Чем заменить инвестиции в недвижимость
Недавний опрос ВЦИОМ показал, что 48% россиян до сих пор уверены в том, что наиболее надежным способом вложения сбережений является недвижимость. Четверть выбрали банки и 16% отдают предпочтение драгоценностям, золоту.
В вопросе сохранения инвестиций следование за большинством — далеко не оптимальное решение. Недвижимость уже перестала удовлетворять основному критерию, предъявляемому к консервативным вложениям. Она не сохраняет инвестированный капитал.
Обратимся к фактам. По итогам второго квартала 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рублевые цены на жилую недвижимость в России выросли менее чем на 5%. Это примерно в три раза ниже уровня потребительской инфляции за этот период. Для сравнения: ставки по рублевым вкладам и надежным рублевым облигациям на тот момент были близки к диапазону 10-13% годовых. Само собой, нельзя забывать о том, что рубль за последний год почти в два раза ослаб по отношению к доллару США, что позволяет говорить о значительных курсовых убытках инвесторов при пересчете их инвестиций в валюту.
Ничего удивительного: с экономической точки зрения цены на недвижимость напрямую привязаны к арендным ставкам, а значит и к доходам российских домохозяйств. Доходы номинированы в рублях и подвержены стагнации и снижению на фоне ухудшения экономической конъюнктуры. Вдобавок, на рынок все большее влияние начинает оказывать растущий дисбаланс спроса и предложения и фискальные факторы. Например, в сентябре в России объем строительных работ сократился на 10% по отношению к сентябрю прошлого года. За этот месяц было построено 104,1 тыс. новых квартир. При этом, по оценкам участников рынка, спрос на жилую недвижимость за этот период сократился несопоставимо больше: не менее чем на 30-40% на фоне высоких процентных ставок в экономике, падения платежеспособного спроса и ухудшения экономической ситуации.
Существенно меняет привлекательность инвестиций увеличение налоговой нагрузки на владельцев недвижимости: все более жесткого контроля ФНС за сдачей недвижимости в аренду и введения налога на собственность на основании данных кадастра. В крупных городах рост налоговых отчислений сокращает доходы арендодателей, а компенсировать это ростом арендных ставок не удастся. В 2015-2016 году я ожидаю близкий к нулю рост цен на первичном и на вторичном рынке жилой недвижимости. В реальном выражении недвижимость будет неуклонно дешеветь на фоне двузначной потребительской инфляции.
Так куда же податься консервативному инвестору, если самый популярный инструмент более не пригоден для вложений?
К сожалению, адекватной альтернативы не существует. В первую очередь, должен предостеречь от необдуманной покупки драгоценных металлов, не стоит бросаться из одной крайности в другую. Только с начала 2013 года, например, цены на золото упали более чем на 30% до $1160 за тройскую унцию, а платина и вовсе подешевела почти на 45%.
Грядущее повышение процентной ставки ФРС США приведет к выходу международных инвесторов из рискованных активов — то есть из активов развивающихся стран. Снизятся доходность облигаций обесценятся рублевые вклады -- на фоне девальвации национальной валюты с последующим увеличением инфляции.
К предложению приобрести недвижимость за рубежом тоже надо подходить очень осторожно. Рубль дешев и покупка будет очень дорогой. Окупится она только в долгосрочной перспективе. И если за это время рубль укрепится, будут неизбежны потери на курсовой разнице.
В общем, сложное время требует сложных решений. На мой взгляд, в условиях неопределенности консервативный инвестор должен инвестировать в как можно более широкий перечень инструментов. В портфеле должны быть и драгоценные металлы, и облигации, и валютные вклады и недвижимость. Да, некоторые из них потенциально могут принести убытки. Однако, их компенсирует прибыль от других вложений. Таким образом, если все ваши сбережения хранятся в недвижимости, стоит в очередной раз вспомнить о диверсификации.