Основатель ПИК — РБК: «Вроде маржа большая, а выходит убыток»

Читать в полной версии

В 1990-х годах Кирилл Писарев вместе с партнером Юрием Жуковым создали группу компаний ПИК, которая в 2007 году в рамках IPO была оценена в рекордные для отрасли $12 млрд. Но в кризис 2008 года партнеры потеряли контроль над группой. После этого Писарев построил новый бизнес — девелопера Wainbridge, работающего преимущественно в Европе и США, а также управляющую возведенными объектами компанию The Collection.

В интервью РБК Писарев сравнил маржинальность и стоимость бизнеса в России и за рубежом, а также дал свою оценку произошедшего в 2008 году с ПИК.

— Какая доля ваших активов и проектов сейчас за рубежом, какая в России?

— Я думаю, 70–80% за рубежом.

— Такое соотношение и предполагалось, не планируете наращивать долю в России?

— Так сложилось исторически: я уехал из России и долгое время строил бизнес в Англии, Европе и Америке, но мы продолжали параллельно строить в Москве коммерческую и жилую недвижимость. Наращивать свое присутствие здесь планируем, но соотношение зарубежных и российских проектов вряд ли поменяется…

— А где маржинальность больше: на Западе или в России? Насколько велика разница?

— По факту маржинальнее в России, но это вообще ничего не значит. Ты вкладываешь $1 млн и на выходе получаешь все тот же $1 млн. Только ты вложил 30 млн руб., а получил 75 млн руб. Вот и вся математика. И заплатил еще налогов. Вроде маржа большая, а выходит убыток. Вот и вся российская маржинальность.

— Все упирается в курс рубля.

— Да. И кроме того, на Западе, если ты сделал нормальную компанию, ты создаешь value (ее стоимость. — РБК). Все, что ты заработал, умножается на какой-то серьезный мультипликатор — на 20 или 30. А в России умножается на один, два или три. Вот вся разница. Можно сконцентрироваться на небольшом бизнесе на Западе, заработать меньшее количество денег, но в итоге достичь большей стоимости компании, чем в России. В этом основная проблема. Рынок в России очень серьезно недооценен.

— Из-за волатильности рубля или из-за политических рисков?

— Я думаю, все вместе.

— В Москве вы строите отель и резиденции Bulgari. Как развивается этот проект?

— Не могу сказать, что пандемия особо повлияла на продажи. У нас всего 14 резиденций со статусом квартир, мы уже продали половину. Все потенциальные покупатели понимают, что такое Bulgari, в каком месте находится проект (на Большой Никитской улице, в 600 м от Кремля. — РБК). Я думаю, что это сейчас самое горячее место в Москве с точки зрения качества жизни. Плюс сам продукт будет, конечно, уникальным. Мы достаточно спокойны с точки зрения продаж. Уверен, все продастся. К проекту есть очень большой интерес.

— Кто покупает, это россияне?

— Это россияне, да. Россияне, которые понимают, что такое Bulgari, что это за продукт. Интересно отметить, что всех покупателей Bulgari согласовывает.

— Согласовывает?

— Да. Это своего рода клубный дом.

— У вас есть новый проект в Москве — реновация здания ресторана «Прага» на Арбате. Будете ли вы после окончания строительных работ управлять комплексом?

— Мы будем девелоперами этого проекта. Вопрос об управлении пока не решен, но мы бы хотели управлять этим комплексом через нашу управляющую компанию — The Collection. Сейчас она в процессе переименования и будет называться Voile d’Or. Наверное, это было бы неплохое дополнение к коллекции недвижимости, которая у нас есть по всему миру.

— Voile d’Or — это еще и один из ваших проектов во Франции. На Лазурном Берегу в Сен-Жан-Кап-Ферра вы реконструируете гостиницу, открытую в начале XX века. Работы еще идут?

— Да, мы получили наконец все согласования. Наша задача — увеличить сезонность использования отеля, чтобы он работал круглый год. Собираемся сделать центр, куда люди могут приезжать и вне сезона, проверять свое здоровье, делать детокс, заниматься спортом. Такие концепции очень востребованы во всем мире, а на юге Франции пока ничего подобного еще нет.

— Почему решили по названию этого проекта переименовать управляющую компанию?

— Во-первых, название очень красивое — Voile d’Or (в переводе с французского «Золотой парус». — РБК). Очень много наших проектов находится во Франции, управляющая компания тоже в Париже, и нам хотелось иметь французское название бренда.

Во-вторых, этому бренду уже около 60 лет. Отель повидал очень многих известных людей, те, кто знает юг Франции, особенно Кап Ферра, знакомы, естественно, с отелем. Поэтому мы решили взять это имя для нашего оператора.

— Большинство ваших проектов находится во Франции. Почему так получилось?

— Потому что мы исходим из нашего клиента. Куда ездят клиенты, там и находимся. Мы рассматриваем Jet-Set Destinations (направления путешествий, популярные среди состоятельных людей. — РБК). Наш клиент — это богатый человек, который предпочитает скорее арендовать, чем покупать. 70% наших клиентов — это американцы. Поэтому мы достаточно широко представлены на Сен-Барте (остров Сен-Бартелеми на Карибах, административно входит в состав Франции. — РБК), поскольку это американский рынок в основном. Частичка Европы, частичка Франции на американском континенте.

— Азиатские рынки рассматриваете, планируете выход туда?

— Думаю, выйдем со временем с проектами для аренды. Опять же, отталкиваясь от наших клиентов, это должны быть места, куда они ездят. Например, Сингапур, Гонконг, Токио. Будем смотреть.

— В России ваши проекты ориентированы на продажи. Здесь, если говорить про премиальную недвижимость, все-таки предполагается, что нужно ею владеть? Арендная схема не работает?

— В России рынок работает очень интересно. Зачастую стоимость недвижимости не соответствует уровню арендных ставок. В Америке все очевидно: исходя из аренды, сразу можно понять, сколько стоит квадратный метр или квадратный фут. В России это не работает пока. Здесь два варианта: либо аренда слишком низкая, либо цена на квадратный метр слишком высокая. И 90% людей, которые покупают недвижимость в России, особенно luxury, не думают об этом как об инвестициях, они думают: купил и купил, для себя любимого.

— А за рубежом думают скорее об инвестициях?

— За рубежом, даже если ты не думаешь об инвестициях, ты понимаешь, что цена плюс-минус правильная. Цена соответствует аренде, которую ты можешь получить за эту недвижимость.

— Что у нас должно произойти, чтобы это тоже выровнялось? Или это просто специфика рынка?

— Это специфика развивающихся рынков. Через несколько десятков лет рынок стабилизируется и появится некое соответствие.

— В ваших проектах за рубежом много покупателей из России?

— В Великобритании 70–80% всех покупателей — китайцы. Китайцы из Китая, из Гонконга, из Тайваня. Остальных по чуть-чуть. Русские не покупают — может быть, в силу пандемии.

— Как ваша арендная стратегия чувствует себя во время пандемии?

— Очень хорошо. Мы делаем достаточно большие юниты — либо резиденции, либо виллы, и во время пандемии этот продукт был востребован со стороны нашего клиента.

Например, в Нью-Йорке мы тоже сразу решили делать апартаменты класса люкс в нашем проекте 401 West и сдавать их в длительную аренду в рамках концепции. Нам важно оставить здание у себя на балансе, чтобы управлять им. Такого продукта сейчас в Нью-Йорке нет, мы сделаем.

— Гостиничный бизнес в пандемию просел очень сильно, а вы говорите, что вас это как будто не затронуло.

— У нас не типичные гостиницы. У классических отелей действительно все плохо. Насколько я знаю, заполняемость гостиниц, например, в Париже сейчас меньше 10%. Фактически там два-три человека заехали, и вот тебе вся гостиница. При этом держать ее открытой убыточно.

Мы же в январе 2020 года открыли отель Maison Villeroy в Париже — очень компактный, всего 11 резиденций. Люди, измученные пандемией, этими локдаунами просто хотят сходить в ресторан, но они не могут этого сделать, потому что это запрещено. Зато они могут приехать к нам в гостиницу, где у нас не обычные номера, а резиденции со столовой, кухней. Мы можем предоставить им, например, ужин из ресторана с высокой кухней. Вот, кстати, ресторан при отеле в январе этого года получил звезду Мишлена, а проработал он всего год… То есть человек, живущий в Париже, снимает номер в Париже для того, чтобы с женой или с девушкой, с семьей провести время, вкусно поужинать или пообедать. Наша концепция позволяет это сделать, а большие отели так не могут.

— В прошлом году вы говорили, что планируете продать 25% вашей управляющей компании The Collection. Планы не изменились?

— Да, скорее всего, выведем на продажу 20–25%. Мы больше года работаем с Bank of America. Заключили с ними соглашение, они представляют наши интересы на рынке капитала.

К этой стратегии есть интерес со стороны многих профессиональных, в том числе и институциональных инвесторов, но в целом сектор private equity в связи с пандемией сейчас не совсем интересен для инвесторов. Он требует определенного подхода к due diligence. Люди должны приезжать и смотреть, физически быть на площадках, на наших проектах и т.д. Сейчас в основном рост идет в public equity, поскольку инвесторам никуда не нужно ехать, они основывают свои решения на исследованиях. Мы ждем, и все ждут серьезного подъема на private equity рынке в сентябре этого года.

— Почему в сентябре?

— Потому что летом все будут путешествовать, отдыхать, набираться сил после пандемии, а уже в сентябре начнется нормальная работа. Но у нас совсем нет цели продать пакет акций любой ценой. Мы хотим хорошего инвестора, качественного, который помимо средств привнесет в компанию еще и свою экспертизу, добавит капитализации.

— Вы планируете IPO вашей управляющей компании?

— Да, частный инвестор — это первая стадия привлечения капитала. И по классике жанра через два-три года мы должны выйти на публичный рынок, обеспечив тем самым возможность выхода для наших инвесторов.

— Какую долю планируете разместить на рынке?

— Все зависит от нашего стратегического инвестора, от того, захочет ли он остаться частично, либо полностью, либо полностью выйти. Исходя из этого, будет определена структура размещения.

— Во сколько сейчас оценивается компания?

— Достаточно существенно. Знаете, за год до IPO ПИК была такая не очень хорошая статья, не очень красивая. Написали, что владельцы ПИК оценивают себя в миллиард, ха-ха-ха. Ровно через год мы продали себя, исходя из капитализации $12 млрд. Теперь, чтобы никого не нервировать, я лучше промолчу.

— А Wainbridge не собираетесь вводить на публичный рынок?

— Wainbridge — это все-таки в большей степени именно профессиональный девелопер. У него на балансе в отличие, например, от ПИК или ЛСР нет активов, мы выполняем только услуги. Те проекты, которые реализует Wainbridge, а затем управляет The Collection (в будущем Voile D’or), практически все остаются в собственности управляющей компании. Наверное, с точки зрения капитализации пока, по крайней мере, она не очень существенная, но тот объем проектов, который Wainbridge уже сделал, делает и будет делать, существенный, он исчисляется миллиардами долларов. Поэтому пока мне сложно ответить на этот вопрос.

— В Wainbridge три партнера — вы, Майкл Белтон и Михаил Сердцев. В Collection та же структура собственности?

— Нет, в The Collection я являюсь мажоритарным акционером. Мне принадлежит более 90%. Остальные — у небольших акционеров, в числе которых и Wainbridge.

— Помимо бизнеса в недвижимости вы инвестируете и в другие сферы, например производство биопротеина. У вас даже есть нефтяной бизнес в Поволжье: РНГК «Саратов» занимается добычей нефти и газа. Как давно вы занимаетесь этим бизнесом?

— Вот мы и дошли до моего основного бизнеса (смеется). Шутка. Совершенно случайно оказался в этом бизнесе. Это, наверное, самое последнее, что мне было нужно. С теми лицензиями, которые у меня были, нужно было бурить и что-то искать. Я человек неопытный, но, естественно, пробурил, и мне, как новичку, повезло. Компания хорошая, работает уже 12 лет. Добываем лет десять.

— Вы будете и дальше разрабатывать или планируете продавать этот бизнес?

— Я бы с удовольствием продал, но, как я уже сказал, в России компанию не оценят по ее реальной стоимости.

— Десять лет назад вы перестали быть акционером группы ПИК. Как вы думаете, если бы в кризис 2008–2009 годов, когда продажи квартир сильно упали и это, очевидно, отразилось на ПИК, была господдержка вроде программы льготной ипотеки, которая действует сейчас и была в 2014-м, сложилось бы все иначе?

— Я перестал быть акционером ПИК не из-за кризиса или отсутствия правильных госпрограмм, а совершенно по другой причине. И люди профессиональные ее понимают. Но я не хочу возвращаться к событиям 2008 года.

Я, кстати, ни о чем не жалею, что так в итоге получилось, потому что иначе бы я сидел в ПИК и был бы сконцентрирован только на российских проектах. Как говорят, нет худа без добра — у меня появилась возможность построить компанию за рубежом. Я и команда, которая меня окружает, очень хорошо этой возможностью воспользовались. Мы стали международным девелопером и сейчас делаем на Западе крутые проекты.

Поверьте мне, там к русским отношение не особо, прямо скажем. Не по моей вине и не по вине огромного количества людей, которые живут на Западе и пытаются что-то сделать. И проламывать эту стену, доказывать, что ты что-то умеешь, — это очень сложно. И когда получается, когда тебя признают, это, конечно, классно. Другое ощущение совсем. Понятно, что я бизнесмен и моей основной задачей должно быть получение прибыли. Но я не только про деньги, я хочу делать что-то интересное.

— Вы для себя эту стену проломили? Видите какие-то изменения?

— Я считаю, что да. То, что мы сделали, — это больше 40 проектов в том или ином виде. Где-то мы делали чистый девелопмент, где-то управляли, где-то финансировали. Львиная доля этих проектов была суперуспешной. Я считаю, что в профессиональных кругах в таких странах, как Франция, Англия, Америка, к нам очень хорошее отношение, они понимают, что мы — профессиональные люди. Или Италия, например, если говорить про Bulgari. К нам люди уже не относятся как к русским, которые приехали и хотят что-то сделать «с наскока». К нам относятся как к профессиональной команде. Это дорогого стоит.

— Вы сейчас следите за тем, как ПИК развивается? Осталось ли в ней что-то от той компании, которую вы создавали?

— Слежу, естественно. Тяжело не следить, потому что рекламы много. Знаете, и это без всякого пафоса и сарказма: есть руководители разного уровня. Если он ушел и все рухнуло, значит, плохой руководитель. Я очень рад, что мы с партнером ушли, а компания живет совершенно спокойно. Мне кажется, прекрасно. Это как ребенок, который уже стал взрослым, развивается. Очень рад за компанию, что она большая, она гигантская, то, что я к этому приложил руку, родил эту компанию, — это приятно.