Как это сделать: пять принципов покупки недвижимости
Приобретение недвижимости — достаточно сложный процесс, и нередки случаи, когда к покупателю, уже оплатившему покупку и вступившему в права собственности, предъявляют иск об истребовании имущества из незаконного владения. Такое может произойти, например, если объект недвижимости продавали несколько раз и при самой первой продаже была использована поддельная доверенность от собственника имущества на продажу. В этом случае первый собственник вправе истребовать похищенное у него имущество от вас как от последнего собственника, так как имущество выбыло из его владения помимо его воли. Чтобы сохранить недвижимость за собой, необходимо доказать суду, что вы являетесь добросовестным приобретателем спорной квартиры. Как это правильно сделать?
Проявите должную осмотрительность
Прежде чем приобретать недвижимость, покупатель обязательно должен получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), чтобы удостовериться в том, что на объект не наложены ограничения или обременения. Полученная перед сделкой выписка из ЕГРП должна быть «чистой», без записей об ипотеке, аресте, наличии судебных споров и возражений. В противном случае новый покупатель может лишиться имущества, как это произошло с ООО «Альта-Групп», которое приобрело у ООО «Маркет-Нефтепродукт» административное здание, склад розлива масла и 14 резервуаров, в то время когда на эти объекты определением Ленинского районного суда города Кемерово был наложен арест. В результате пятилетних разбирательств суды посчитали, что покупатель не проявил должной осмотрительности при оформлении сделки купли-продажи имущества и не может считаться добросовестным приобретателем, поскольку не обратился к документам ЕГРП, в которых содержался запрет на совершение каких-либо действий со спорным имуществом.
Не покупайте у родственников
Между компаниями, заключающими договор купли-продажи недвижимости, не должно быть родственных и иных связей (совмещение должностей в компании-продавце и компании-покупателе, участие продавца и покупателя в уставных капиталах друг друга и т.п.), поскольку в таком случае суд может усомниться в добросовестности покупателя. Именно так произошло в споре конкурсного управляющего ООО «Фризон» с приобретателями имущественного комплекса этой компании-банкрота. Верховный суд встал на сторону истца, усомнившись в добросовестности цепочки приобретателей недвижимости, поскольку между ними были родственные связи, а цена продажи была вдвое ниже, чем рыночная оценка.
Не покупайте даром
Приобретая недвижимость по цене существенно ниже рыночной, покупатель рискует лишиться покупки. По закону (ст.302 ГК РФ) возмездность сделки купли-продажи, то есть оплата сделки, является одним из признаков добросовестности покупателя. В договоре должна быть указана рыночная стоимость недвижимости на основании отчета оценщика, подготовленного не ранее чем за шесть месяцев до сделки, а покупатель должен суметь подтвердить факт оплаты имущества. Иначе он рискует лишиться объекта недвижимости, как это произошло с Зинаидой Спиридоновой, которая приобрела имущество у г-жи Магомедовой, которая купила его в свою очередь у «Астраханводстроя». В ходе двухлетнего разбирательства было установлено, что Магомедова приобрела несколько объектов недвижимости общей площадью свыше 8 тыс. кв. м всего за 500 тыс. руб. Впоследствии часть этого имущества площадью 553 кв. м была продана Спиридоновой за 200 тыс. руб. Балансовая стоимость этого имущества составляла свыше 3 млн руб., а рыночная — почти 5,4 млн руб. Арбитражный суд посчитал, что указанные обстоятельства должны были вызвать у Спиридоновой сомнения относительно реальной стоимости приобретаемого имущества, поэтому суд признал Спиридонову недобросовестным приобретателем спорного имущества. Иск об истребовании из чужого незаконного владения был удовлетворен.
Не сдавайте имущество в аренду продавцу
Еще одним признаком недобросовестности покупателя может служить предоставление им приобретенного имущества в аренду продавцу после государственной регистрации перехода права. Именно так решил Арбитражный суд Архангельской области в споре ООО «СпецТеплоСтрой-Вельск» и ООО «Юнипак», которое приобрело теплосети в рамках банкротства ООО «СпецТеплоСтрой-Вельск». Суд обратил внимание, что имущество было приобретено не только по заниженной в четыре раза цене через цепочку связанных компаний (через родственников и учредителей), но и то, что фактически имущество не поступило во владение нового покупателя, а осталось в пользовании старого владельца, который продолжал пользоваться наружными тепловыми сетями по договорам аренды.
Платите за содержание имущества
Покупателю после совершения сделки необходимо вести хозяйственную деятельность на приобретенном имуществе и нести бремя его содержания. Для оценки судами довода о добросовестности приобретения собственнику нужно будет предоставить документы, подтверждающие оплату налогов за спорное имущество, коммунальных и эксплуатационных расходов, расходов на ремонт (если осуществлялся) и т.п. Эти документы свидетельствуют о том, что с момента приобретения имущества собственник добросовестно осуществлял свои права и исполнял обязанности. Таким образом, на случай судебных разбирательств важно сохранять оригиналы не только самого договора, передаточного акта и платежных документов, но и всех документов, свидетельствующих о несении собственником расходов по содержанию своего имущества.