Богатое прошлое: кому нужны дорогие офисы после кризиса
Оборот розничной торговли в феврале, по данным Росстата, снизился на 7,7% по отношению к прошлому году. Это вполне ожидаемый показатель, и это еще не предел: по итогам текущего года МЭР ожидает падение потребительского рынка на 8,2%.
Казалось бы, еще недавно, в 2012 году, Россия стала крупнейшим потребительским рынком в Европе — €455 млрд в год, впереди Германии, Франции и Великобритании. Теперь, после девальвации рубля, мы откатились во вторую лигу — ближе к Италии и Испании. Именно из-за того, что наша экономика подвержена столь cильным колебаниям, бессмысленно оценивать развитие коммерческой недвижимости по числу площадей на 1000 жителей. Что с того, что, например, в январе 2015 года в России приходилось 126 кв. м торговых центров на тысячу жителей, в Германии — 175, а в Италии — 285?
При этом падение происходит неравномерно. Если, скажем, продажи автомобилей, по данным AEB, сократились в 2014 году на 10%, то доля уличных рынков и неформатной торговли, наоборот, выросла, пусть и незначительно. В ближайшее время мы будем наблюдать дальнейшую деградацию, в первую очередь современной форматной торговли. Все больше будет появляться пустующих магазинов в торговых центрах, все труднее будет заполнять арендаторами новые объекты — именно потому, что сетевые компании очень оперативно реагируют на сжимающийся спрос, сокращая количество торговых точек.
Подобные процессы происходят и на офисном рынке. По состоянию на середину марта, по нашим данным, в Москве пустовало 18% всех офисов, а в классе А и того больше — 32%. Годом ранее это было 12% и 22% соответственно. Средняя ставка арендной платы за этот период снизилась на 33%.
Объясняется это в том числе и падением интереса иностранных компаний, приходивших в Россию в 1990-е и 2000-е. Западные игроки всегда, говоря о России, уделяли больше внимания перспективам, нежели текущей ситуации. И сегодня GM, уходя из России, говорит именно об отсутствии долгосрочных перспектив. Западному менеджменту российский рынок предоставлял широкие возможности для реализации предпринимательских амбиций — именно того, чего им так не хватало дома. Россия предоставляла все условия для игры с высокими ставками.
Сегодня, на фоне сжимающегося рынка, нет места амбициозным стратегиям. В немалой степени отъезд экспатов из России (и освобождение офисных площадей) связан именно с тем, что поле для маневра таких людей теперь крайне ограничено. Они привыкли к достижениям, а теперь им предлагается лишь «оптимизация». На смену приходят кризисные управляющие, специализирующиеся на сокращении расходов, для которых рост даже не стоит на повестке дня.
Сколько продлится это сжатие российской экономической вселенной и когда произойдет очередной «большой взрыв», пока предсказать трудно. Но есть одна важная деталь.
В последние 15 лет строительство коммерческой недвижимости в России велось не просто высокими темпами — создавалась современная инфраструктура для постиндустриальной экономики. Именно поэтому сегодня крупные российские города (несмотря на иногда вопиющие архитектурные перекосы) выглядят вполне современно, особенно на фоне стран, близких к нам по уровню развития. Скажем, в Бразилии или Индии современная городская инфраструктура все еще остается уделом небольших анклавов, в то время как российские города-миллионники за последние годы успели стать постиндустриальными агломерациями, со связанной городской средой и соответствующей культурой.
Все эти бизнес-парки, кластеры, торговые моллы и пешеходные улицы в ближайшие пару лет будут напоминать нам о славном прошлом российской «золотой лихорадки», когда компании росли по 20% в год, а выпускник вуза за три года мог сделать феноменальную карьеру.
Но когда ветер снова переменится, современная бизнес-инфраструктура позволит достаточно быстро вернуть назад все достижения предкризисных лет. В последние годы качество объектов значительно выросло, а потребители офисных площадей достаточно консервативны и едва ли предъявят по окончании кризиса принципиально новые требования. Вопрос лишь в том, позволит ли финансовое состояние сегодняшним собственникам недвижимости выстоять в этот трудный период.