Дешевые метры: что ждет рынок коммерческой недвижимости
Наша компания, несмотря на «кризис», продолжает открывать магазины. Мы проводим переговоры с торговыми центрами по всей стране, выступая в роли арендатора. Кроме того, как член правления НАСТ (Национальная ассоциация сетевой торговли) и руководитель проекта «Рейтинг торговых центров», я много общаюсь со своими коллегами, руководителями розничных компаний. За годы работы возникло понимание многих закономерностей развития рынка коммерческой недвижимости.
Сейчас участники рынка совершенно по-разному видят перспективы арендных ставок. Владельцы и управляющие торговых центров уверены в их росте. Арендаторы, наоборот, считают даже текущие ставки аренды торговых площадей завышенными. Колоссальный разрыв в понимании ситуации не оставляет места для трезвых оценок. Так как существенное количество торговых центров строится в кредит или находится в ипотеке, то трезвый взгляд на ситуацию нужен и банкирам. Ведь требовать от девелопера сдачи площадей по указанным в бизнес-плане ставкам — безумие, приводящее к простою площадей. Посмотрим на факторы, влияющие на ставки аренды торговой недвижимости.
Естественное падение
При переговорах с управляющими компаниями торговых центров я регулярно слышу: «Кризис скоро кончится, а вы хотите на много лет зафиксировать эти грабительские ставки».
Конечно, представители торговых центров лукавят. Ведь ставки в большинстве торговых центров выражены не только в фиксированной плате, но и в плате с оборота. И при росте продаж пропорционально растут и платежи девелоперам, собственникам недвижимости. То есть ставка — тот минимум, который собственник недвижимости получает всегда.
Вспомним азбучную истину: любая цена определяется соотношением спроса и предложения. Чем меньше спрос на помещения со стороны арендаторов — тем ниже цена. Чем больше предложение со стороны ТЦ и собственников street retail — тем ниже цена. И наоборот.
Вторая азбучная истина, о которой почему-то не любят вспоминать: со временем — по мере заполнения пустых рыночных ниш — доходность почти всех секторов реальной экономики падает. Это касается и ретейла, и девелопмента. Нормальная, хорошая доходность остается только у инновационного бизнеса. Обычно по мере насыщения рынка падают и кредитные ставки, что делает возможным реализацию тех проектов, которые были экономически неэффективны при дорогих кредитах. Маржа всей цепочки торговли — от производителя до розничного покупателя — неуклонно сокращается, из века в век, каждое десятилетие. Всего два-три века назад наценка 1000–2000% на товары из Азии была нормой.
Рынок консолидируется. В каждом подсекторе торговли остается все меньше игроков. Где-то их в итоге будет пять—десять на страну, а в каких-то останется один-два. Сколько у нас реально игроков сектора «спортивный супермаркет»? Кроме «Спортмастера», все остальные снижают количество магазинов или уходят с рынка. Были магазины «Дельта-спорт» — нет на рынке, «Высшая лига» сокращает количество магазинов, «Интерспорт» выставлен на продажу.
В какой-то момент в России было более 100 сетей по продаже сотовых телефонов. В итоге остались две крупные и еще несколько игроков поменьше — остальные ушли с рынка. Идет активная консолидация продуктового рынка, количество сетей сократилось в разы. Продолжается активная консолидация аптечных сетей (вспомним слияние «36.6» и AVE).
За последние два года в результате разорения рынок аренды покинули множество игроков, если раньше помещение можно было предложить десяти компаниям — то сейчас на помещение в концептуальном ТЦ может быть единственный претендент.
Цена открытия
Многие сети, якорные арендаторы ТЦ, уже открыли по стране много магазинов. Иногда даже больше, чем надо. При расчете открытия они учитывают не только выручку в новом магазине, но и отток от действующих торговых точек. Многие города в таких компаниях уже «закрыты» для развития. Они уже не предъявляют спрос на помещения.
Есть разница в ставках, при которых арендатор не уйдет (не закроет магазин) и при которых другой, новый арендатор будет готов инвестировать. Для уже работающего арендатора важно не иметь текущего убытка, а новому арендатору нужно доказать инвесторам срок окупаемости с учетом существенных расходов на открытие нового магазина.
Действующий арендатор при решении о продолжении работы магазина не учитывает уже сделанные расходы на отделку и открытие магазина. Это безвозвратные инвестиции. Если магазин на высоких ставках будет давать операционный доход — то магазин не закроют. Но новый магазин на таких ставках не откроют.
Каждый новый торговый центр, открывающийся в любом регионе, «откусывает» долю у остальных. Даже в Москве открытие новых больших ТЦ повлияло на проходимость торговых площадок города.
Снижение проходимости ТЦ на 10% приводит к сопоставимому падению продаж. В экономике арендатора это должно компенсироваться не 10%, как можно подумать, а минимум 20% скидкой по арендной плате. В экономике разных арендаторов арендная плата, расходы на товарное наполнение, на оплату труда, амортизация расходов на открытие магазина занимают разные доли в выручке. Но важно, что они почти не зависят от выручки. При ее падении доля этих расходов растет и «съедает» весь доход. Поэтому для сохранения рентабельности будущего магазина единственное, что можно изменить, это ставка аренды. Без существенного понижения ставки аренды открытие нового магазина не получается экономически целесообразным. Именно поэтому при некоторых прогнозах продаж магазины невыгодно открывать даже при нулевой арендной ставке. И именно поэтому многие сети существенно замедлили развитие.
Виртуальные метры
Влияет на падение продаж арендаторов (а значит, на ставки аренды) и уход продаж в интернет — как на сайты ретейлеров и иных российских продавцов товара, так и в трансграничную беспошлинную торговлю. Магазин все больше превращается не в место продажи, а в место знакомства с товаром и торговой маркой. А продажа после этого совершается уже в интернете, отгрузка со склада происходит напрямую клиенту. Точек знакомства с маркой нужно меньше, чем мест продажи, — и в итоге спрос на торговые площади падает из-за ухода продаж в интернет.
В среднем у российских компаний на долю интернет-продаж приходится 2–4% от выручки, а в Европе эта доля уже выросла до 10% и продолжает расти. Значит, и этот фактор давит на ставки аренды вниз. И давит серьезно! Ретейлеры стали активно инвестировать в развитие своих интернет-магазинов, а не в новые торговые точки.
Кажется, что трансграничная беспошлинная торговля не влияет на спрос ретейла на площади. Но и это не так! Уже 2% розничного товарооборота россиян приходится на такие покупки, а это значит, что из карманов девелоперов «вынули» не меньше 5% выручки от аренды.
Новостройки по новым правилам
Ну а что с предложением? Будут ли в такой ситуации строиться новые торговые комплексы? Кажущийся очевидным ответ: «Нет, не будут» — неверный. Ведь в Европе ставки аренды в большинстве стран намного ниже, чем в России, но новые ТЦ все равно строят. Чтобы строительство ТЦ стало выгодным и при таких низких ставках аренды, должны снизиться расходы и издержки девелопера. Наиболее существенные части себестоимости строительства нового торгового объекта — это стоимость земли и стоимость банковского кредита. И то и другое будет снижаться. Цена, как всем известно, это соотношение спроса и предложения. И земля, и банковские услуги — такой же товар, как и все остальное. И сроки возврата инвестиций — плановые, расчетные — тоже вырастут. Если до кризиса нормальным сроком возврата инвестиций считалось пять—восемь лет, то теперь будет обсуждаться 10–15 лет. Тех, кто обладает доступом к длинным деньгам, такие сроки устроят. В первую очередь это иностранные компании.
Многие крупные компании — арендаторы торговой недвижимости — уже несколько лет заключают длинные договоры аренды с предположением, что ставки упадут, и согласовывают индексацию аренды на уровне 0.7 или 0.8 от ИПЦ (индекс потребительских цен). Они уверены в снижении ставок и не готовы переплачивать.
Таким образом, если все проанализировать, единственный вывод, который можно сделать, — цены на аренду торговых площадей упали и, по-видимому, упадут еще.
Признать очевидное
По данным исследования Knight Frank, за пять лет средние цены в торговой недвижимости сегмента street retail в Москве упали в пять раз в долларах и в два раза — в рублях.
Интересно, что среди названных причин — изменение правил парковки (запреты на парковку и платная парковка), рост предложения торговых площадей на первых этажах построенных офисов. Однако вывода о том, что падение цен в целом носит естественный характер, в исследовании почему-то нет. Но на пешеходном Арбате не менялись правила парковки, а цена аренды упала и тут, и примерно на такую же величину. Значит, дело не в парковке, а в имеющейся тенденции к снижению цен. И дело не только в кризисных годах. Падение цен началось раньше!
Любопытно, что в каждой стране падение цен на аренду недвижимости становится шоком для девелоперов и банкиров. Но ведь можно изучить опыт других стран, например Восточной Европы. Они уже это все прошли. Был дефицит и высокие цены — теперь предложение избыточно и цены низкие.
Сохранятся ли где-то высокие цены аренды торговых площадей? Да, но это будет только в единичных, супертоповых ТЦ, сочетающих отличное место, продуманную архитектуру, профессиональный подбор якорных арендаторов и качественное, грамотное управление, включающее в себя существенные затраты на продвижение торгового центра.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.