Что делать «счастливым» обладателям валютной ипотеки
На прошлой неделе я был невольным свидетелем бурного митинга валютных ипотечных заемщиков ВТБ24. Обычно такие мероприятия проходят перед стенами провинившихся, с точки зрения участников мероприятия, банков. Там и плакаты есть где развернуть, и для прессы место остается. Но на сей раз на улице моросил мелкий противный дождь, у входа в метро собянинские экскаваторы доламывали остатки шашлычных, кофеен и цветочных ларьков, так что протестующие переместились в фойе головного здания банка на Тургеневской площади.
Плакаты, транспаранты, картонки с самодельными надписями и рисунками, хоровое исполнение «Священной войны» с немного переиначенным для большего соответствия тематике события текстом. Все очень театрализованно, и от этого не очень брало за душу, не хватало искренности. Хотя головой понимаешь, что ситуация у большинства из них, мягко говоря, не из приятных. Один мой приятель в середине нулевых взял ипотечный кредит в швейцарских франках, польстившись на активно рекламировавшуюся на тот момент супернизкую ставку, что-то в районе 7% годовых. Так вот, у него уже дважды за период обслуживания кредита возникала ситуация, когда рыночная стоимость купленной квартиры падала ниже остатка задолженности по кредиту в рублевом эквиваленте. Что называется, «плачу и плачу».
Низкая ставка — вот основной мотиватор, заставивший в свое время этих людей взять валютный кредит, забыв о рублевых зарплатах, предыдущем опыте резких колебаний курса рубля и положившись на традиционный страховой инструмент — авось. Но что же двигало банками в этой ситуации? Они ведь видели ровно ту же картину, но, в отличие от заемщиков, обладали гораздо более развитыми прогностическими способностями: сложные многофакторные математические и статистические модели, инструменты стресс-тестирования, финансовые аналитики, риск-офицеры. И продолжали привлекать клиентов низкими ставками валютных кредитов. Причин такому поведению несколько. Во-первых, избыток валютной ликвидности: доля срочных валютных вкладов населения в крупных банках колеблется в пределах 30–60%. Валюту надо куда-то девать, кредиты — очевидный инструмент ее утилизации. Во-вторых, погоня за долей рынка, продажами, ростом портфеля и другими показателями, составляющими значимую долю в мотивации топ-менеджмента банков. Валютные вклады привлекались по более низкой, по сравнению с рублевыми, ставке. Следовательно, можно было предложить ниже ставку и по валютным кредитам. Низкая ставка лучше продавалась, портфели росли, доля рынка ряда игроков увеличивалась, риски в спокойной ситуации 2010 года — первой половине 2014 года не создавали проблемы для финансового результата.
И вдруг… Крым, Донбасс, санкции, нефть, валютный курс, все посыпалось, наглядно иллюстрируя эффект домино.
Клиенты в этой ситуации оказались на передовой: доходы в лучшем случае не изменились, цены в магазинах выросли, ежемесячный платеж по кредиту, составлявший 25–30% дохода семьи, превратился в 60–70%, а у кого-то подобрался и к ста процентам. Что делать? Стали на всякий случай обращаться во все инстанции, которые хотя бы теоретически способны были их услышать. На самом деле ситуация выглядела плачевной далеко не у всех заемщиков: основная масса валютных кредитов была сконцентрирована в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, значительная доля сделок — инвестиционная, то есть квартиры приобретались с целью заработать на растущем рынке недвижимости, а в дальнейшем — получать доходы рантье.
Первым откликнулся Центральный банк, рекомендовав в январе 2015 года банкам рассмотреть вопрос о реструктуризации валютных ипотечных кредитов по курсу на 1 октября 2014 года — 39,39 руб. за доллар и 49,98 руб. за евро. Рекомендация эта была проигнорирована всеми банками без исключения. Цена подобной рекомендации была слишком высока: совокупный убыток при конвертации по предложенному ЦБ курсу превысил бы 65 млрд руб., согласно оценке того же ЦБ годичной давности, а с учетом дальнейшего падения курса рубля до текущих значений приблизился бы к 70 млрд руб.
Правительство не осталось в стороне и в апреле 2015 года докапитализировало АИЖК на 4,5 млрд руб. для помощи наименее защищенным категориям заемщиков. Но эта программа носит слишком точечный характер и не решает проблемы в целом.
Банки вначале пытались реагировать на каждое обращение клиентов индивидуально, но, помня опыт 2008–2009 годов, оперативно запустили программы по конвертации валютных обязательств клиентов в рубли, часто с использованием льготного курса конверсии, а также стали реструктурировать кредиты, растягивая выплаты на более долгий срок и предоставляя льготный период обслуживания на ближайшие год-два. Применяемый льготный курс был, безусловно, далек от рекомендованного ЦБ, но выглядел явно лучше цифр, мелькавших на табло пунктов обмена валюты. И используемые банками инструменты сработали: по оценке ВТБ24, число валютных ипотечных заемщиков сократилось в 2015 году почти на 30%.
О чем эта история? Об отношениях. С одной стороны — инфантильные заемщики, в погоне за выгодой не просчитывающие риски, а в ситуации, когда риски реализовались чуть более чем полностью, — выходящие с глазами кота из мультфильма про Шрека и рвущие на себе рубаху с требованиями о конвертации валютных кредитов в рубли по курсу из прошлой жизни. С другой — банки, увлеченные выполнением объемных и финансовых показателей и реагирующие на проблему только тогда, когда не замечать ее становится решительно невозможно.
Что делать в этой ситуации «счастливым» обладателям валютной ипотеки? Взрослеть. Примите как данность реализовавшийся валютный риск, оцените его последствия, предлагаемые банками возможности по реструктуризации обязательств и переводу их в рубли. Если в состоянии платить — платите. Чувствуете, что платежи составляют существенную часть семейного бюджета, — делайте что-то с квартирой, договариваясь с банком. Безработица растет, реальная инфляция тоже, зарплаты же в лучшем случае остаются неизменными. Долго вам такую нагрузку не потянуть, так что продавайте квартиру или меняйте на меньшую. Если ситуация патовая — внимательно изучите закон о банкротстве физических лиц, он сейчас уже стал применяться на практике.
А на месте банкиров я бы сейчас также оценил наступившие и еще только ожидаемые последствия, зафиксировал убытки и в принципе закрыл бы историю с валютным кредитованием населения. Следом, конечно, встанет вопрос, что же делать с валютными вкладами, но, оценивая текущий уровень предлагаемых ставок, видно, что банки не заинтересованы в повышении их доли, да и в сохранении ее на прежнем уровне.