Почему российские торговые центры никогда не опустеют
В США, где экономика развивается гораздо более динамично, чем у нас, более 20% торговых центров испытывают трудности с заполнением арендаторами. Пустующие торговые центры для американцев – как древние развалины в Европе. Этим моллам-призракам даже посвящен популярный интернет-ресурс deadmalls.com.
Сегодня, когда российская экономика вступает в период рецессии, а потребительский рынок готовится к большим переменам, многие задаются вопросом, не ждет ли наши торговые центры та же участь?
Для начала немного фактов. По имеющимся данным, в России сегодня 340 современных торговых центров с торговой площадью более 20 тыс. кв. м, из которых 43 построено в 2014 году. В США таких ТЦ более 8000, причем около половины построено более 20 лет назад. В США в основном пустуют старые торговые центры, а в России, наоборот, новые, которые недавно были открыты и еще не успели полностью обзавестись арендаторами. В целом на это уходит от года до двух, а чем новее торговый центр, тем больше он соответствует современным требованиям и тем легче ему конкурировать за потребителя.
Поэтому даже в условиях рецессии заполнить такие торговые центры удастся, хотя, скорее всего, на это потребуется больше времени, чем планировалось. Но хотя до появления заброшенных торговых центров в России еще далеко, в этой сфере отнюдь не все так радужно.
Минэкономразвития прогнозирует снижение оборота розничной торговли в 2015 году на 3,8%, но это не значит, что вся торговля «просядет» равномерно. По оценке Cushman and Wakefield, на так называемую форматную торговлю – то есть на торговые центры, заполненные сетевыми магазинами в соответствии с единой концепцией, – в 2014 году приходилось около 12% всего торгового оборота. Этот сегмент рос наиболее высокими темпами в последние годы, но именно по нему придется основной удар из-за девальвации.
Конечно, после того как рынок нащупает дно, торговые сети быстро адаптируются к новым условиям, но до этого момента торговым центрам будет трудно заполнить свои площади сетевыми арендаторами, даже несмотря на фактическое снижение арендных ставок. Ведь открытие магазина в торговом центре это не только арендная ставка, но и затраты на отделку, персонал и т.д. А когда перспективы роста неясны, кредитные ресурсы дорогие, ни о какой стремительной экспансии торговых сетей говорить не приходится.
Кроме того, девальвация заставляет торговые компании снижать издержки, что неизбежно приведет к сокращению ассортимента – на полках останутся наиболее ходовые и быстрооборачиваемые товары. Сетевая розница на время лишится своего главного преимущества – широкого ассортимента. Этот процесс мы уже несколько месяцев наблюдаем в продуктовой рознице, он начался сразу после введения эмбарго на импорт продуктов из стран Запада. Скорее всего, оскудевший ассортимент торговых центров еще неприятно удивит покупателей зимой–весной этого года. Конечно, до дефицита дело не дойдет, но ассортиментная матрица, описанная Владимиром Сорокиным в «Сахарном Кремле» и «Дне опричника», уже не кажется шуткой.
Тем не менее участь американских моллов-призраков наши торговые центры не ждет. И даже не потому, что у нас на порядок меньше торговых центров, чем в США. Дело в том, что трудности, которые будут испытывать сетевые торговые компании, могут дать шанс неформатной рознице. Будет происходить сокращение занятости, особенно в регионах, и мелкоформатная торговля может дать толчок развитию малого бизнеса и рынку труда. Ведь малым предпринимателям легче всего осваивать именно розничную торговлю. Они, как это было и в девяностые годы, могут на время заполнить освободившиеся ниши.
В последние годы мы стали забывать, что такое неформатная розница. Хотя еще недавно именно такие магазины доминировали даже в крупных городах. Основное отличие такой розницы даже не в том, что эти магазины не являются сетевыми – у некоторых розничных торговцев легко может быть несколько точек, – а во взаимоотношениях с собственником помещений. Формат существует для того, чтобы в торговом центре формировалась сбалансированная среда, и каждый покупатель получал то, что ему нужно. Взаимоотношения с неформатной розницей гораздо проще – это своего рода естественный отбор: постепенно в помещении остаются те, кто может платить больше. На место каждого выбывшего приходит другой.
Торговые центры традиционно не любят работать с неформатной розницей, однако современные проекты позволяют зонировать помещения так, что классическая торговая галерея и зона малоформатной торговли не мешают друг другу, так как все-таки целевая аудитория у брендовых магазинов и у неформатной розницы отличается. Так, например, было сделано изначально в московском ТЦ «Рио» на Севастопольском проспекте, где галерея с «мелкой нарезкой» имела даже отдельный вход, или в ТЦ «Аэробус», где неформатная торговля детскими товарами сосредоточена на верхнем этаже.
Но если сетевая торговля диктует торговым центрам условия и успешно «продавливает» арендодателей до минимальных ставок, то возможности мелких предпринимателей гораздо меньше, и им придется платить более высокие арендные ставки. Конечно, при этом разрушается концепция торгового центра, но в кризисные годы денежный поток важнее имиджа.
Поэтому даже при самом плохом сценарии наши торговые центры скорее будут походить на ярмарки конца девяностых, чем на моллы-призраки американской глубинки.