Счет на жилье: чего ждать российским дольщикам и строительным компаниям
Поправки в законодательство о долевом строительстве наконец подписаны президентом и опубликованы. Еще на стадии их подготовки широко обсуждались предстоящие изменения в регулировании рынка новостроек. При этом сформировался ряд стереотипных утверждений, которые не во всем совпадают с реальностью. Попробуем их рассмотреть.
Продажу строящихся квартир запретят
Нет, она не запрещена. Дольщики по-прежнему смогут заключать договор долевого участия (ДДУ). Но застройщик действительно не сможет получать доступ к деньгам дольщика до конца строительства: для всех проектов, по которым первый ДДУ будет представлен на регистрацию после 1 июля 2019 года, обязательной станет оплата через эскроу-счета — на них средства будут заморожены до определенного момента.
При этом в окончательной версии закона есть нововведение, несущее потенциальный риск для застройщиков. В ст. 18, регулирующей использование средств застройщиком, появилась следующая формулировка: «Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию». Вероятно, это положение было призвано подчеркнуть, что средства по договорам купли-продажи нежилых помещений могут сразу поступать на счет застройщика, и операция по их зачислению является разрешенной (в отличие от денег дольщиков на эскроу-счетах, получить которые сложнее). Однако с учетом ограничительного подхода, свойственного нашей правоприменительной практике, есть риск, что этот пункт интерпретируют как ограничение права застройщика заключать иные договоры в отношении будущей недвижимости. Будет ли так на практике — скоро увидим.
Дольщики будут платить банку, а не застройщику
Почти так, но не совсем. Как говорилось выше, датой окончательного перехода на эскроу-счета должно стать 1 июля 2019 года, так что норма коснется только новых проектов. При этом перечисленные на такие счета средства по ДДУ формально все же предназначаются застройщику (другое дело, что потом он может использовать их для погашения банковского кредита, предоставленного на строительство).
Идея использования эскроу-счетов при оплате долевого строительства не нова (соответствующая статья и прежде была в законе, на рынке даже предлагались проекты с использованием этого механизма), но риск потери денег в случае отзыва лицензии у банка делал схему не слишком надежной для дольщика. Новая версия закона должна снизить риски для граждан.
К примеру, одной из ключевых проблем являлось фактически бесконтрольное расходование средств дольщиков, включая использование их для финансирования объектов, не связанных с тем, в строительство которого вложился дольщик. С эскроу-счетами так не выйдет: прежде чем получить с них деньги, застройщик обязан предъявить банку, в котором открыт счет, разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию и подтверждение регистрации права собственности в отношении первого объекта в нем (ранее застройщику было достаточно акта о передаче квартиры дольщику, а риски задержки регистрации права собственности нес дольщик). При этом дольщик, перечисливший всю сумму на эскроу-счет, уже считается исполнившим свое обязательство по оплате квартиры. Если строительство не будет завершено к оговоренному сроку, дольщик сможет забрать деньги. Правда, за период, пока деньги будут в банке, проценты на них не начисляются (вероятно, это не очень понравится приобретателям, покупающим жилье в ипотеку), но и услуги банка по обслуживанию счета дольщик также не оплачивает.
Для эскроу-счетов вводятся особые условия страхования на случай возникновения проблем у банка — сумма до 10 млн руб. возмещается в полном размере (сверх этого лимита риск несет дольщик). Если в одном банке у дольщика несколько таких счетов, совокупная сумма возмещения по ним также не превысит 10 млн руб. А вот в отношении эскроу-счетов, открытых дольщиком в разных банках, такой оговорки нет. Помимо этого возмещение по счету, открытому дольщиком для расчетов по ДДУ, выплачивается отдельно от возмещения по иным счетам и вкладам в том же банке (в пределах 1,4 млн руб.).
В итоговый вариант закона не попала норма, позволявшая перечислять деньги на эскроу-счета частями, в зависимости от степени готовности объекта (так делается, например, во Франции или Германии). Это вполне объяснимо: за рубежом установленная законом обязательная поэтапность гарантирует, что средства, переводимые застройщику, не будут преждевременно растрачены, у нас же, как описано выше, пошли дальше — никаких денег застройщику от дольщика до завершения стройки.
Плюсы есть и для застройщиков: оплата договора с дольщиком через эскроу-счета снимает с него обязанность по уплате взносов в Фонд защиты дольщиков; кроме того, перестают применяться дополнительные требования к застройщикам о наличии собственных средств и нормы о банковском сопровождении.
Вместе с тем закон оставляет массу вопросов о том, как будет применяться механизм эскроу-счетов. Например, срок размещения средств на них формально ограничен и не должен превышать более чем на полгода указанный в проектной декларации срок ввода здания в эксплуатацию. Непонятно, что делать, если предусмотренный законом срок истечет до того, как дольщик зарегистрирует права собственности на свое новое жилье. Также не вполне очевидно, как по новым правилам на практике станет решаться вопрос об обеспечении кредита, выданного застройщику, поскольку построенные квартиры по мере передачи их дольщикам, как и земля под домом, будут освобождаться от залога в пользу банка.
Застройщик сможет иметь только одно разрешение на строительство
И вновь утверждение верно лишь отчасти. Базовое правило действительно таково: один застройщик — одно разрешение, по которому осуществляется привлечение средств дольщиков. Однако разрешений может быть и несколько, вот только число ситуаций, когда это возможно, законом ограничено.
В частности, привлекать средства дольщиков по нескольким разрешениям можно, если строительство ведется в рамках особых видов договоров, перечисленных в законе. К ним относятся договоры о развитии застроенной территории, о комплексном освоении территории и о комплексном развитии территории.
У застройщика должен быть только один счет
Это действительно так. Но если у него имеется несколько разрешений на строительство, в рамках которых он привлекает средства дольщиков, то необходимо открыть отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения.