Неродовое имение
Как превратить заброшенный особняк XIX века в прибыльный отель с купеческим колоритомВ Европе несложно вообразить себя средневековым бароном – достаточно поселиться в гостинице, открытой в старинной усадьбе. Скажем, во Франции замки активно преобразуют в отели, а на юге Италии под гостиничные комплексы иногда перестраивают целые деревни. В России таких примеров немного. Открыв один подобный объект, предприниматель из Москвы Иван Синюшкин решил на этом не останавливаться: он намерен создать сеть отелей в исторических зданиях.
Исторический неликвид
Обычная туристическая поездка в Ростов в 2000 году стала судьбоносной не только для г-на Синюшкина, но и для заброшенного памятника архитектуры XIX века на одной из центральных улиц города. «Мне на глаза попалась милая живописная развалина», – вспоминает бизнесмен. В 1998-м, потеряв работу, он открыл небольшое предприятие по деревообработке и продолжал искать, на что бы еще направить энергию. Оказалось, заинтересовавшее его здание некогда принадлежало известной семье купцов и меценатов Плешановых. Иван Синюшкин с братом выкупили его на аукционе и переделали под гостиницу. Проект имел все шансы «выстрелить», ведь в городе был только один конкурент – отель с богатыми советскими традициями на территории Ростовского Кремля. На восстановление дома, за который Синюшкины заплатили всего 60 тыс. рублей, понадобилось 8 млн, из них 3 млн взяли в кредит.
«В регионах особняки можно купить по символической цене, но реконструкция обойдется дороже, чем строительство нового здания, минимум в 2 раза», – констатирует управляющий партнер SMT Developments Сергей Маринин. По словам гендиректора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, ориентировочный объем инвестиций в реконструкцию – от 1,5 тыс. до 3–4 тыс. долларов за 1 кв. м. Кроме того, закон налагает на собственников и арендаторов исторических строений жесткие ограничения. «Здание пришлось переделывать практически полностью», – говорит Иван Синюшкин. И добавляет: власти, благодарные за то, что он приобрел неликвидный актив, старались не вставлять ему палки в колеса и даже помогали – в рамках программ поддержки малого бизнеса.
И свечной заводик
Современная версия усадьбы Плешановых с номерным фондом в 11 комнат открылась в марте 2003 года. Проект быстро стал приносить прибыль, и владельцы инвестировали ее в дальнейшее развитие. Через несколько лет они скупили соседние здания, в том числе небольшой свечной заводик, принадлежавший тому же Плешанову. На расширение пришлось взять в кредит еще 10 млн рублей. Сегодня гостиничный комплекс занимает пять зданий общей площадью около 2 тыс. кв. м, где размещаются 21 жилой номер, ресторан, музей и библиотека. «В первые годы мы чувствовали себя очень уверенно, потому что конкурентов не было совсем», – рассказывает владелец. У гостиницы контракты более чем с сотней сервисов бронирования отелей, проводятся рекламные кампании. «И все же самый лучший канал продвижения – сарафанное радио», – считает Иван Синюшкин. Сейчас, когда конкуренция усилилась (в Ростове теперь почти два десятка гостиниц разного формата), принадлежность к историческому наследию выделяет «Усадьбу Плешановых» из общего числа.
Несколько лет назад предприниматель открыл на территории отеля офис туристической компании, торгующей экскурсиями в другие города с богатой историей – Кострому, Углич, Муром. Также организуются корпоративные выезды, прогулки на теплоходе по местному озеру. Но если гостиница принесла в 2013 году 25 млн рублей, 5 из которых – чистая прибыль, то доходы турагентства гораздо скромнее, замечает г-н Синюшкин.
Больше усадеб хороших и разных
В 2007-м у него появилась идея расширить бизнес – создать сеть отелей-усадеб, однако грянувший кризис не позволил воплотить задуманное. Правда, еще одну гостиницу, хоть и не переделанную из купеческого имения, а построенную с нуля, он все же открыл в Электростали. Доходы от нее меньше, да и постояльцы – люди, приезжающие в город по делам, у них иные запросы. Впрочем, предприниматель не расстается с идеей создания сети отелей усадебного типа. «Когда-нибудь, – уверяет он, – мы вернемся к этому проекту».
«Сегодня размещение гостиниц в исторических зданиях имеет смысл лишь в том случае, если в городе существуют ограничения на строительство новых, – утверждает вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов. – Возведение отеля с нуля гораздо более эффективно». А вот архитектор Эрик ван Эгераат, директор проектной организации (designed by) Erick van Egeraat, полагает, что потенциал российской глубинки недооценен. «Она может предложить туристам не только красивую легенду, но и хороший отдых. Я считаю, что важно создать альтернативу даче – единственному месту отдыха от городской суеты на выходных, которое доступно жителям России», – заключает он.