Шок и трепет: что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2015 году
В девелоперском бизнесе, в отличие от производства, при падении спроса нет смысла сокращать объемы и издержки. Если проект находится на финальной стадии, то его дешевле завершить, чем законсервировать.
В среднем девелоперский цикл в Москве занимает около пяти лет, и на восстановление строительной активности понадобилось время. В 2014 году мы снова стали свидетелями локального максимума. Год еще не закончился, но сейчас уже можно прикинуть, что по итогам этого года в Москве будет построено около 1,5 млн офисов и почти 1 млн кв. м торговых центров. По темпам строительства коммерческой недвижимости в этом году мы сравнялись с рекордным 2008 годом. И снова строительные рекорды омрачаются кризисом.
Кризисы на российском рынке недвижимости происходят не из-за переизбытка площадей – Россия по-прежнему отстает по показателям насыщенности от европейских столиц, – а сугубо из-за резких колебаний спроса, вызываемых макроэкономическими сдвигами. В прошлом спрос, особенно на торговые площади, очень быстро восстанавливался, и девелоперы, готовые «играть вдолгую», в конечном счете добивались своего. Однако похоже, что в этот раз мы столкнулись с другой ситуацией: временные рамки экономического спада пока не ясны, и похоже, что весь 2015 год отрасль будет пытаться нащупать «дно».
Момент, когда плохие новости уже поступать перестали, а про хорошие еще думать рано, пока так и не настал. Случится ли это в марте, когда станет окончательно ясна дальнейшая судьба санкций, или поиски дна продолжатся до лета, неизвестно. Поэтому компании сейчас совершают только самые необходимые действия – например, пересматривают контракты, если истекает срок аренды, – оставляя на потом любые стратегические решения.
Но это еще не все. С 2014 года действует новая система налогообложения коммерческой недвижимости из расчета кадастровой стоимости. Хотя само по себе это не новость, новый налог еще не «отыгран» рынком. Дело в том, что договоры аренды заключаются на долгий срок, вплоть до десяти лет, и в некоторых случаях налог включен в ставку, то есть платится фактически арендодателем, а в некоторых – в операционные расходы, которые являются переменной величиной. Во втором случае налог фактически оплачивает арендатор. И пока далеко не все арендаторы осознали, что их фактические расходы выросли. И, мало того, вырастут еще, так как ставка налога в Москве будет увеличиваться с сегодняшних 0,9% до 2%.
Уже одного этого фактора было бы достаточно для того, чтобы сотрясти рынок недвижимости, однако одними налогами дело не ограничилось. Коммерческая недвижимость в России оперирует валютными ставками. Это произошло не из-за зловещего заговора мировой закулисы, а всего лишь из-за доступности валютного финансирования. В начале нулевых, когда рынок только формировался, долгосрочное рублевое финансирование практически отсутствовало, валютное же становилось все более доступным. Кроме того, многие компании-арендаторы бюджетировались также в валюте.
Поэтому в рамках рублевой экономики и сформировался валютный островок с финансированием в долларах и ставками тоже в долларах. Это упрощало расчеты и позволяло планировать на долгий срок. Новым арендаторам приходилось играть по этим правилам. Впрочем, они не слишком возражали. Постепенное укрепление рубля фактически снижало расходы на аренду для компаний, работающих в рублевой зоне.
Поэтому резкое снижение курса становится шоком для рынка. Арендатор понимает, что его ставка возросла непропорционально, и пытается договориться с арендодателем о пересмотре. Арендодатель тоже прекрасно осознает, что если он сегодня будет настаивать на неукоснительном соблюдении условий, то при первой возможности арендатор уйдет, а нового не найдешь. Неудивительно, что по результатам обследования настроений арендаторов третьим пунктом в списке привлекательности офиса после ставки и местоположения идет «договороспособность» арендодателя.
Поэтому последствия валютного шока не стоит недооценивать. Не выйдет ограничиться пересчетом финансовых моделей по новым курсам. В условиях, когда рынок оторван от западного финансирования, дедолларизация становится неизбежной. Но для того, чтобы рынок перешел на рублевые расчеты, потребуется не менее трех лет.
Сегодня участники рынка пытаются справиться со свалившимися на них проблемами. И речь идет не только об отдельно взятых девелоперах. Объекты коммерческой недвижимости являются предметами залога, а сумма привлеченных кредитных средств под залог московской коммерческой недвижимости, по нашим оценкам, приближается к сотне миллиардов долларов. От того, как быстро рынок недвижимости справится с тремя названными факторами, в некоторой степени зависит устойчивость всей финансовой системы.