Оттолкнуться от земли: как перезапустить экономику России
О земельном вопросе в России думают и говорят давно и постоянно. Самые разные политики – от оппозиционного Григория Явлинского с его «общероссийской» программой «Земля–дома–дороги» до полпреда президента Юрия Трутнева, предложившего выделить любому желающему россиянину по гектару земли на Дальнем Востоке – выступали и выступают с идеей раздачи земли населению. И ничего не происходит. В гигантской России земля остается не слишком доступной для граждан, хотя в большинстве своем используется очень нерационально. А ведь это мощный экономический «энергетик», способный запустить хозяйственный рост нового типа.
Оценим масштабы задачи. Территория европейской части России – 396 млн га. Из них площадь, относящаяся к категории земли поселений, составляет 2,6% – 10,2 млн га. Площадь сельскохозяйственных земель – 107,5 млн га, а земель, выделенных под ИЖС и дачное строительство, – около 2 млн га. Сельское хозяйство, по данным Росстата, обеспечивает в России около 4,5% ВВП, из которых около 70% приходится на европейскую часть страны. Передача 5–6 млн га из земель сельхозназначения под жилищное строительство едва ли существенно сократит российский ВВП. Что же может принести подобный «антикризисный маневр» и как его лучше провести?
Большинство российских схем вовлечения земель в хозяйственный оборот имеют три порока. Во-первых, предлагается раздавать участки бесплатно. Это грозит коррупцией и несправедливостью и создает условия для того, чтобы в появляющихся поселках возникали явные противоречия между теми, кто готов что-то строить на своей земле, и теми, кто просто получил ее, «чтобы было». Во-вторых, предполагаются дополнительные условия – обычно в форме «отберем, если не будут использовать»; но на таких основах массовая собственность не формируется. В-третьих, государство обещает массово обеспечить участки инфраструктурой, но такого никогда не будет. Поэтому нужна иная схема продажи и использования земель.
Она может выглядеть так. На первом этапе на территориях, отстоящих на расстояние до 80 км от Москвы и Санкт-Петербурга, на 60 км от городов-миллионников и на 40 км от прочих центров субъектов федерации, не менее 20% сельскохозяйственных земель, находящихся в муниципальной и федеральной собственности, и не менее 10% земель лесного фонда переводятся в земли ИЖС и выставляются на «голландские аукционы» участками по 10, 20 и 50 соток, что позволит избежать скупки земель крупными лотами. Право покупать участки должно быть только у физических лиц (возможно, проживающих в данном и в смежных с ним субъектах федерации). При общем объеме таких земель в 3–4,5 млн га предположим, что на продажу будет выставлено до 2 млн га земель, а продано в первый год от 600 тыс. до 800 тыс. Если принимать за оптимальный размер участка 20 соток, покупателями станут 3–4 млн домохозяйств – 6–7% населения европейской части страны.
Цена земли не должна быть высокой и должна привязываться к стоимости ее первичного обустройства. Осенью 2014 года 1 км двухполосной асфальтовой дороги обходился при бюджетном финансировании в 80–90 млн руб., 1 км газопровода низкого давления – около 4 млн руб., 1 км линии электропередач – 2,5–3 млн руб., и общая себестоимость этих работ составляла около 3 млн руб./га.
Предположим, что цены в ближайшее время повысятся на 50–60%; в этом случае стоимость работ вырастет до 5 млн руб./га. Чтобы профинансировать развитие инфраструктуры, цена земли должна составить около $800 за сотку, что в 3–7 раз ниже существующих сегодня цен вокруг крупных городов (естественно, она может дифференцироваться в зависимости от местоположения участка).
Продажа 700 тыс. га принесет выручку 3,2–3,5 трлн руб., около 4% ВВП. Отток этих денег с рынка ограничит давление на рубль и охладит пыл валютных спекулянтов. На следующем этапе эти деньги используются для дорожного и инфраструктурного строительства на осваиваемых участках, которое ведется государством под контролем покупателей земли. Подряд даже на 1 трлн руб. для дорожников – это заметно больше, чем выделяется по всей России в год на дорожное строительство. И только инфраструктурное строительство на приватизированной земле может добавить 1,2–1,4% к ВВП страны и принести в казну до 240 млрд руб. налогов.
Покупать участок земли бессмысленно без того, чтобы построить там индивидуальный дом. Допустим, что размер дома составит около 200 кв. м при себестоимости частного строительства около 40 тыс. руб. на 1 кв. м (половина придется на строительные материалы). Если застроена будет лишь половина из приобретенных участков, а средний срок строительства составит 4 года, это означает постройку около 400 тыс. частных домов в год и спрос на стройматериалы в 1,6 трлн руб. в год при годовом обороте отрасли в 2013 году в 1,2 трлн руб. Рынок услуг, в свою очередь, позволит поглотить часть увеличивающейся в период кризиса безработицы.
Постройка 400 тыс. частных жилых домов в год – это удвоение текущего объема жилищного строительства в России. Причем программа вообще не требует бюджетных средств или финансирования из национальных фондов, а описанный выше эффект не включает затрат граждан на благоустройство участков, строительство внутренних подъездных путей, обустройство насаждений и водоемов, покупку электрического и газового оборудования и т.д.
Реализация этой схемы даст мощный толчок экономическому росту и создаст базу для развития финансовых операций: с появлением у граждан значительной земельной собственности возникает громадная залоговая масса, позволяющая банкам кредитовать строительство на этой земле жилья. Кроме того, такая программа нанесла бы мощный удар по коррупции: сегодня именно ограниченность предложения земли вызывает завышение цен на нее, и расцветает основанный на откатах «бизнес» по переводу сельхозучастков в ИЖС и земли поселений. Это будет и удар по спекулянтам, приобретшим большие площади сельскохозяйственных земель и не пускающим их в оборот, но поддерживающим высокий уровень цен на землю, что делает инвестиции граждан в жилищное строительство невыгодными.
Есть лишь одна проблема: организация такой работы далеко не столь увлекательна, как «распил» Фонда национального благосостояния или бюджетных средств.