Как это сделать: снизить кадастровую стоимость недвижимости
В кризис бизнес задумывается о сокращении расходов, в том числе о сокращении фискальных выплат. Кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего компании, влияет на земельный налог и налог на имущество. Также кадастровая оценка определяет размер арендных платежей организации, если муниципальная власть сдает ей в аренду землю, здание или помещение.
Сегодня кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется государством в ходе массовой оценки на основе рыночной информации и данных, связанных с экономическими характеристиками объекта. Для этого проводится конкурс и заключается договор с частной оценочной компанией, эксперты которой осуществляют все необходимые действия, не выезжая на место. Из-за этого зачастую не учитываются индивидуальные особенности объекта (транспортная доступность, текущее состояние и т.п.), что приводит к ошибкам.
С 1 января 2017 года, после принятия на прошлой неделе Госдумой нового закона, кадастровая стоимость будет определяться специально созданными бюджетными учреждениями. Им собственники недвижимости заранее смогут предоставлять декларации о характеристиках своих объектов для корректного определения кадастровой стоимости, а в дальнейшем и направлять свои замечания к промежуточным отчетам. Туда же владелец сможет обратиться с заявлением об исправлении технических или методологических ошибок, допущенных при оценке.
Комиссия при Росреестре
Сейчас для юридических лиц предварительное обращение в территориальную комиссию при Росреестре обязательно и является досудебным порядком урегулирования спора. Для индивидуальных предпринимателей это необязательно: они могут обращаться сразу в суд. Однако с 1 января 2017 года, когда вступит в силу закон «О государственной кадастровой оценке», необходимость обязательного досудебного обращения в комиссию отпадет и у юрлиц.
С начала 2016 года только в Москве комиссией при Росреестре было рассмотрено около 300 заявлений о пересмотре государственной оценки, и только 50% из них было удовлетворено. Кадастровая стоимость объектов обычно по решению комиссии снижалась в 1,5–4 раза.
К заявлению о пересмотре должна прилагаться справка о кадастровой стоимости объекта, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, отчет с положительным заключением эксперта из СРО (саморегулируемой организации) оценщиков. Важно не только предоставить нужные документы, но и серьезно подойти к выбору оценочной компании. Как долго она существует на рынке? Насколько успешно она участвовала в подобных делах ранее?
Обращение в суд
Если обращение в комиссию не принесло результата, то следует обращаться в суд. Примеры из практики показывают, что зачастую бизнесу удается уменьшить государственную оценку в два-три раза!
Так, ООО «Урал-Пластик» смогло в судебном порядке снизить кадастровую стоимость земельного участка с 5,2 млн до 2 млн руб. (определение Верховного суда РФ от 19.08.2015 №48-АПГ15-52). А государственная оценка земельного участка, принадлежащего ОАО «Сибнефтебанк», была установлена изначально в размере 19,1 млн руб. В суде обществу удалось уменьшить эту величину до 7,9 млн руб. (определение Верховного суда РФ от 02.09.2015 №89-АПГ15-3).
Важный нюанс: требования об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями — например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей и т.д. Придется делать это последовательно.
Также важно, чтобы рыночная стоимость объекта недвижимости была установлена именно на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость. В противном случае суд не будет рассматривать заявление. Так, ОАО «Принтсервис» обратилось в комиссию при Росреестре в тот день, когда была утверждена новая кадастровая оценка принадлежащего компании объекта. В суд общество обратилась за оспариванием стоимости, утратившей свою актуальность. Производство по делу было прекращено (апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2015 по делу №33-21029/2015, 3-298/2015).
Следует иметь в виду, что суд вправе увеличить или уменьшить рыночную стоимость объекта. Для этого может быть назначена судебная оценочная экспертиза. В ее ходе приглашенные эксперты проводят оценку объекта, а также проверяют оспариваемый отчет на соответствие законодательству.
Если в отношении назначенного судом эксперта есть сомнения, то заявитель может дать ему отвод и просить суд о проведении экспертизы конкретным оценщиком (оценочной компанией). Кроме того, при несогласии с результатами первичной судебной экспертизы можно ходатайствовать о назначении повторной, дополнительной проверки.
Кто может обращаться в суд?
В суд с исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости могут обращаться собственники объекта недвижимости (как юридические, так и физические лица), а также иные лица, если результатами кадастровой оценки затронуты их права и обязанности. Постановление пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 года №28 разъясняет, кто относится к таким лицам. Так, даже бывший собственник недвижимости вправе подать заявление о пересмотре, если государственная оценка затрагивает его права как налогоплательщика, так как налог начисляется за период владения недвижимостью.
Если объект находится в долевой собственности, то любой ее участник имеет право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников. При этом судом пересматривается оценка целого объекта, а не доли.
Организация, имеющая исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если его выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из указанной оценки. При этом не имеет значение, на какой срок заключен договор аренды.
Если арендная плата за пользование имуществом рассчитывается из его кадастровой стоимости, арендатор вправе ее оспорить в том случае, когда согласие собственника на подобные действия выражено в договоре или в иной письменной форме.
Бизнесу следует смелее отстаивать свои права, в том числе при оспаривании государственной кадастровой оценки. Судебная практика и наш опыт говорят о том, что шансы на положительный исход достаточно велики.