Домашнее задание: как строительство жилья поможет российской экономике
Важнейшей задачей ближайших лет российские власти видят ускорение экономического роста через стимулирование инвестиций. В послании парламенту Владимир Путин говорил о доведении доли инвестиций в ВВП с 21 до 25–27%. В нынешних условиях, после резкого ужесточения западных санкций, основным источником такого прироста могут быть только государственные деньги. Задачей становится переход от их формального освоения к такому, которое давало бы толчок разным секторам экономики и провоцировало бы рост инвестиций со стороны граждан.
Принято считать, что частные инвестиции лучше государственных, но эта максима верна тогда, когда они есть. В противном случае и вложения бюджетных средств не стоит недооценивать.
Московский опыт
Важный опыт, на мой взгляд, был нащупан в прошлом году в Москве, где мэр Сергей Собянин объявил о программе реновации устаревшего жилья, которая была встречена многими с недоверием и враждебностью. Я не могу судить о ней с сугубо градостроительной точки зрения, однако экономически она представляется вполне оправданной, а социально — достаточно многообещающей, причем по ряду причин.
Во-первых, московская реновация представляет собой попытку преодоления порочной логики, складывающейся ныне в ряде отраслей. Все последние годы мы только и слышим, что о модернизированных образцах военной техники, о переоборудовании нефтеперерабатывающих и металлургических заводов, однако крайне редко узнаем о запуске новых проектов с нуля. Между тем модернизация старого обходится дороже реализации нового, подавляет стремление к инновациям и в итоге замедляет темпы развития. В этом отношении московская инициатива выгодно отличалась от общефедерального курса на проведение капитального ремонта, когда через создание специального фонда акцент делался на консервацию существующего положения вещей.
Во-вторых, сама идея вкладывать в обновление жилого фонда бюджетные средства выглядит революционной. В последнее время в России более 90% жилья строилось населением либо частными компаниями на коммерческой основе, а доля государственной застройки за 15 лет снизилась почти в четыре раза. Объемы строительства выросли с 2005 по 2015 год в 2,8 раза, но после пика в 84–85 млн кв. м показатель вводимых площадей начал постепенно снижаться. Между тем улучшение жилищных условий и повышение качества жизни способны изменить потребительские предпочтения, вызвать рост расходов, повысить экономическую активность и мобильность, что в итоге даст толчок региональной экономике и принесет бюджету выгоду, пусть и не сразу. Вложения в жилищное строительство больше помогут росту, чем инвестиции в Транссиб или в спорт высоких достижений, и потому переброску сюда бюджетных средств можно только приветствовать.
В-третьих, одной из причин замедления экономического роста в стране я считаю изъяны концепции частно-государственного партнерства в его российском исполнении. Слишком часто случается, что государство оказывается крайним, а частники решают свои проблемы за счет общества. Между тем проекты в жилищном строительстве дают шанс на становление нового типа партнерства — лично-муниципального, сторонами которого выступают региональные власти и граждане. Пример — объявленная московским правительством программа софинансирования, когда переселяющиеся жильцы имеют возможность купить дополнительные метры в новых квартирах. Если такая практика будет принята рынком и распространится в других регионах, мы окажемся свидетелями формирования экономического взаимодействия государства и конкретных людей, что для России является новшеством.
Общая проблема
Предполагается, что в этом году в рамках реновации в Москве построят 5 млн кв. м жилья, а первые семьи уже получили свидетельства о собственности на новые квартиры. Программа сейчас не вызывает того недоверия, которое наблюдалось сразу после ее презентации. В правительстве даже заговорили о желательности распространения московского опыта на всю страну. О реальности такой перспективы стоит подробнее поразмыслить.
Проблема жилья и в XXI веке остается одной из наиболее актуальных для россиян. Обеспеченность жильем у нас (чуть менее 25 кв. м на человека) — среди самых низких для европейских стран. Германия и Франция, например, опережают Россию почти на 60%. Качество жилья далеко от современных стандартов: более чем в 30% жилых помещений нет ванной или душа, а также горячего водоснабжения, и почти в четверти — канализации. Около 2,4% совокупного объема жилого фонда находится в ветхом или аварийном состоянии, a общая площадь такого жилья в России с 2000 года лишь выросла, в том числе аварийного — в 2,4 раза. Средний возраст жилых помещений в Российской Федерации приближается к 35 годам, а ежегодный ввод жилья компенсирует не более 2,6% от текущего объема жилого фонда. Может показаться, что мы находимся в плохом, но относительно стабильном состоянии, но нужно принимать во внимание существенные различия между столицами и регионами: на Москву, Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области приходятся лишь 3,7% аварийного жилого фонда и более чем 22% ввода в строй новых квартир. Большая часть страны, к сожалению, ничем похожим похвастаться не в состоянии.
Как найти деньги
Сегодня очевидно, что власти подавляющего большинства российских регионов не могут запустить ничего подобного московской программе реновации. Реализуя проект новой застройки, Собянин опирается на московскую бюджетную систему, для которой направляемые на реновацию в 2018–2020 годах 400 млрд руб. — это лишь 5% всех доходов. Если вырвать такую же долю, например, из бюджета полуторамиллионного Екатеринбурга, мы получим сумму, которой не хватит для покупки по себестоимости даже 500 новых двухкомнатных квартир в год (для миллионного Омска показатель составит и вовсе 270–300 квартир). Это несмотря на более низкие, чем в Москве, цены. Не станет спасением и вовлечение в процесс средств, накопленных по программам капремонта, — проблема в том, что ставки зачисления средств в них и утверждение основных направлений расходования находятся в ведении регионов, а большая часть жилищных проблем падает на мэрии крупных городов. Это тем более означает, что федеральные власти должны искать нестандартные методы реализации стратегий, подобных московской программе реновации.
Масштабы «перезапуска» жилищного строительства должны быть поистине грандиозными. Вспомним революцию, произведенную в этой сфере Никитой Хрущевым, когда объем ввода жилой площади в границах современной России в 1956–1960 годах превысил аналогичный показатель 1946–1950 годов в 2,75 раза, хотя и тот был рекордным. Поэтому задача сегодня состоит не столько в удержании темпов строительства, достигнутых в 2014–2015 годах, сколько в повышении их хотя бы на 60–80%.
На первый взгляд для этого необходимо выделить из бюджета не менее 2 трлн руб. в год, исходя из 50 млн кв. м дополнительного строительства и средней себестоимости 41,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Но попробуем подойти к вопросу несколько более гибко.
Прежде всего заметим, что в Москве и Санкт-Петербурге реновация может быть обеспечена местными бюджетами, при том что себестоимость строительства тут самая высокая в России. В то время как во многих регионах — от Астраханской и Саратовской областей до Адыгеи и Алтайского края — себестоимость не превышает 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Это значит, что расходы сократятся почти на треть. Кроме того, можно применить тот же принцип, что и в Москве, — доплаты. Около четверти новой площади вполне могло бы быть докуплено переселяющимися. Опять-таки, получая в обмен на новые квадратные метры старые, местные власти могли бы продать их девелоперам или сдать освобождающиеся территории в аренду под строительство офисных или торговых площадей. Эти две меры компенсировали бы еще до трети затрат. Наконец, с новых квартир можно было бы установить повышенный налог на недвижимость, например 1,5% в год (что несравнимо лучше, чем платить даже самую льготную ипотеку). Иначе говоря, даже самые простые приходящие на ум приемы позволяют сократить кажущиеся на первый взгляд неимоверными затраты до 750–900 млрд руб. в год. Я не говорю о том, что часть из них вернется через налоги, а экономический рост, запущенный в регионах, дорогого стоит.