Лондон после Brexit: что будет с недвижимостью
Почти неделю мы наблюдаем истерию на глобальных финансовых рынках. Фунт стерлингов потерял более 10% по отношению к мировым валютам. Крупные банки делают громкие заявления о переводе сотрудников в европейские юрисдикции. Несомненно, данную ситуацию можно назвать кризисной, но стоит ли становиться пессимистом? Давайте посмотрим. Нигде в Европе не создана столь мощная, сопоставимая с Лондоном инфраструктура для финансового сектора. Ни в одной европейской столице нет такого количества профессионалов и соответствующей налогово-правовой базы. Канари Уорф, один из самых впечатляющих деловых районов мира, строился более 27 лет. Сомневаюсь, что кто-то в Европе за два года воссоздаст столь мощный финансовый кластер. Поэтому заявления о том, что Франкфурт или Париж смогут перетянуть на себя серьезную долю лондонского финансового сектора, на мой взгляд, беспочвенны. Вариант открытия небольших подразделений в Дублине для обеспечения паспортных прав ЕС гораздо более вероятен, чем полномасштабный переезд на континент. Единственным серьезным последствием Brexit для лондонского финансового сектора может стать потеря статуса клирингового центра для сделок в евро, однако это пока не очевидно и в любом случае коснется только нескольких компаний.
Рынок лондонской недвижимости, который я представляю, конечно, не сможет остаться в стороне от происходящего. Давайте посмотрим, какое влияние Brexit может оказать на различные сектора рынка.
Премиальная недвижимость
Динамика этого рынка целиком зависит от богатых иностранцев. Однако доля европейцев среди них лишь 5–7%, поэтому (маловероятная пока) отмена свободного передвижения между ЕС и Великобританией вряд ли повлияет на цены. Наоборот, подешевевший фунт может слегка разогреть этот сегмент, охладевший за последние два года. Действительно серьезным драйвером здесь может стать только восстановление цен на энергоресурсы или рост глобального благосостояния за счет развития прорывных технологий. Эти два фактора в основном определяют покупательскую способность high-net-worth иностранцев. К тому же этот сегмент традиционно инертен и практически не реагирует на сиюминутные конъюнктурные изменения. Поэтому и значительного падения цен здесь ожидать не стоит.
Скидки для спекулянтов
Жилая недвижимость бизнес-класса центрального Лондона (Воксхолл, Баттерси, Фуллхэм, Канари Уорф) более подвержена влиянию Brexit. Значительную долю покупателей в данном сегменте составляли мелкие иностранные инвесторы — спекулянты, которые быстро реагируют на изменения рыночной ситуации. Нельзя также сбрасывать со счетов снижение покупательной способности обеспеченного местного населения в связи с замедлением роста экономики Великобритании. Ожидается, что девелоперы крупных проектов начнут предлагать скидки в размере 5–10%, чтобы ускорить продажи. Их примеру, скорее всего, последуют инвесторы, купившие опционы на стадии строительства, ведь они уже не смогут реализовать прибыль, на которую рассчитывали. Очевидно, что сейчас очень удачный момент для вхождения в этот сегмент и покупки жилья на длительный срок, ведь дисконт в размере 15–20% с учетом падения фунта практически гарантирован.
А вот жилая недвижимость экономкласса в пригородах Лондона, скорее всего, будет по-прежнему расти в цене на 3–5% ежегодно. И Brexit тому не помеха. Лондонская мэрия оценивает потребность в таком жилье в размере 50 тыс. единиц в год. За последние десять лет она удовлетворяется лишь наполовину: в среднем на рынок выводится только 20–25 тыс. единиц жилья экономкласса в год. Ежегодный рост населения Лондона только добавляет проблеме остроты. Чтобы уменьшить негативный эффект от Brexit, Банк Англии, скорее всего, понизит процентные ставки, то есть ипотека для местного населения станет еще доступнее. Можно ожидать, что рыночная неопределенность подтолкнет крупных застройщиков к заморозке некоторых площадок, это уменьшит и без того скромный объем новых проектов в сегменте экономкласса в ближайшие два года.
Офисы: все зависит от ЕС
Офисные площади в центре Лондона в последние годы значительно сократились в результате строительства элитного жилья в таких районах, как Мейфер, Виктория, Марилебон, Мидтаун. Это способствовало образованию структурного недостатка качественных современных офисов по доступным ценам. Таким образом, спрос на этот сегмент в среднесрочной перспективе будет оставаться стабильно высоким. Этому поможет и подешевевший фунт, который сделает британские товары и услуги еще более конкурентоспособными.
Наиболее уязвимыми в данной ситуации являются большие офисные проекты, от 5000 кв. м, которые будут выводиться на рынок в ближайшие год-два. Этому способствует возможное сокращение аппетитов крупных арендаторов финансового сектора, которые арендуют значительную часть офисных помещений в Сити и Канари Уорф. Однако если ЕС и Великобритания все же договорятся о благоприятном режиме для финансовых услуг лондонского Сити и сохранении за Лондоном статуса клирингового центра по сделкам с евро, то среднесрочное негативное влияние Brexit может вообще свестись к нулю. Поэтому сейчас инвесторам лучше обратить свое внимание на офисные проекты средней величины 1000–2500 кв. м в центральной части Лондона, рассчитанных на арендаторов нефинансового сектора.
Жилье для студентов и стариков
Есть еще два сегмента британской недвижимости, на стоимость которых Brexit не окажет существенного влияния. Один из них — студенческие резиденции в Лондоне и крупных городах Англии. Незыблемый статус Великобритании как мирового образовательного центра способствует нехватке качественного жилья для иностранных и иногородних студентов, которая может усугубиться приостановкой проектов крупных девелоперов в связи с рыночной неопределенностью.
Второй сегмент — это дома престарелых, где стареющее население Великобритании создает повышенный спрос. В данный момент здесь также наблюдается существенный недостаток качественных проектов. Возможное закрытие для английских стариков традиционных «пенсионных» географий (Испания, Франция, Болгария и Греция) сделают местные дома престарелых еще более востребованными. Поэтому стоит продолжать инвестиции в данные сегменты вне зависимости от того, как будет развиваться ситуация с Brexit.
Любой кризис открывает потенциальные возможности тем, кто готов ими воспользоваться. Так было в 2008 году, так будет и на этот раз. Но важно помнить, что принципиальное отличие нынешней ситуации в том, что Brexit-кризис создан искусственно, является политическим и не имеет под собой весомых рыночных оснований, поэтому текущее «окно возможности» для входа на рынок недвижимости Великобритании закроется гораздо раньше.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.