдержкой снижение объема выдач будет, наверное, 30%, может быть, 40% в первом полугодии относительно конца 2023 года. А на общем объеме — минус 20–30% потенциально».
Банк России пока не может подтвердить эти прогнозы, прокомментировал Данилов. «Это преждевременно, особенно с учетом наших расхождений относительно видения банковской маржинальности по таким продуктам», — добавил глава департамента ЦБ. Говоря о льготной ипотеке в целом, он указал на высокую долю таких программ в выдачах банков.
«До 90% [кредитов] на первичке выдается в рамках льготных программ, что в принципе ненормально на самом деле. Это означает, что льготные программы, по сути, доступны всем, и это не очень правильно. Как вы знаете, мы выступаем за более целевой характер льготных программ и считаем, что они должны быть доступны в первую очередь тем, кто нуждается, а не просто всем подряд. На сегодняшний момент, к сожалению, нет никакого ни имущественного ценза, ни материального ценза, то есть в принципе льготную ипотеку может получить любой человек с любым доходом, даже если у него есть пять квартир», — отметил Данилов.
Масштабные программы льготной ипотеки в России существуют с весны 2020 года, они неоднократно продлевались. Основными считаются ипотека на новостройки под 8% и семейная ипотека под 6% годовых. Обе действуют до 1 июля 2024 года.
За продление семейной ипотеки уже выступил президент Владимир Путин. Что касается ипотеки под 8%, которая доступна всем заемщикам, а не только семьям с детьми, то против ее продления выступали Банк России и Минфин, а за продление — Минстрой.