Дешевая и недоступная: почему в России снизился спрос на ипотеку
Председатель правительства Дмитрий Медведев недавно заявил, что ставки по ипотеке могут в среднесрочной перспективе опуститься до уровня 6–7%: для этого есть макроэкономические предпосылки. «Однозначная» (ниже 10%) ставка по ипотеке, а еще лучше «уровень как в Европе», то есть 3–5%, — это вообще давняя российская мечта, почти национальная идея. Вот тогда заживем. Такого внимания к стоимости других кредитов и близко нет: именно стоимость ипотеки комментируют первые лица страны, и это некий целевой ориентир не столько финансового рынка, сколько политики. Понятно, что ипотечная ставка не может быть ниже стоимости ресурсов для банков, в том числе средней ставки по депозитам; но это обычно оставляют за скобками.
Идеальные условия
А вот более интересный вопрос: почему при снижении ставок ипотека затормозилась в первом квартале? Даже после окончания с нового года действия госпрограммы субсидирования ставок стоимость ипотеки продолжает падать: весь первый квартал 2017 года средний уровень ставок на рынке поступательно снижался. Ставки уже достигли минимума за несколько лет. В конце прошлого года среднерыночная ставка еще превышала 12%, снизившись за год почти в полтора раза, а сейчас уровень еще ниже (и это даже без господдержки) — в среднем порядка 11%, а у крупнейших банков есть и программы со ставкой чуть более 10%.
В 2016 году рынок ипотечного кредитования побил сразу несколько рекордов. Объем выданных ипотечных кредитов едва не дотянул до 1,5 трлн руб. Доля в портфеле ссуд физическим лицам превысила 40%. Это исторический максимум, никогда ипотечное кредитование в России не занимало такую большую долю в кредитовании населения. Безусловно, именно ипотека на фоне слабого роста или даже стагнации большинства других видов кредитования стала драйвером роста рынка. В 2016 году выдачи выросли на 27%, а портфель — на 15%.
Низкая доля валютных кредитов, существенный рост новой клиентской базы в 2016 году и некоторая стабилизация финансового положения заемщиков позволяют ипотечному рынку быть лидером и по качеству портфеля: если в валютной ипотеке просроченная задолженность не опускалась в последние полгода ниже 30%, то в рублевой она держится стабильно ниже 2%.
Что сделало ипотеку самым быстрорастущим сегментом? Снижение ставок и господдержка (программа субсидирования) — это, безусловно, важные драйверы. Почти 40% взятых в прошлом году ипотечных кредитов было в рамках госпрограммы.
Однако еще более важный фактор — отложенный спрос, формировавшийся на протяжении последних полутора лет до этого (заморозка спроса 2015 года). Валютный и процентный шоки, снижение доходов заставили представителей среднего класса отложить покупку. Затем ставки начали падать очень быстро; ипотечные программы были разморожены, но клиенты пересмотрели планы и в основном стали предъявлять спрос на экономкласс. В прошлом году именно этот сегмент был лидером роста продаж и роста доли ипотеки в новых продажах.
При этом в качестве движущей силы программа господдержки в первом полугодии работала лучше, чем во втором. Правда, незадолго до финиша мы наблюдали некий всплеск интереса. Однако вызван он был активной, а в некоторых случаях и агрессивной рекламой под общим условным названием «последний шанс» со стороны банков. Но если на старте программы разница по ставке с господдержкой и без нее могла составлять до 3%, на финише из-за падения рыночных ставок она была немногим выше одного процентного пункта и уже не так заметно влияла на заемщиков.
Доходный тупик
Однако отложенный спрос хорош тем, что дает быстрое восстановление рынка, но плох своей краткосрочностью. Мы видим сейчас классическое сворачивание спроса: ряды ипотечных заемщиков теперь должны пополнять не те, кто планировал, но не смог взять ипотеку в 2015-м, а новые клиенты, с растущими доходами и запросами на жилищные условия. А такой спрос сильно зависит от динамики доходов населения, особенно у среднего класса. Участники рынка единодушно предсказывали продолжение уверенного роста в 2017 году, но этим прогнозам сбыться не суждено. В первом квартале 2017 года выдачи ипотеки упали (!) на 0,7% по сравнению с первым кварталом 2016-го. По всей видимости, во втором квартале будет все-таки слабый рост, а по итогам 2017 года и выдачи, и портфель вырастут на несколько процентов, но ипотека уступит по динамике другим розничным сегментам кредитования.
До осени часть отложенного спроса, несмотря на его значительную реализацию в прошлом году (многие оформили сделки, ожидая прекращения госпрограммы, либо решились зафиксировать накопленные средства на первый взнос, приобретя жилье экономкласса), все же остается и будет поддерживать рынок от падения. Пока. Любая сколь-нибудь значимая корректировка вверх уровня ставок, чего исключать нельзя прежде всего из-за фактора волатильности валютного рынка и, как следствие, неопределенности динамики ключевой ставки, развернет эту тенденцию.
В отсутствие госпрограммы субсидирования процентных ставок локальным стимулом развития для ипотеки могут быть программы ряда регионов по поддержке отдельных категорий заемщиков, как правило реализуемые в виде субсидирования первоначального взноса. Масштабы таких программ и возможности регионов тем не менее существенно меньше завершившейся госпрограммы. Для глобального же и более быстрого развития ипотечного рынка необходимы привлечение в него новых ресурсов (секьюритизация, привлечение средств институциональных инвесторов, в том числе масштабно — от пенсионных фондов), стабильность строительного рынка, но главное — рост доходов среднего класса.